【正文】 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [導(dǎo)讀 ] ◎項目價值體系 —— 地段價值 +產(chǎn)品價值 +營銷活動帶來的可提升價值（附加值） —— 核心價值提煉：既具備高新區(qū)的榮耀感，又坐享土門地區(qū)成熟的生活配套和生活氛圍 ◎競爭 —— 差異化取勝 —— 產(chǎn)品的差異化 +生活形態(tài)的差異化 —— 同質(zhì)化產(chǎn)品之上的賦予目標(biāo)客戶群個性化的生活方式 ◎項目營銷訴求主題： “萬強(qiáng)藝術(shù)家” ———— 從人生的成功走向心靈的自由！ ◎ 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 城西居民務(wù)實、理性，注重經(jīng)濟(jì)實用，看中產(chǎn)品性價比。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬強(qiáng)項目性價比權(quán)重分析表 項目 指標(biāo) 西城芳洲 榮城公寓 世紀(jì)春天 太空花園 旭景名園 錦都花園 本案 地段（ 40%） 44 44 48 42 60 60 44 戶型（ 20%） 56 52 52 54 56 56 50 樓盤配套（ 10%） 13 9 13 10 10 16 10 建材（ 10%） 24 20 20 20 20 20 20 環(huán)境 /規(guī)劃（ 12%） 10 20 9 21 24 13 物業(yè)管理（ 5%） 5 6 開發(fā)商實力（ 3%） 3 3 3 5 3 性能綜合評分 143 177 均價 3150 3200 2950 2900 3350 3450 2950－3100 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 性價比 ≥ 周邊項目平均性價比： 西城樓盤均價： 元 注：采用加權(quán)平均的方法，根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)對樓盤項目進(jìn)行綜合打分。（樓盤均價 /10） 區(qū)域升值潛力：前文已述 價值提 升空間：主要指通過營銷活動能夠?qū)崿F(xiàn)的附加值，在后文詳述； [分階段價格策略 ] 銷售階段 預(yù)計時間 工程進(jìn)度 均價 調(diào)價范圍 調(diào)價次數(shù) 單次調(diào)價幅度 銷售目標(biāo) 累計銷售目標(biāo) 入市期 2021/69 地面 4 層 2800 27502850 23 3050 元 15% 15% 開盤強(qiáng)銷期 2021/92021/4 至封頂前 2950 29003000 34 3050 元 35% 50% 封頂期 2021/48 封頂至交房 3100 30503150 12 3050 元 35% 85% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 現(xiàn)房 期 2021/9 交房后 4 個月 3200 31503250 12 3050 元 10% 95% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三篇 營銷策略 [目標(biāo)客戶群定位 ] 區(qū)域內(nèi)客戶：原住西郊或在西郊工作的客戶 70% 1） 職業(yè)： 城西主要大型工業(yè)企業(yè)管理者、產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)人員、工程師、項目周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工、私營企業(yè)主、個體工商戶等；在單位分不到房，或者需要改善居住環(huán)境； ?2） 年齡： ??—— ?? 歲（指在購買行為中起主導(dǎo)作用的） 3） 用途排序： ??居住 ????投資 ?????辦公 區(qū)域外客戶： 主要吸引在高新區(qū)工作的客戶，以及少量其它區(qū)域客戶 30% 1） 職業(yè)： 西高新高科技型企業(yè)白領(lǐng) ?2） 年齡： ??—— ?? 歲 3） 用途排序： ??居住 ????辦公 4） 戶型要求：中小戶型 [目標(biāo)客戶群消費心理分析 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 重物業(yè)本身的地段及價格，作為都市精英一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念已經(jīng)從過去的一味貪大炫耀變得越來越實在，并具有更加精明的理財頭腦和個人財務(wù)計劃。 注重物業(yè)升值，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，往往是促使消費者作出最后購買決定的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜；既享有郊區(qū)化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時尚氣息；既符合成長型辦公對于成本控制和交通便利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費相復(fù)合的便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 懂得享受生活，卻不鋪張奢靡；既特立獨行，又不標(biāo)榜另類；行為獨立的，又不離群索居；不媚俗，也不標(biāo)榜清高；他們事業(yè)有成，又不追名逐利，試圖在生活品質(zhì)和靈魂自由中尋求到最為超然飄逸的態(tài)度。其實，從一線銷售感受最深： 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身！ 