【正文】 載體項(xiàng)目開發(fā)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的形勢(shì)下，如何迅速提高項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)能力，強(qiáng)化后期的經(jīng)營管理水平以及做好兩者的對(duì)接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。超過 5萬㎡的項(xiàng)目有 12 個(gè)，超過 1萬㎡的項(xiàng)目有 42個(gè)。它的啟動(dòng)建設(shè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)和服 務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動(dòng)作用。 商鋪價(jià)格仍將隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會(huì)過大， 目前各區(qū)商品房與商業(yè)用房?jī)r(jià)格比在 1： 2— 1： 4之間，趨近于合理。對(duì)于商業(yè)物業(yè)扎堆的 CBD地區(qū)來說，這種問題現(xiàn)象也許更為嚴(yán)重。 底商類商業(yè)用房并不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形式，隨著市政府對(duì)底商開發(fā)的控制，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸向規(guī)?；?、多元化發(fā)展， 大體塊商業(yè)與社區(qū)商業(yè)將逐漸替代底商成為主流 。 4)外部發(fā)展商對(duì)與本土發(fā)展商對(duì)天津區(qū)域的投資熱不斷升溫，但熱點(diǎn)多在商業(yè)氛圍較成熟的地區(qū)，對(duì)商業(yè)尚未成熟的區(qū)域關(guān)注較少。 從天津商業(yè)地產(chǎn)來看，成交量上升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱?，F(xiàn)代化的建設(shè)進(jìn)程的加快，天津?qū)⒔ǔ扇肆鳌⒇?cái)流、信息流的集散中心，商業(yè)地產(chǎn)在天津?qū)⒋笥凶鳛椤?2021年天津市的房屋拆遷超過 400萬平方米，極大地拉動(dòng)了天津市的商業(yè)用房市場(chǎng)。溫州、北京、上海、東北等地的客商普遍認(rèn)為，無論從全局或是局部的角度去看， 天津都已具備大發(fā)展的條件，而且目前已經(jīng)充分顯現(xiàn)高速發(fā)展之勢(shì)，正是因?yàn)橄嘈判乱惠喌慕?jīng)濟(jì)浪潮有望在天津掀起，所在這些客商才如此看好天津?？梢姲l(fā)展空間還很大。 02— 03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)；一直以來， 以科技進(jìn)步和信息化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局。 未來城市規(guī)劃 ? 南開中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo) 基本建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實(shí)力雄厚的 先進(jìn) 市區(qū)。 其中 西南角、東馬路 是 新的繁華區(qū)。 其中東馬路是南開連接紅橋、河北、和平幾區(qū)域的重要交通路線，商業(yè)輻射能力較強(qiáng)。 亞飛汽車廣場(chǎng)已定為女人街，正在招商。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 西南角商圈 商圈內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施：天津商場(chǎng)、東方商廈、服裝街、好又多、燦坤、南馬路五金城。去年年底，即大中后燦坤也曾低調(diào)進(jìn)駐東方商廈，但是經(jīng)歷短期經(jīng)營后又在他處重覓他址，從這兩家電器城遷出遷出這一動(dòng)態(tài)過程不免可以看出該處的商業(yè)氛圍較淡，目前東方商廈正處于再次招商時(shí)期，主要 面向各類百貨業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)和各類專業(yè)商場(chǎng) ，租金在 2元 /天 ? 商圈內(nèi)大型商 業(yè)項(xiàng)目： ? 家樂福 （注：調(diào)研時(shí)間在 AM10:30— 11:30，客流量比較大。超市主入口面向主干線 —— 南門外大街。 ③天津大學(xué)、南開大學(xué)、中 醫(yī)學(xué)院等高等學(xué)府分布周邊。營業(yè)面積在 10000平米左右。 一樓為部分小商 鋪，經(jīng)營品種包括快餐、眼鏡、服裝、火鍋等、飾品等。 運(yùn)營： 該超市人流較旺，經(jīng)營狀況良好。周邊商業(yè)基本屬于自給自足型，多以底商的形式出現(xiàn)。㎡。并且隨著該商圈的逐漸成熟，租金水平也呈走高趨勢(shì)。 周邊交通設(shè)施 ? 公交線路 兩條 主干線上的周邊公交線路密集， 1 1 4 600、 60 60 60 63 6363 63 64 65 65 67 67 68 800、 80 8 86 86 870、 87 90908等數(shù)條公交線路可以方便到達(dá)城市的各個(gè)區(qū)域。 本站共設(shè)四個(gè)出入口 ，兩座風(fēng)道。