【正文】 廣州番禺錦江房地產(chǎn)有限公司 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 16 （錦繡香江）、廣州宏富房地產(chǎn)有限公司（星河灣）、廣州番禺奧林匹克房地產(chǎn)有限公司 （南國(guó)奧林匹克花園）、廣州番禺祈福新村房地產(chǎn)公司（祈福新村）、碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（華南碧桂園）廣州番禺廣地房地產(chǎn)開發(fā)公司（廣地花園）、廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（海怡半島）、廣州番禺易興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（富豪山莊）、廣州番禺信基房地產(chǎn)有限公司（富麗廣場(chǎng)）結(jié)盟聯(lián)手發(fā)出了一份宣言，提出要摒棄急功近利的短期行為不搞惡性競(jìng)爭(zhēng)全力維護(hù)業(yè)主利益，把世界最先進(jìn)的居住理念和社區(qū)文化引入本地，為業(yè)主提供 70年滿意的住宅和環(huán)境。通過(guò)對(duì)周邊同類發(fā)展項(xiàng)目的分析，我們可以會(huì)清楚地了解項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特點(diǎn)，避免住宅項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的同質(zhì)化問(wèn)題，挖掘項(xiàng)目的市場(chǎng)空間，準(zhǔn)確鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。 除了這類以銷售為目的的公寓外，在廣州，還出現(xiàn)了一種以租賃為主的白領(lǐng)公寓。這些改造的公寓分散在各個(gè)小區(qū)，以天河路、天河北路一帶最多，租住者享受一切小區(qū)服務(wù)。 。推出不過(guò)數(shù)個(gè)月就已經(jīng)住滿。區(qū)內(nèi)會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施也很齊全。 這些公寓的開發(fā)商或投資者都表示，這是他們專門針對(duì)白領(lǐng)人士特別是單身白領(lǐng)而打造的，以解決白領(lǐng)們城中村看不上、小區(qū)大房又不適合的需求矛盾，希望給眾多的白領(lǐng)們提供一個(gè)與之身份和需求相適應(yīng)的臨時(shí)住所。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 23 物業(yè) 可供出租戶數(shù) 戶型 建筑面積 （ .) *每月租金（ USD/套） （配家電） 平均售價(jià) （ USD/m2） 其他參考收費(fèi) （可議） 金亞花園（服務(wù)式公寓） 142 2 房 3 房 4 房 5 房 165 185~215 200 390 4,217 4,819 5,060 8,795 2,169 1. 室內(nèi) 水電費(fèi) 2. 煤氣費(fèi) 3. 電話費(fèi) 行收費(fèi) 12 別墅 412~633 18,072 不售 嶺南會(huì) （服務(wù)式公寓） 58 3 房 3 房 復(fù)式 193~197+40 231+54 338+60 5,181 4,217 8,554 2,771 行收費(fèi) 富城花園 （服務(wù)式公寓） 92 1 房 2 房 3 房 4 房 99~ 1,807 2,167 2,892 5,543 不售 行收費(fèi) 祈福華廈 （服務(wù)式公寓） 84 1 房 2 房 3 房 4 房 66~91 110~162 109 253 1,807 3,012 3,614 不售 行收費(fèi) 4 復(fù)式 464 12,048 不售 凱旋華美達(dá) 酒店 （服務(wù)式公寓） 90 1 房 2 房 3 房 4 房 ~82 ~127 ~2 2,410 2,651 3,614 6,024 不售 含入租金 假日酒店 （服務(wù)式公寓） 20 1 房 2 房 ~119 2,048 4,699 不售 含入租金 帶 *含管理費(fèi) 資料來(lái)源：戴德梁行研究部 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 24 物業(yè) 可供出租戶數(shù) 戶型 建筑面積 （ .） 每月租金（ USD/套） （配家電） 平均售價(jià) （ USD/m2） 其他參考收費(fèi) （可議） 中信廣場(chǎng) （服務(wù)式公寓） 548 2 房 3 房 113~125 146~167 3,012 3,012 (T1) 不 售 須另行收費(fèi) 1,205 1,928 （ T2） 1,928 新大廈 （服務(wù)式公寓） 200 3~4 房 6~8 房 168~183 400 3,614 8,434 1,446 水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、市話費(fèi)合計(jì)每月1250元以內(nèi)計(jì)入租金。對(duì)比普通住宅的租賃價(jià)值，可看到，國(guó)際服務(wù)性公寓在實(shí)際租賃上一般超出數(shù)倍的租金，這對(duì)投資客戶有極大的吸引力。但銷售市場(chǎng)則未容樂(lè)觀，表現(xiàn)依然平靜。第三季應(yīng)不會(huì)有新的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)給市場(chǎng)?？罩寐蕰?huì)于第三季度重新向下調(diào)。 