【正文】 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021 九江城鄉(xiāng)居民存 款余額在 2021 年達到 億元，比上年增長 元，增長率達 %。 財政總收入年均遞增１４．２％ ， 2021年 達到 ３９．８１億元 。 2021 年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。 歷史文化： 九江是一座歷史悠久的文化名城。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬平方公里，人口 450 萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬人。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網，就可了解房地產樓盤項目的規(guī)模和環(huán)境，進行各種房屋的查詢和觀看，一個構建完善的房地產網站，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊鼠標就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較后，購房者即可找到符合 自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程 ,在網絡營銷的環(huán)境中 ,變得十分輕松有趣和迅速快捷。 由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。 可行性研究報告的撰寫 是在房地產 信息網絡項目 開發(fā)前期入手，其結果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現(xiàn)提供有價值的參考依據(jù)。 在本次報告的撰寫期間，我們 對 深圳 房地產 經紀 市場特征進行了充分調查與分析，并對本項目現(xiàn)狀進行了細致考究，對 深圳工業(yè)地產 進行 慎 密調研后，取得了大量一手資料 。 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 房地產網絡營銷 房地產營銷者將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯(lián)網的基礎之上，就具備了網絡營銷的特性。 理論上，通過網上支付，還可在網上簽訂購房合同。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。 自 秦代立 郡 以來 ， 至今已有 2200 多年的歷史。廬山為國家重點風景名勝區(qū)， “ 中國旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 教科文組織批準為中國唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產名錄》。 政府預計到 2021 年，實現(xiàn) GDP940 億元，人均生產總值達到 2200 美元 。 從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健。 個私經濟發(fā)展迅速 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 九江市個私經濟上繳稅金（億元）4051015202021 2021 2021 2021 2021 從上表可以看出， 2021 年，九江 市民營經濟上交稅金 億元， 銷售收入 283． 6 億元，增長４１．６％ ， 對財政的貢獻率達到 60． 8％ 。 圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 經營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。因此 ， 在 新一輪城市 總體規(guī)劃中明確 了 沿長江岸線由東向西拓展 ，在兩湖（甘棠湖但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū)基礎建設的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。在九江，房地產作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為： 建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度 加快了城市的拆遷步伐 上述政策都是 對房地產交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。 這也給了九江房地產市場提供了良性發(fā)展的市場空間。 ⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產市場發(fā)展狀況的反映，同時也是衡量當?shù)鼐用裣M能力的尺度。銷售均價： 2500 元 /平方米以上； ? 長虹大道兩側。但現(xiàn)在區(qū)域內配套設施尚不完善，人氣有待結聚。 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 房地 產現(xiàn)狀分析 1）市場運行狀況： 供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少 2021 年，九江市區(qū)新批準商品房預售項目共 36 個，同比下降 20%，批準預售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 3 萬平方米。 附：存量房（住宅）買賣比較表 2021 年 2021 年 2021 年與 2021 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬平方米） 53% 金額（萬元） 21353 35980 % 單價（元 /平方米） 1066 1170 % 住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調 2021 年商品房價格較 2021 年上漲 %，其中住宅價格上漲較快，達到了 %。 ● 土地價格上漲，成本提高 2021 年九江市土地綜合價格每畝 萬元，比 2021 年上漲了 %，剝去長江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為 萬元 /畝，較 04 年剝去“柴桑春天”后的土地平均單價 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2021 年國有土地出讓一覽表 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價 (萬元 /畝 ) 成交價 (萬 元 /畝 ) 土地出讓收入（萬元） 簽訂出讓 合同時間 1 九江市潯陽房地產 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產 南湖路 57 企業(yè) 掛牌 居住 70 71 .深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 開發(fā)公司 號 委托 13 3 九江市潯陽房地產 開發(fā)公司 北司路 68號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲備 掛牌 市場 倉儲 5 王 剛 人民路 569號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號 儲備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉盤南側 儲備 掛牌 商住 44 44 9 江西運通汽車貿易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側 A地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 九江金泰房地產開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側 B地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 188 11 九江潯海實業(yè)有限公司 向湖一路 28 號 儲備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實業(yè)有限公司 長江大道與八里湖之間 儲備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 .居住 1200 42 42 50400 13 九江市房地產測繪隊 潯陽路 95 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 94． 593 94． 593 94． 593 2021． 1深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 九江市房地產建筑公司 號 （總價） （總價） （總價） 0． 18 市場總結 ? 整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快 ? 土地供應市場充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤 品質提高，市場競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。 柴桑春天 開發(fā)商：九江新湖遠洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬 M一期 13 萬 M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設計：加拿大泛太平洋 景觀設計：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復式面積 130200 平方米 套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主 樓盤特點：樓盤品質在九江首屈一指，倡導 大盤時代的來臨，套型以比較實用的中小套為主。二期將于近期開盤，多層預定情況良好，預計價格將有二三百元每平方米的上揚。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機會。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 九江來看，高層住宅也較多層價 格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到 房地產廣告。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2021 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 在 2021 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產均價已從 2021 年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質的不斷提升，需求的不斷加大，可以預見 九江房價 仍 有 較 大的增長空間。 （ 5） 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2021 年 九江 商品房均價為 1800 元 /平方米 左右 ，與 國內發(fā)達城市 的 房 價 相 比較，還有極大的發(fā)展空間。 ? 交通資源：本項 目臨九江的主干道長虹大道， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經本區(qū)通往各地 ， 出門不遠即可上 高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 項目本身資源 ? 項目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃 理念 ： 充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內涵，使整個小區(qū)更有生命力。 地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機會 長虹路的不斷完善，吸引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調整導致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 九江經濟的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質樓盤需求的加大 本項目在規(guī)劃上、設計上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產市場上一流的， 這將對九江的消費者產生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設的推進，旅游及經濟的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產市場也將面臨很好的發(fā)展機遇。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到 95%以上，空關情況相當少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調查中，普遍認深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 為經營狀況不錯。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力 適當調整產品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 在九江，單純寫字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購外，幾乎沒有純寫字樓項目， 而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） ? 外來經商者及本地私營業(yè)主 九江有眾多的外地投資、經商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。抓住這類消費者還可帶動農村消費群體。 ? 零散性投資業(yè)主 深圳工業(yè)地產 信息 專賣店（網絡項目可行性研究方案 ） 多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別