【正文】 00 2 南開200 2 天津 （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 南開區(qū)的人均可消費性支出與人均可支配收入均高于天津整體平均水平，這為商業(yè)設(shè)施的建立奠定了較好的基礎(chǔ)。 天津商鋪增長勢頭強勁，受到全國關(guān)注，分析認(rèn)為有以下三點原因： 第一，海河兩岸綜合開發(fā)叫響全國，引起國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。反觀大型商業(yè)設(shè)施由于體量較大，因此租售情況比較平緩，但隨著幾家大型商業(yè)入伙、開業(yè)的時間的臨近，租售價格將會有一定程度的攀升。 2021年全市商業(yè)載體建設(shè)呈現(xiàn)以下特點： 一是項目建設(shè)體量大。%） （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 0200400600800100012001400億元 1999 2021 2021 2021 2021 2 0 0 4 上半年歷年第一、二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 從 1994 年到 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 ，年均增長 %，跨入了全國發(fā)展較快地區(qū)的行列。 總結(jié)： 在大型商業(yè)載體項目開發(fā)宏觀調(diào)控加強的形勢下，如何迅速提高項目開發(fā)的專業(yè)能力，強化后期的經(jīng)營管理水平以及做好兩者的對接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。對于商業(yè)物業(yè)扎堆的 CBD地區(qū)來說，這種問題現(xiàn)象也許更為嚴(yán)重。現(xiàn)代化的建設(shè)進程的加快，天津?qū)⒔ǔ扇肆?、財流、信息流的集散中心，商業(yè)地產(chǎn)在天津?qū)⒋笥凶鳛椤?02— 03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢；一直以來， 以科技進步和信息化帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動經(jīng)濟增長的格局。 亞飛汽車廣場已定為女人街，正在招商。超市主入口面向主干線 —— 南門外大街。 運營： 該超市人流較旺，經(jīng)營狀況良好。 周邊交通設(shè)施 ? 公交線路 兩條 主干線上的周邊公交線路密集， 1 1 4 600、 60 60 60 63 6363 63 64 65 65 67 67 68 800、 80 8 86 86 870、 87 90908等數(shù)條公交線路可以方便到達城市的各個區(qū)域?；旧隙稚啼佪^多，由投資者轉(zhuǎn)租給經(jīng)營者。（考慮超市內(nèi)租金應(yīng)相應(yīng)高于區(qū)域內(nèi) 2530%） ? 從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。根據(jù)實地調(diào)研得出本項目輻射范圍內(nèi)云集眾多學(xué)校，按照保守估計 1/3學(xué)校坐落此地，因此 該范圍內(nèi)中小學(xué)人口達 26065人 。同時家庭月收入以 6000元 /月以下為主，其中， 4000元以下占 %， 40016000元占 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 出行工具 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 公交車及自行車為 該區(qū)域 人群購物時的 主要出行工具， 其中有 %的人選擇公交車，%的人依靠自行車代步， 而選擇私家車的人群相對較少，可見 私家車的擁有量并不是很高。 ? 大型餐飲類為 34 歲及以下年齡段人群接受。 健身場所 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 由于該處位于市中心，土地的稀缺性就顯得十分的突出，健身運動場所相應(yīng)較少?？梢姶藚^(qū)域活動人群以南開、和平為主，由于本次調(diào)研所劃定的區(qū)域與本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應(yīng)以這兩個區(qū)域為主。 該地下商城經(jīng)營定位以家居飾品、服飾、運動用品、文化用品、書店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 通過對上述四條道路的歸納，我們得到下面的一張圖表： 總結(jié)： ? 