【正文】 月更新房地產資料近千個。 [導讀 ] ◎項目價值體系 —— 地段價值 +產品價值 +營銷活動帶來的可提升價值（附加值） —— 核心價值提煉：既具備高新區(qū)的榮耀感，又坐享土門地區(qū)成熟的生活配套和生活氛圍 ◎競爭 —— 差異化取勝 —— 產品的差異化 +生活形態(tài)的差異化 —— 同質化產品之上的賦予目標客戶群個性化的生活方式 ◎項目營銷訴求主題： “萬強藝術家” ———— 從人生的成功走向心靈的自由！ ◎ 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判斷。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 ? 城西居民務實、理性，注重經濟實用，看中產品性價比。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 萬強項目性價比權重分析表 項目 指標 西城芳洲 榮城公寓 世紀春天 太空花園 旭景名園 錦都花園 本案 地段（ 40%） 44 44 48 42 60 60 44 戶型（ 20%） 56 52 52 54 56 56 50 樓盤配套（ 10%） 13 9 13 10 10 16 10 建材（ 10%） 24 20 20 20 20 20 20 環(huán)境 /規(guī)劃（ 12%） 10 20 9 21 24 13 物業(yè)管理（ 5%） 5 6 開發(fā)商實力（ 3%） 3 3 3 5 3 性能綜合評分 143 177 均價 3150 3200 2950 2900 3350 3450 2950－3100 元 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 性價比 ≥ 周邊項目平均性價比： 西城樓盤均價： 元 注：采用加權平均的方法，根據以上標準對樓盤項目進行綜合打分。（樓盤均價 /10） 區(qū)域升值潛力：前文已述 價值提 升空間：主要指通過營銷活動能夠實現的附加值，在后文詳述； [分階段價格策略 ] 銷售階段 預計時間 工程進度 均價 調價范圍 調價次數 單次調價幅度 銷售目標 累計銷售目標 入市期 2021/69 地面 4 層 2800 27502850 23 3050 元 15% 15% 開盤強銷期 2021/92021/4 至封頂前 2950 29003000 34 3050 元 35% 50% 封頂期 2021/48 封頂至交房 3100 30503150 12 3050 元 35% 85% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 現房 期 2021/9 交房后 4 個月 3200 31503250 12 3050 元 10% 95% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三篇 營銷策略 [目標客戶群定位 ] 區(qū)域內客戶：原住西郊或在西郊工作的客戶 70% 1） 職業(yè)： 城西主要大型工業(yè)企業(yè)管理者、產業(yè)工人、技術人員、工程師、項目周邊政府機關、企事業(yè)單位干部職工、私營企業(yè)主、個體工商戶等；在單位分不到房，或者需要改善居住環(huán)境； ?2） 年齡： ??—— ?? 歲（指在購買行為中起主導作用的） 3） 用途排序： ??居住 ????投資 ?????辦公 區(qū)域外客戶： 主要吸引在高新區(qū)工作的客戶，以及少量其它區(qū)域客戶 30% 1） 職業(yè)： 西高新高科技型企業(yè)白領 ?2） 年齡： ??—— ?? 歲 3） 用途排序： ??居住 ????辦公 4） 戶型要求：中小戶型 [目標客戶群消費心理分析 ] 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 重物業(yè)本身的地段及價格，作為都市精英一族，現代人的置業(yè)觀念已經從過去的一味貪大炫耀變得越來越實在，并具有更加精明的理財頭腦和個人財務計劃。 注重物業(yè)升值，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，往往是促使消費者作出最后購買決定的關鍵。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜；既享有郊區(qū)化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時尚氣息；既符合成長型辦公對于成本控制和交通便利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費相復合的便利。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 懂得享受生活，卻不鋪張奢靡；既特立獨行，又不標榜另類；行為獨立的，又不離群索居；不媚俗，也不標榜清高；他們事業(yè)有成，又不追名逐利，試圖在生活品質和靈魂自由中尋求到最為超然飄逸的態(tài)度。其實，從一線銷售感受最深： 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判斷，而非理性本身！ 