【正文】 Page 50 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 方案目的： 本方案旨在通過網(wǎng)絡(luò)平臺使更多的會員加入到俱樂部各種活動中來。 3）負(fù)責(zé)聯(lián)誼老師進(jìn)行知識講座、健康培訓(xùn)等事宜。 在“新報”開辟信息專欄或?qū)０?，利用其現(xiàn)有的資源聯(lián)系會員。 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 43 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 2）經(jīng)過素質(zhì)考核合格后，可正式加入“金蘋果俱樂部”。 ※ 一期部分投入的費用需分?jǐn)偟胶笃谟媱澲?，如前期銷售中心包裝、電臺、圍墻、戶外等。 媒體策略 1）報紙廣告 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 34 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 2）電視廣告： 貴州 TV2（時間比預(yù)熱期加長，家園欄目 30 秒，開盤前后連續(xù)二個月）。 4）電臺廣告（半年；自 06年 5 月至 10 月開盤）： 交通臺 15 秒廣告。利用親 情的力量感染每一位在場的觀眾。所以，活動將邀請政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對新都市住宅的現(xiàn)象與概念進(jìn)行研討。于是，人們開始思索，什么是最真意的生活？ 由此人們開始對自然全力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有城市的快捷便利，又不失依山而居的宜人景色， 新 現(xiàn)代主義 將要在 陽 光華庭 中倡導(dǎo)全新都市生活。 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 23 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 第二部分、營 銷推廣策略 因本方案為項目總體策劃報告，項目的規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃有待進(jìn)一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時應(yīng)市場的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析，也是一項非常系統(tǒng)的工程?；顒釉诶夏耆说纳砩弦部梢泽w現(xiàn)，一個源源活動的健康區(qū)、開放區(qū)。 面向老齡群 1） 因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設(shè)計不同年齡層的活動場所，做到動靜分區(qū)，互不干擾。用社區(qū)的方方面面，點點滴滴，打造生活細(xì)節(jié)。對于總價在 1520 萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們 一般選擇二房或小三房。 低檔住宅的客戶消費群體比較單一，且住房單價較低、總價低，且項目區(qū)域的低檔住宅已基本趨于飽和，受所處位置決定， 本案價格如開發(fā)低檔住宅根本無多大價格優(yōu)勢可言 ，而且低端消費群已經(jīng)被區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房項目消化不少，如“ 綠苑小區(qū)”等。現(xiàn)已全部銷售完 項目名稱 香榭楓林 開發(fā)商 鴻基房地產(chǎn)公司 地理位置 望城坡路口 規(guī)模 占地面積 33080M2，總建筑面積 81580 M2，其中地下建筑 28252 M2，容積率僅為 ，綠化率44%，人均實際可擁有綠地面積近 15 M2，一座近萬平方米的自然山體公園。 供應(yīng)戶型主要為 110130 平米，布局多為三房，少數(shù)項目供應(yīng) 80100 平方米的中小單位，產(chǎn)品供應(yīng)同前期相比呈現(xiàn)小型化趨勢。 一期產(chǎn)品核心賣點 （核心價值賣點）： 產(chǎn)品概念： 蘋果社區(qū)、營造酸酸甜甜，有滋有味的時尚生活 項目品質(zhì)： 精品戶型 +高性價比 +都市圈便捷 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 11 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 三、項目 （一期） 營銷環(huán) 境分析 競爭環(huán)境分析 —— 需要從營銷中解決的關(guān)鍵問題！ 