業(yè)態(tài) 通過定性和定量的論證，本地塊周邊商業(yè)設(shè)施主要以滿足日常生活需要為主，如 餐飲、美容美發(fā)、房屋置換、音像、銀行等， 而大型的娛樂休閑設(shè)施這種傾向于精神生活的設(shè)施較匱乏，如書店、健身場所、教育培訓(xùn)中心、酒吧、茶室等。 周邊商業(yè)環(huán)境 ? 萬德莊大街 公交路線： 68 86 638 車道： 單行路 北 萬 德 莊 大 街 萬 德 莊 南 北 街 萬 峰 路 西湖村大街 金廈 新都 花園 萬德 花園 書香園 富群里 龍德里 紅磡花園 凱立花園 辦公樓安里 東方小學(xué) 檢察院 同安里 萬峰道 西湖道 玉泉路 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 底商總結(jié) 業(yè)態(tài) 項目 美容美發(fā) 餐飲 服飾 房屋置換 音像彩擴 銀行 五金 保健按摩 便利店 洗衣店 藥店 萬德花園 4 1 1 1 1 龍德里 3 4 2 1 1 1 2 紅磡花園 4 5 1 1 1 凱立花園 2 1 2 1 2 2 1 1 1 金廈新都花園 9 5 2 2 1 1 1 1 書香園 5 10 1 1 1 2 同安里 12 1 1 4 2 2 富群里 1 2 1 1 辦公樓 2 總計 28 42 7 6 6 6 5 5 3 5 5 業(yè)態(tài) 項目 娛樂網(wǎng)吧 專營店 醫(yī)療診所 眼鏡店 家電 辦公 通信通訊 健身 汽車美容 水站 其他 萬德花園 1 龍德里 1 1 1 紅磡花園 1 1 1 凱立花園 1 1 1 1 金廈新都花園 1 2 1 2 書香園 1 1 同安里 1 1 1 富群里 1 1 辦公樓 總計 4 6 3 2 2 2 1 1 1 1 1 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 新項目底商總結(jié) 項目 價格（元 /㎡ ） 業(yè)態(tài) 萬德花園 1 期 —— 美容美發(fā)、餐飲、服飾、保健按摩、銀行 金廈新都花園 10000 元以上 美容、餐飲、房屋置換、音像店 書香園 —— 美容美發(fā)、餐飲、藥店、保健按摩 紅磡花園 —— 餐飲、美容美發(fā) 凱立花園 —— 美容美發(fā)、服飾、銀行 較新地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、美容美發(fā)、保健按摩等服務(wù)類生活配套設(shè)施。㎡）。入口處設(shè)有景觀噴泉、普通綠化、自行車車位，有地下停車位。 海光寺商圈 該商圈東部與南市及和平路商圈毗鄰，西部緊挨天商商圈。 4 區(qū)域內(nèi)主要商圈分析 根據(jù)商圈的滲透性，將東馬路商圈、南市商圈、西南角商圈、海光寺商圈、白堤路商圈列為重點應(yīng)研究商圈。但是天津市的商業(yè)用房的價格明顯低于全國大中型城市的價格水平。同時目前天津人均商業(yè)面積僅為 ㎡，低于世界先進城市人均商業(yè)面積 ㎡的擁有 量。 這些區(qū)域必將會衍生出新的商圈。前 6個月全市餐飲銷售實現(xiàn)，同比增長 ％，反映出百姓支出結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，生活質(zhì)量明顯提高。 人均可消費性支出 今年 1至 6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分別增長 ％、 ％和 ％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品 10． 6和 3． 5個百分點。因此不久將來又會有大面積的商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)設(shè)施落成投入使用。 商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系 2021年本市商業(yè)地產(chǎn)將有 380萬平方米的竣工量，這對于發(fā)展中的城市來說，在數(shù)量上還差得很遠(yuǎn)，談不上空置。 照此發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計 2021年商業(yè)用房銷售價格將達到 7000元以上 /平米。 形成 東北角、西南角兩個商業(yè)繁華區(qū)、兩個古舊物市場、 6條商業(yè)街、 6個專業(yè)批發(fā)交易市場和一批封閉式農(nóng)副產(chǎn)品交易市場的格局。㎡左右。通道在 2— 。 租金區(qū)間為 （ ～ 元 /天 由于該項目為規(guī)劃為高層項目，且無遮擋，有望成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑， 可視性極佳 。相比之下，娛樂場所較少，僅有 一家二層的 KTV場所，體量偏小。