房地產產品的復雜性和產品唯一性決定了消費者不可能全面地理性分析選擇； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 不同購房者的購房意向側重不同，其本身就包含很大程度上的感性因素； 房地產銷售更大比例是在期房階段，這就在很大程度上決定了購房者的購買行為依據的是其在理性分析基礎上的感性判斷； 房地產消費市場的日趨成熟表現在購房者不僅僅是買了一個居所，并且有了更多精神上的追求； 上述分析給我們一個啟示：產品品質固然重要，但購房者買房在滿足基本居住需要的前提下，更大程度上是一種精神寄托，也就是選擇了一種生活方式！ 明確這一點對于我們營銷工作的意義在于：競爭的差異化表現在兩個方面 —— 產品的差異化競爭和附加于產品之上的精神層面的競爭。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 ―― 品位人生是 人生境界 ４、家是＂放心＂的地方，家是溫馨的港灣，是每個人靈魂的身體和靈魂的歸宿，也是回歸本原找尋自我的領地． ［產品層面支撐點］： １、景觀： 休閑棋藝／茶亭――自由空間 親子樂園――自由天地 ２、 會所 ：健身場所 咖啡語茶 書吧（閱覽室） 球類運動設施 綜合教室 ３、屋頂花園：自由自在與大自然親近！ ４、 地段 ：西二環(huán)核心位置，大西郊與西高新 接壤部位，土門商圈成熟生活領地．交通方便＼收放自如，自由生活從此開始． 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ５、 戶型 Ａ :(78—85 平米 ,211) [自我領地 ] ———寫意空間 二人世界 Ｂ :(90—110 平米 ,221) [自在家園 ] ———香檳印象 感性時代 Ｃ : (120—130 平米 ,321) [自由世界 ]———花樣年華 溫馨之家 Ｄ : (120—130 平米 ,331) [自由極限 ] ———光輝歲月 溫馨港灣 (特設超大會客室 ,自由分割組合利用 ) [產品強賣點提煉 ] 恰當的營銷主題必須有產品賣點支撐，好的營銷賣點不在于多，而在于精。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。須完成的工作有： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 1）確定項目的視覺識別系統（ VI）；（２）售樓書；（３）模型；（４）展示板；（５）工地現場；（６）售樓處；（７）樣板房；（８）路牌；（９）銷售人員；（１０）其他；（１１）為導入階段的廣告及活動作準備。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。通過樓盤形象的全面樹立，升華項目在公眾心目中的印象，使項目深入人心，從而強烈刺激目標市場的購買欲望，引起購買行為。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。也最符合我們對消費行為的判斷：影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判 斷，而非理性本身！ 體驗式營銷也是提升項目附加值的重要手段之一，消費者對于開發(fā)商的評估，對于后期物業(yè)品質和物業(yè)管理品質的認同，很大程度上來源于對銷售階段的印象。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。提供咖啡、茶等飲料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 折 頁 ：售樓普及資料。 展 板 ：售樓處懸掛資料，全面接受公司及樓宇的信息。 戰(zhàn)術二：工地形象誘導 【目標】 工地作為買家最為切身關注的地方及交通繁忙地帶是行人最為注目的形象，是宣傳的最經濟和有效的媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，而且還能夠營造銷 售氣氛。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 戰(zhàn)術四：樓盤視覺形象 【目標】 使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立項目視覺形象，以便于其在今后推廣中，給買家留下深刻、明確的印象。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。獎品為家用轎車 ,車價為 69 萬元 宣傳主導語： 5 萬元（首付）步入車房時代 戰(zhàn)術六：口碑促銷 【目標】 利用既有業(yè)主向親友傳播樓盤形象，建 立第二營銷渠道，帶旺樓盤銷售。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 在營銷推廣過程中，隨時發(fā)現物業(yè)內在價值，籍此不斷調整完善營銷戰(zhàn)略。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產