1）貴陽各區(qū)域均囤積了大規(guī)模、同品質(zhì)甚至產(chǎn)品類型相似的樓盤，競爭態(tài)勢嚴(yán)峻； 2）本項目所處沙南路區(qū)域版塊樓市價值偏低，高品質(zhì)的居住氛圍短期難以形成； 3）相對本項目而言，各區(qū)域從居住氛圍、配套成熟度等居住條件要優(yōu)于本項目； 4） 雖然離貴陽城市中心不遠(yuǎn)，但區(qū)域?qū)俪青l(xiāng)結(jié)合部，小環(huán)境嘈雜、臟亂、居住人員相對較復(fù)雜；而區(qū)域形象將無法短期內(nèi)實現(xiàn)較大改變，認(rèn)同度是值得重視的購買障礙； 5） 本區(qū)域主要居住人員為當(dāng)?shù)卮迕窈痛罅康耐鈦韯?wù)工人群，對較高檔樓盤的自身消化 能力有限，必須全力吸引區(qū)域以外的目標(biāo)消費人群。其有二個方面的優(yōu)勢。 ②環(huán)境衛(wèi)生： 地塊周圍到處是污水橫流、垃圾滿天飛，在地塊的東邊有一個垃圾中轉(zhuǎn)站，氣味惡臭。 項目所在的區(qū)域 將面臨新的市政規(guī)劃，到時區(qū)域零散的舊民房將全部拆出，“ 新規(guī)劃、新環(huán)境”將是本項目最大的形象亮點，“坐擁繁華、退擁靜謐”的環(huán)境，使項目的 升值潛力無庸置疑。從而使產(chǎn)品定位更加貼切項目的推廣理念“城市新現(xiàn)代主義”。 可是，市場上總是平庸樓盤占著大多數(shù)，不知道是因為好項目太少了，還是好策劃太少了。誠然，我們會追求一種完美服務(wù)的過程 ，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務(wù)，能夠贏取最大的利潤來回報開發(fā)商。因為 陽光代表健康和開放 ，我們也將通過本項目的策劃實施，深化 陽 光華庭 的內(nèi)涵，打造其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關(guān)懷。項目南面為筆山路，僅有 6 米左右的寬度，目前沒有公交車經(jīng)過該路段。 （ W） ①自然景觀： 本地塊所處城鄉(xiāng)結(jié)合部，地塊被周圍的民房住宅所包圍，周圍也沒有什么標(biāo)志性建筑。筆山路路面較差，也比較狹窄，這成為本項目發(fā)展的頸瓶。從目前所知將要拓展的兩條道路來看，意味著本區(qū)域發(fā)展的導(dǎo)火線，具有很大的規(guī) 劃想象空間。 區(qū)域樓市特征 該區(qū)域項目主要以多層經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)為主，高層項目供應(yīng)極少。 均價 2350 元、現(xiàn)售價為 2970 元。 四、 項目定位 經(jīng)過近幾 年 貴陽 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)項目與開發(fā)商也日趨成熟。 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 18 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 目標(biāo)客戶描述 25歲 —— 35 歲的年輕群體，他們有思想、有學(xué)識、有抱負(fù)、有個性，雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，但收入相對穩(wěn)定； 他們事業(yè)正在成長、財富正在積累、社會關(guān)系正在積累、智慧正在積累、愛情正在積累、精神正在積累、經(jīng)驗正在積累 ?? 凡此種種正是年輕城市精英男女、經(jīng)理人的生活目標(biāo)！ 目標(biāo)客戶特征 ： 經(jīng)濟(jì)能力有限； 職業(yè)穩(wěn)定，出入規(guī)律，區(qū)域固定； 在工作區(qū)域沒有置業(yè)選擇； 要求離城市不遠(yuǎn)，方便快捷的交通； 目標(biāo)客戶置業(yè)狀態(tài)： 首次置業(yè)者為主，二次置業(yè)為輔（包含部分投資客戶）； 目標(biāo)客戶劃 分 1） 打工 準(zhǔn)白領(lǐng)： 特征： （ 1） 他們大多在市區(qū)內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費水平較高，沒有過多的存款，但對市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 19 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 于總價在 1015 萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型； （ 2） 他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開放與包容的新理念；他們崇尚陽光、自然，擁有新價值觀；他們懂得生活，追求時尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。社區(qū)規(guī)劃現(xiàn)充滿現(xiàn)代氣息，洋溢青春光彩。 