但同時(shí)也存在著交通方面的劣勢(shì)， 據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京路海光寺交叉路口最長(zhǎng)堵塞時(shí)間達(dá)40 分鐘之久，公交車平均車速僅為每小時(shí) 12 公里， 不過未來通過快速路與地鐵 一號(hào)線的雙管齊下，這種交通狀況將會(huì)全方面改善。僅能滿足居民的日常生活需求，很難滿足人們大宗購物、娛樂等多方面的需求。基本上二手商鋪較多，由投資者轉(zhuǎn)租給經(jīng)營者。 ? 雙峰道 （東至與衛(wèi)津路交口，西至與玉泉路交口） 底商總結(jié) 業(yè)態(tài) 餐飲 美容 美發(fā) 文具 禮品 房屋 置換 銀行 副食 通訊 通信 眼鏡店 統(tǒng)計(jì) 16 8 4 4 3 3 2 2 業(yè)態(tài) 小型診所 / 藥店 超市 音像 花店 娛樂 郵政 裝飾 報(bào)刊 統(tǒng)計(jì) 4 1 1 1 1 1 1 1 業(yè)態(tài)比例 業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)餐飲29%報(bào)刊2%裝飾2%郵政2%娛樂2%花店2%音像2%副食6%金融6%房屋置換8%文具禮品7%美容美發(fā)14%通訊通信4%眼鏡店4%小型診所/藥店8%超市2%其他11% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 小結(jié)： 該道路上商業(yè)同樣是以餐飲、美容美發(fā)為主，由于臨近 3家院校，所以經(jīng)營文具禮品的小店鋪較其他道路多。此外，金融證券類在此處比例趨于第二位，為 10%，其中工行、建行、商行、農(nóng)行、長(zhǎng)江證券各占一家。 ? 形式及檔次 通過實(shí)地調(diào)研得出，此區(qū)域內(nèi)的店鋪一般為底商、獨(dú)體形式，屬于中檔。（考慮超市內(nèi)租金應(yīng)相應(yīng)高于區(qū)域內(nèi) 2530%） ? 從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。商 業(yè)臨靈隱道，為 2層底商。 ? 翔宇公園地下商場(chǎng) 翔宇公園地下商場(chǎng)預(yù)計(jì)將于今年下半年建成。 小結(jié)： 該項(xiàng)目據(jù)本案距離較近，與本案的底商商業(yè)面積較相近，同時(shí)由于其充足的停車場(chǎng)地，豐富的業(yè)態(tài)會(huì)成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。根據(jù)實(shí)地調(diào)研得出本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)云集眾多學(xué)校，按照保守估計(jì) 1/3學(xué)校坐落此地，因此 該范圍內(nèi)中小學(xué)人口達(dá) 26065人 。 調(diào)研時(shí)間 7月 16日、 7月 17日 調(diào)研區(qū)域 選取典型住宅小區(qū)：萬德莊花園、金廈新都花園、書香園、同安里、龍德里、懷慶里、延生里、德慶里、凱立花園、紅磡花園（公寓）、紫來花園、今晚大廈、經(jīng)聯(lián)大廈、河川大廈、聯(lián)通大廈、西湖道、萬德莊大街、衛(wèi)津路與南京路交口處草坪、多倫道、二南開附近、科貿(mào)街、金海馬、衛(wèi)津路、南京路、家樂福共 25 處。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 調(diào)查樣本分析 性別 客戶背景，性別53. 0546. 95女男 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 被訪人群男女比例基本為 1： 1。而高中以下學(xué)歷者僅占 %。同時(shí)家庭月收入以 6000元 /月以下為主，其中， 4000元以下占 %， 40016000元占 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 喜愛的超市類型 建哪類超市比較好不需要24 小時(shí)便利店中小型超市大型超市Frequency300200100020067168 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 其中，有 200人認(rèn)為該處應(yīng)建立 24小時(shí)便利店， 168人認(rèn)為該處仍需建大型超市，同時(shí)有 67人覺得建中小型超市比較合適。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 就餐座位 就餐時(shí)是否出現(xiàn)過沒有位子的情況不去就餐沒有出現(xiàn)過出現(xiàn)過Percent8060402002474 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 目前有 74%的人群在附近就餐過程中發(fā)生過沒有座位的現(xiàn)象。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 專營店 應(yīng)建的專營店類型048121620服裝 餐飲生活日用飲品 鞋帽美容美發(fā)音像店郵局 藥店通信通訊 汽車服務(wù) 家政服務(wù)銀行家電維修化妝品 洗衣店證券鮮花禮品 食品飲料保健品房屋置換眼鏡店彩擴(kuò)老年活動(dòng)不需要公園% （數(shù)據(jù)來源： 天津中原） 服飾專營店在調(diào)研樣本量中所占比例最大，為 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 出行工具 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 公交車及自行車為 該區(qū)域 人群購物時(shí)的 主要出行工具， 其中有 %的人選擇公交車，%的人依靠自行車代步， 而選擇私家車的人群相對(duì)較少，可見 私家車的擁有量并不是很高。 ? 大多數(shù)在就餐過程中遇到座位緊張的現(xiàn)象。 ? 購物時(shí)主要使用公交車及自行車。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 超市類型 02550751001624 2534 3544 4554 超過5 4%大型超市中小型超市2 4 小時(shí)便利店不需要 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 54歲以下人群對(duì) 24小時(shí)便利店的偏好均高于大型超市。 ? 大型餐飲類為 34 歲及以下年齡段人群接受。 ? 認(rèn)為該處應(yīng)建服飾類及 以餐飲類專營店。 ? 偏好 24 小時(shí)便利店。 購物條件 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 商品質(zhì)量 與 購物環(huán)境 是消費(fèi)者較為重視的兩項(xiàng)因素。 健身場(chǎng)所 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 由于該處位于市中心，土地的稀缺性就顯得十分的突出，健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所相應(yīng)較少。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 喜歡的家電賣場(chǎng)（ 443 人次 /回答頻次為 923） 國美55%大中8%蘇寧25%一商2%勸華5%燦坤3%其他2% （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 國美、蘇寧為本次調(diào)研人群喜愛的家電賣場(chǎng)。 ? 市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的老牌商業(yè)場(chǎng)所也同樣被認(rèn)同，如勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 8000元以上者比例較少。可見此區(qū)域活動(dòng)人群以南開、和平為主，由于本次調(diào)研所劃定的區(qū)域與本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應(yīng)以這兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳌? 樣本數(shù)量 本次調(diào)研共收集樣本 478 個(gè)，經(jīng)嚴(yán)格篩選，有效樣本為 443 個(gè)。 由上可知，該區(qū)域人口稠密，平均居住密度達(dá)到約 9000人 /平方公里，該地區(qū)平均房?jī)r(jià)達(dá)到 4000元以上 /平方米，人均購買力較強(qiáng)。 ? 辦公人口 項(xiàng)目 總建 (萬㎡ ) 入住率 現(xiàn)有供應(yīng) 河川大廈 50% 嘉 利中心 70% 經(jīng)聯(lián)大廈 4 98% 今晚大廈 90% 未來供應(yīng) 佳怡國際 2 新泉大廈 博泰大廈 合計(jì) （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 按辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)每人人均 8～ 10 平米計(jì)算，估計(jì)本商圈內(nèi)辦公人員為 ～ 萬人。 該地下商城經(jīng)營定位以家居飾品、服飾、運(yùn)動(dòng)用品、文化用品、書店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主 。 小結(jié)： 目前，上述項(xiàng)目均處于前期的推廣階段，其具體建筑指標(biāo)及租售價(jià)格仍未確定。 ? 從單位面積上看，范圍跨度較大，特別是大面積商鋪的供應(yīng)有所增加。 ? 經(jīng)營狀況 由于本區(qū)域整體的商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)設(shè)施比較齊全，整體經(jīng)營狀況良好。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 通過對(duì)上述四條道路的歸納，我們得到下面的一張圖表： 總結(jié)： ? 業(yè)態(tài) 通過定性和定量的論證，本地塊周邊商業(yè)設(shè)施主要以滿足日常生活需要為主，如 餐飲、美容美發(fā)、房屋置換、音像、銀行等， 而大型的娛樂休閑設(shè)施這種傾向于精神生活的設(shè)施較匱乏，如書店、健身場(chǎng)所、教育培訓(xùn)中心、酒吧、茶室等。建筑形式以一層建筑為主，少部分為二層及多層建筑， 商鋪店面一般在 40120平方米之間 ， 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 西湖村大街 底商總結(jié) 業(yè)態(tài) 分類 副食百貨 餐飲 美容美發(fā) 網(wǎng)吧 銀行 裝飾 數(shù)量 20 19 3 1 1 1 備注 酒業(yè)經(jīng)營部、迎賓肉專賣店個(gè) 1家、7 家韓式風(fēng)格 15 家韓式風(fēng)格、 1 家咖啡店 農(nóng)行 鮮花店 房屋置換 通訊通信 醫(yī)療診所 彩擴(kuò) 音像 其他 2 1 1 1 1 1 4 小型診所 駕校招生、水 站、壽衣店 小結(jié)： 道路兩側(cè)已出 售商鋪多經(jīng)營為服務(wù)于本區(qū)域的小型便利業(yè)態(tài)，如副食百貨、餐飲、美容美發(fā)等。據(jù)萬德莊大街兩側(cè)商家介紹，該出租金為 /天 周邊商業(yè)環(huán)境 ? 萬德莊大街 公交路線： 68 86 638 車道： 單行路