房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性和產(chǎn)品唯一性決定了消費者不可能全面地理性分析選擇； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 不同購房者的購房意向側(cè)重不同，其本身就包含很大程度上的感性因素； 房地產(chǎn)銷售更大比例是在期房階段，這就在很大程度上決定了購房者的購買行為依據(jù)的是其在理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷； 房地產(chǎn)消費市場的日趨成熟表現(xiàn)在購房者不僅僅是買了一個居所，并且有了更多精神上的追求； 上述分析給我們一個啟示：產(chǎn)品品質(zhì)固然重要，但購房者買房在滿足基本居住需要的前提下，更大程度上是一種精神寄托，也就是選擇了一種生活方式！ 明確這一點對于我們營銷工作的意義在于：競爭的差異化表現(xiàn)在兩個方面 —— 產(chǎn)品的差異化競爭和附加于產(chǎn)品之上的精神層面的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ―― 品位人生是 人生境界 ４、家是＂放心＂的地方，家是溫馨的港灣，是每個人靈魂的身體和靈魂的歸宿，也是回歸本原找尋自我的領(lǐng)地． ［產(chǎn)品層面支撐點］： １、景觀： 休閑棋藝／茶亭――自由空間 親子樂園――自由天地 ２、 會所 ：健身場所 咖啡語茶 書吧（閱覽室） 球類運動設(shè)施 綜合教室 ３、屋頂花園：自由自在與大自然親近！ ４、 地段 ：西二環(huán)核心位置，大西郊與西高新 接壤部位，土門商圈成熟生活領(lǐng)地．交通方便＼收放自如，自由生活從此開始． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ５、 戶型 Ａ :(78—85 平米 ,211) [自我領(lǐng)地 ] ———寫意空間 二人世界 Ｂ :(90—110 平米 ,221) [自在家園 ] ———香檳印象 感性時代 Ｃ : (120—130 平米 ,321) [自由世界 ]———花樣年華 溫馨之家 Ｄ : (120—130 平米 ,331) [自由極限 ] ———光輝歲月 溫馨港灣 (特設(shè)超大會客室 ,自由分割組合利用 ) [產(chǎn)品強(qiáng)賣點提煉 ] 恰當(dāng)?shù)臓I銷主題必須有產(chǎn)品賣點支撐，好的營銷賣點不在于多，而在于精。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。須完成的工作有： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）確定項目的視覺識別系統(tǒng)（ VI）；（２）售樓書；（３）模型；（４）展示板；（５）工地現(xiàn)場；（６）售樓處；（７）樣板房；（８）路牌；（９）銷售人員；（１０）其他；（１１）為導(dǎo)入階段的廣告及活動作準(zhǔn)備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過樓盤形象的全面樹立，升華項目在公眾心目中的印象，使項目深入人心，從而強(qiáng)烈刺激目標(biāo)市場的購買欲望，引起購買行為。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。也最符合我們對消費行為的判斷：影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判 斷，而非理性本身！ 體驗式營銷也是提升項目附加值的重要手段之一，消費者對于開發(fā)商的評估，對于后期物業(yè)品質(zhì)和物業(yè)管理品質(zhì)的認(rèn)同，很大程度上來源于對銷售階段的印象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。提供咖啡、茶等飲料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 折 頁 ：售樓普及資料。 展 板 ：售樓處懸掛資料，全面接受公司及樓宇的信息。 戰(zhàn)術(shù)二：工地形象誘導(dǎo) 【目標(biāo)】 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方及交通繁忙地帶是行人最為注目的形象，是宣傳的最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷 售氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戰(zhàn)術(shù)四：樓盤視覺形象 【目標(biāo)】 使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立項目視覺形象，以便于其在今后推廣中，給買家留下深刻、明確的印象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。獎品為家用轎車 ,車價為 69 萬元 宣傳主導(dǎo)語： 5 萬元（首付）步入車房時代 戰(zhàn)術(shù)六：口碑促銷 【目標(biāo)】 利用既有業(yè)主向親友傳播樓盤形象，建 立第二營銷渠道，帶旺樓盤銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在營銷推廣過程中，隨時發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)在價值，籍此不斷調(diào)整完善營銷戰(zhàn)略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)