增加其實用功能，滿足其多種需要。乒乓球、臺球、 ??要做到不出社區(qū)，一樣可以全身總動員。 五、 開發(fā)風(fēng)險分析 區(qū)域規(guī)劃的不確定性 ： 目前項目開發(fā)最大的問題點就是 環(huán)境、配套、交通， 而這些問題的根本解決，必須依賴市政大手筆的整體規(guī)劃，規(guī)劃改造的實施還有一個期待的過程。對于我們來說，可以復(fù)制的東西有很多很多，但有一樣?xùn)|西永遠(yuǎn)不能復(fù)制，而且失去了就很難再找尋回來。通過媒體的介紹，將這個概念推向市民，形成關(guān)注和議論的熱點。 廣告發(fā)布內(nèi)容概要： A、 新現(xiàn)代主義生活之 — “健康社區(qū)、陽光生活” B、 新現(xiàn)代主義生活之 — “白領(lǐng)精英的追求、老年兒童的 樂園” 陽 光華庭 為你精心定做親情居，讓你享受生活，感覺幸福?? 2） 公關(guān)活動宣傳造勢，推廣企業(yè)及品牌形象 主要活動時間及活動內(nèi)容安排： A、 06 年 五四青年節(jié)： 陽 光華庭 —— 陽光之城 活動內(nèi)容： 與共青團(tuán)市委、電視臺聯(lián)合舉辦首屆 “蘋果社區(qū) 陽 光華庭 ” 杯青年才藝表演大賽，獲獎?wù)呖蓛?yōu)惠購買 陽 光華庭住房。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動，同樣被希望感動?? 所有的這一切，才真正是 陽 光華庭 釋放親情與感激的開始與序幕?? 我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的發(fā)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會使大量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進(jìn)項目的升溫。頻率：每日 20 次 蓄勢預(yù)熱期 時間： 06 年 5 月 — 正式開盤 目標(biāo)： 打響知名度，蓄勢引爆，為正式銷售做準(zhǔn)備工作； 利用開盤前期的沖刺，讓前期積累的準(zhǔn)客戶心動變行動。 總結(jié)： 通過以上 金龍國際花園 開盤期市場營銷計劃的實施，不僅有效的解決了項目存在問題點，而且使本樓盤 在貴州地區(qū)有了很好的知名度和公眾好感度，同時也積聚了很強的人氣，為下一階段本樓盤在強銷期的繼續(xù)熱銷奠定了良好的基礎(chǔ)。 其二，時機(jī)成熟該俱樂部將與項目有機(jī)的結(jié)合起來進(jìn)行宣傳，自然過度成 “金蘋果社區(qū)俱樂部” ，部分成員成為社區(qū)的購買人群，俱樂部將成為社區(qū)長期積累客戶的有效組織，建立社區(qū) “陽光、健康” 的社會形象，并提升社 區(qū)的知曉度、美譽度，使雨曦城一期 陽光華庭 “金蘋果社區(qū)，小小家” 有效的傳播出去，最終達(dá)到耳熟能詳、家喻戶曉的目的。從內(nèi)容上來看，主要都是一些時尚、流行、健康、現(xiàn)代、娛樂性較強的，年輕一代較為追從的內(nèi)容。在各個協(xié)會中，從各協(xié)會成員中選出一位來擔(dān)當(dāng)會長的職務(wù)。 。告之即將籌建青平果俱樂部活動的內(nèi)容，與加入俱樂部的的條件和章程，時間為 15 天，然后在貴州信息港時尚生活主題下建立一個青蘋果俱樂部。 二、客戶積累一般策略 開盤前“立竿見影”策略 1） “購房優(yōu)惠券”： 可以結(jié)合“蘋果社區(qū)俱樂部”會員相關(guān)政策進(jìn)行，今后對于有意向購房的客戶會起到“立竿見影”的作用，因為開盤時在同等價格條件下，比其他客戶實實在在優(yōu)惠 5000 元；對于開發(fā)商而言在開盤前一個月可以作為“放號、收取誠意金”的依據(jù)，從而達(dá)到 積累客戶的目的。 5）客戶。 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 52 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 3）通過 “蘋果社區(qū)俱樂部” 各類客戶聯(lián)誼與營銷活動， 通過開盤前精彩的“活動組合拳”的出擊，各種促銷活動及多重優(yōu)惠政策吸引客戶到現(xiàn)場。即有裝修家具專家、汽車會員、網(wǎng)球羽毛球會員、戶外野外生存等 活動方式有虛擬和現(xiàn)實兩種方式，即有俱樂部主辦方提出一個主題，由會員在網(wǎng)上參與主題論壇。 （六）俱樂部營運進(jìn)程及目標(biāo) 基本營運進(jìn)程及目標(biāo) 俱樂部主題 炒作，建立平臺，引發(fā)興趣、活動交友，獲得認(rèn)同 ，關(guān)注項目 市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告 Page 46 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)