由于番禺屬下各鎮(zhèn)區(qū)的城市化程度各有差異，而且其產(chǎn)業(yè)發(fā)展以外向型工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主，故商 業(yè)辦公發(fā)展比較緩慢。 現(xiàn)有的行政辦公中心則主要集中在禺山大道及清河?xùn)|路番禺廣場(chǎng)一帶。 以上物業(yè)，租金為開價(jià)，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)偏低，并有部分零星寫字樓 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 31 出租，具體如下： 番禺寫字樓部分成交租價(jià) 名稱 面積 裝修 租金及管理費(fèi) 華興大廈 3 樓 1000 平方米 無(wú) 租金 22 元 /平方米 光明大廈 5 樓 700 平方米 無(wú) 無(wú)裝修 25 元 /平方米。 市橋主要大型綜合商場(chǎng)狀況調(diào)查表 名稱 地址 類型 規(guī)模 主要商戶 備注 友 誼中心 繁華路 2號(hào) 綜合商貿(mào) 樓高 23層，總建筑面積 3萬(wàn) 2千平方米，商場(chǎng) 4層 14層為百貨精品電器商場(chǎng)，大小鋪 150多間，內(nèi)售各地優(yōu)質(zhì)精品。被譽(yù)為“中國(guó)珠寶城”。 第一屆廣州（番禺）國(guó)際珠寶展覽會(huì)已于今年 8 月 22 日 — 25 日在廣州番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)百越廣場(chǎng)展覽中心舉行。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 37 隨著番禺的撤市立區(qū)，番禺與廣州的經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)一步融合為一體，番禺正以前所未有的歷史機(jī)遇登上二次創(chuàng)業(yè)的潮頭，而市橋中心組團(tuán)正向著發(fā)展成為廣州市的副城市中心的方向大步邁進(jìn)。其中國(guó)外企業(yè)占 35%，香港的展商則超過(guò) 50%。番禺的珠寶廠商會(huì)是全國(guó)第一個(gè)珠寶商會(huì)，從 1998 年起就與中國(guó)珠寶首飾進(jìn)出口公司合作以“中國(guó)珠寶”之名參加國(guó)際性珠寶展。但目前區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)的酒店普遍素質(zhì)不是很高，大部分在三星級(jí)或以下，對(duì)于部分長(zhǎng)期居住，并要求較高的客戶的需求則遠(yuǎn)未能滿足。 16 月廣州各區(qū)商鋪成交統(tǒng)計(jì) 面積單位：平方米 價(jià)格單位：元 /平方米 地區(qū) 一月 二月 三月 四月 五月 六月 東山區(qū) 面積 125 664 2,871 833 73 1,690 均價(jià) 31,649 18,787 9,793 33,458 27,801 24,375 荔灣區(qū) 面積 2,484 623 769 1,152 880 1,086 均價(jià) 11,706 18,588 11,790 26,398 17,328 17,664 越秀區(qū) 面積 998 763 1,087 620 5,336 294 均價(jià) 41,667 37,024 48,611 42,427 20,561 45,634 天河區(qū) 面積 1,326 6,723 4,132 3,241 1,788 9,900 均價(jià) 11,329 9,999 18,943 12,992 22,393 7,298 海珠區(qū) 面積 3,371 5,390 5,427 3,400 6,939 6,306 均價(jià) 13,710 18,964 6,115 14,321 12,796 8,640 芳村區(qū) 面積 —— —— 387 788 8,216 3,348 均價(jià) —— —— 9,337 16,850 4,979 5,802 白云區(qū) 面積 1,356 2,975 3,031 2,819 2,841 9,397 均價(jià) 17,545 8,145 9,109 10,217 9,795 5,845 黃埔區(qū) 面積 —— —— 884 170 433 —— 均價(jià) —— —— 6,945 3,892 5,796 —— 番禺區(qū) 面積 21,950 9,885 17,313 26,419 12,771 14,787 均價(jià) 5,127 9,210 5,166 4,380 4,944 5,510 花都區(qū) 面積 16,500 6,600 9,900 7,300 6,300 3,100 均價(jià) 3,653 3,721 3,728 3,397 4,560 3,938 總計(jì) 面積 48,110 33,623 45,801 46,742 45,577 49,908 均價(jià) 6,911 10,754 7,973 7,767 9,192 7,385 *資料來(lái)源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 33 市橋的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在大北路、繁華路、解放路、光明路一帶。根據(jù)番禺區(qū)的整體城市規(guī)劃，番禺廣場(chǎng) —— 番禺區(qū)政府一帶將建設(shè)成為城市中心商貿(mào)區(qū)（ CBD），故未來(lái)該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量的商貿(mào)、金融辦公設(shè)施和物業(yè)，成為市橋重要的金融商貿(mào)中心。