該商場總投資 ，占地面積約 29000平方米，總體呈三角形，且三面環(huán)路，左臨南開四馬路，右臨南開三馬路，南臨南開二緯路，該商城地上部分為大型公園景觀綠地， 地下一層 為大型商場， 總建筑面積約 15000平方米，并擁有約 207個車位的大 型停車場 。 居住區(qū)位 居住區(qū)位武清區(qū)塘沽靜海外省市津南區(qū)西青區(qū)北辰區(qū)紅橋區(qū)河?xùn)|區(qū)河北區(qū)河西區(qū)和平區(qū)南開區(qū)Percent6050403020100679101649 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 被訪人群的居住區(qū)位以 南開區(qū)居多，比例為 49%；其次分別為和平、河西區(qū)，比例分別為 16%和 10%。從中可以看出，餐飲場所比較火爆。 分類特征分析 年齡與各項交叉分析 ? 商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 購物中心、休閑娛樂場所為各年齡階段人群所喜愛。 小結(jié)： 通過上述分析，進行以下歸納： ? 選擇中檔偏上、體現(xiàn)時尚特色的購物場所。 總體特征分析 （注：以下分析所取樣本量均為整體被訪人群） 喜愛的購物中心（ 443 人次 /回答頻次為 923） 0246810121416新安購物 濱江商廈勸業(yè)場津匯廣場伊勢丹濱江購物 中原百貨家世界友誼前衛(wèi)店國際商場凱旋門 水牛城百盛 嘉華友誼新都市友誼商店萬達百貨大樓不去% （數(shù)據(jù)來源：天津中原） ? 體現(xiàn)時尚、前衛(wèi)、特色的中高檔型商場為該次被訪 人員喜愛，如新安購物、伊勢丹、津匯廣場。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 輻射范圍內(nèi)各大院校人口統(tǒng)計 大學(xué)名稱 天津大學(xué) 南開大學(xué) 天津師范大學(xué)（六 里臺校區(qū)） 合計 人口統(tǒng)計（萬人） 3 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 本項目商業(yè)部分輻射人口統(tǒng)計 保守估計人口預(yù)測達 萬～ 人口，另外該項目的交通發(fā)達，日常交通流量較大，日常機動車單向可達 ，此部分的流動人口也可成為部分消費人群。業(yè)態(tài)上幾乎沒有限制。在業(yè)態(tài)方面，主要為生活配套，而居民的文化生活的配套相當(dāng)匱乏。 ? 快速路 快速路規(guī)劃： 西縱通道利用京津公路、河北大街、城廂中路 (地下 )、 南門外大街 、衛(wèi)津路，至衛(wèi)津南路，全長 。自開業(yè)以來，與之相隔很近的極玖超市日漸蕭條。該道路為雙向四車道。處于其中的 諾瑪特超市 由于經(jīng)營上的問題，目前已接近倒閉。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 全社會消費品總額 全社會消費品零售總額（億元）0204060801001995 2021 2021 2021 20212021年1季度 （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 多年來，南開區(qū)的社會消費品零售總額 不斷增長，近年來逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭。 商業(yè)物業(yè)價格分析 2021 年市內(nèi)各區(qū)商業(yè)物業(yè)價格243116397 6354 6083402746896490050001000015000202102500030000和平區(qū) 南開區(qū) 河西區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū)元 / ㎡市內(nèi)各區(qū)價格平均價格 據(jù)中原調(diào)研，市內(nèi)六區(qū)商業(yè)均價為 6490元 /㎡，其中和平區(qū)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)位，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 其核心地位無人可替代。 據(jù)有關(guān)資料顯示，天津商鋪供求關(guān)系呈現(xiàn)出街鋪、門面房供不應(yīng)求，購物中心、商場、店中店供應(yīng)略大于需求的格局 。 2 天津市商業(yè)物業(yè)分析 商業(yè)物業(yè)市場概況 2021年與 2021年商業(yè)投資對比 指標(biāo) 年份 投入建 設(shè)項目 總建筑面積 （萬㎡） 投資總額 （億 ） 重點 項目 總面積 （萬㎡） 2021年統(tǒng)計 137 69 78 2021