各辦公性物業(yè)個(gè)體規(guī)模較小、分布零散，檔次較低，純商業(yè)辦公性物業(yè)數(shù)量很少； 大多數(shù)商業(yè)大廈既有居住功能也有辦公功能，而且以住宅功能為首。平均成交價(jià) 1,187 元 /平方米。租金會(huì)平穩(wěn)向上但不會(huì)有權(quán)大的增長(zhǎng)。存貨量仍然高居不下。這類客戶主要傾向與選擇高級(jí)寫字樓，但現(xiàn)階段主要的用戶都以租賃為主的。由發(fā)展商配備家具電器出租的單元 約二十余間。而第二種公寓有 80%的入住率，住的是附近的一般白領(lǐng)；而第三種公寓更是接近 95%的入住，管理員 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 22 反映里面租戶 60%是在廣州地區(qū)從事高新行業(yè)的高收 入白領(lǐng)。租住方式可以像酒店一樣租住一天兩天，也可以租住幾個(gè)月或幾年。 東圃客運(yùn)站后面有個(gè)叫 縱橫白領(lǐng)公寓 的，規(guī)模很大，有六七棟樓。價(jià)錢是單房按面積大小月租從 900元到 1500 元不等。這 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 21 些公寓就是房東們針對(duì)單身人士的特殊需求改造而成的，很受在周圍寫字樓工作的白領(lǐng)一族喜愛(ài)。 一般是將一套大戶型的單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，內(nèi)設(shè)迷你廚廁，再配上一些家具家電，就像賓館的標(biāo)準(zhǔn)房一樣。 項(xiàng)目 面積 間隔 售價(jià) 裝修 銷售率 新達(dá)城廣場(chǎng) 2557平方米 單間至一房 6600元 /平方米 豪華裝修 62% 星河灣 50平方米 單間 5000元 /平方米 豪華裝修 未售 這類以中小戶型、精裝修推出市場(chǎng)的單位，非常合適一部分高收入、低儲(chǔ)蓄、工作年限不長(zhǎng)、但有品位的年輕人。 但是，如果像人們預(yù)言的那樣，未來(lái)的華南板 塊將是廣州競(jìng)爭(zhēng)最激烈、競(jìng)爭(zhēng)水平最高的地方。“新生代”消費(fèi)群體由于年紀(jì)比較輕，思維活力強(qiáng)，在購(gòu)房考慮上會(huì)更加留意設(shè)計(jì)創(chuàng)意和整體理念。 由于廣州市消費(fèi)群體在整個(gè)番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)起著相當(dāng)重要的位置，因此有必要對(duì)廣州市消費(fèi)群體作出一定的細(xì)分。香港消費(fèi)群體的消費(fèi)目的則著重于旅游度假，從港人聚集的祁富新村的淡旺周期可以看見他們習(xí)慣于周末“進(jìn)村”周初回港，因此在購(gòu)房方面不會(huì)過(guò)分計(jì)較交通情況和住房面積，環(huán)境設(shè)計(jì)的精細(xì)程度和中小面積住宅是他們的置業(yè)首選。 就番禺房地產(chǎn)整體市場(chǎng)而言，其消費(fèi)群體構(gòu)成主要以廣州市區(qū)、番禺本地和香港地區(qū)人群為主。而在銷售量排前 10名樓盤中，有 5 個(gè)樓盤均在番禺區(qū)：祈福新邨、麗江花園、星河灣、洛濤居、東怡新村。 “華南板塊”概念崛起于“華南快速干線”的建成使用，先后有“華南碧桂園”和“番禺奧林匹克花園”（盡管“番禺奧園”距離“華南快速干線”較遠(yuǎn)，但在銷售推廣中已經(jīng)充分運(yùn)用了該概念）對(duì)該概念進(jìn)行抄作，并且在招引廣州市區(qū)消費(fèi)者中起到了很大作用。 市橋一帶的房地產(chǎn)發(fā)展主要是以市橋鎮(zhèn)舊城改造而起的一個(gè)市場(chǎng)。然而，洛溪地區(qū)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，住宅銷售總量已經(jīng)超過(guò) 10 萬(wàn)套，經(jīng)過(guò)粗略統(tǒng)計(jì)，按照一家三口人計(jì)算，洛溪地區(qū)已經(jīng)擁有居民數(shù)十萬(wàn)人。據(jù)此，分析城市規(guī)劃對(duì)華南板塊的開發(fā)指導(dǎo)，和對(duì)本項(xiàng)目的潛在影響顯得 很重要。前幾年完成的 1997 年至 2021 年廣州番禺市市區(qū)規(guī)劃中，南村的預(yù)測(cè)人口到 2021 年為 6 萬(wàn)多人。 21 世紀(jì)的廣州將在珠三角區(qū)域的組合城市框架中考慮整體發(fā)展布局 ，重點(diǎn)加強(qiáng)與廣佛都市圈的協(xié)同發(fā)展。職工年人均工資 11000 元。蓮花山港、南沙港每天有雙體快速客船往來(lái)香港和番禺，經(jīng)水陸兩路往香港均只需 90 分鐘。 市橋鎮(zhèn)水陸交通發(fā)達(dá)，北距廣州市 17公里，南距香港 65海里，東南與東莞、深圳相鄰，西南與順德、中山和珠海相接。地域面積 41 平方公里，其中城區(qū)面積 平方公里，人口 157300 人，另外來(lái)暫住人口 10 萬(wàn)人。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 8 2021 年，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比 1999 年末增長(zhǎng) 7%，比 1995年末增長(zhǎng) 。個(gè)體、私營(yíng)工業(yè)產(chǎn)值 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 35,500元，增長(zhǎng) 11%。 番禺撤市改區(qū)、市中心的遷移、道路條件