【正文】 所得稅前 % 所得稅后 % 9 投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 10 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%) 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % － 5－ 第二章 項目背景 片區(qū)現(xiàn)狀 除部分為近幾年新建外， 大部分 系上世紀 6070年代所建， 以磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)為主，使用期長，有的建筑 已 出現(xiàn)裂縫等現(xiàn)象， 與國家現(xiàn)行的 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB5001120《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》 GB5006820 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522020等規(guī)范不相符合 。 本項目 總建筑面積 LL ㎡，其中： 地上住宅建筑面積 ㎡，OOPP 層 ，框剪結(jié)構(gòu) ； 地上 配套公建 建筑面積 ㎡， 5 層 ，框架結(jié)構(gòu) ； 地下車庫建筑面積 ㎡ ，地下一層 。 6 ............................................ 6 市場需求分析 .................................................. 6 市場消費結(jié)構(gòu)分析 .............................................. 7 市場價格分析 .................................................. 9 項目價格定位 ................................................. 11 第四章 項目選址與建設(shè)條件 5 片區(qū)現(xiàn)狀 .................................................. 5 項目單位概況 .................................................. 5 第三章 市場分析 本項目總投資 萬元。 建筑層數(shù)以平房、 24層居多，土地利用率低， 所以 FFGG片區(qū) 的 規(guī)劃 建設(shè) 有利于提高 抗震減災(zāi) 能力 ，保障民生 。 鑒于此， 本項目建設(shè)單位擬進行規(guī)劃區(qū)內(nèi) 的 住宅 、 公建工程 以及 配套工程 建設(shè)，以 保障和改善民生， 促進社會的和諧與發(fā)展。 由于 FF33 區(qū)的規(guī)劃實施 ， 以及 FFGG 的貫通， 使本區(qū)域 彰顯 強大的連接與輻射 作用 發(fā)展，成為連 接老城、 形成良好的互動。 2020 年 19 月 DD 市商品住宅市場統(tǒng)計表 項目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 供應(yīng)面積 (㎡ ) 0 0 0 成交面積 (㎡ ) 供求比 成交均價（元 /㎡ ) 5805 5711 5490 5598 5605 5767 5500 5074 8808 隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，2020 年 DD 市人均生產(chǎn)總值達到 44319 元，比上年 增長 %，按 2020年平均匯率計算達到 6488 美元。 市場 消費結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)調(diào)查， 2020 年 前三季度， DD 商品住房成交面積 萬㎡，中小戶型（單套面積在 120m2 以下）的商品住房成交面積所占比例為 %。 － 8－ 從供應(yīng)房型看，中小戶型的二手住房最受外地購房者青睞。 3. 購買者來源地 2020 年前三季度， DD 市商品住宅總成交面積 ㎡，外地居民購買的商品住宅占成交總面積的 PP． 01％；該期間成交套數(shù)共計 17004 套，外地居民購買的商品住宅套數(shù)占成交總套數(shù)的35． 07％。 市場 價格 分析 1. DD 市各區(qū)域商品住宅分析 2020 年 8 月、 9 月 DD市各區(qū)域商品住宅成交均價 統(tǒng)計 表 月份 杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 阿文認為 區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū) 8月 5PP7 4835 4845 6035 4227 5659 9月 10176 7977 5283 5856 11068 6327 上升比例 % % % % % % 020204000600080001000012020杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 萬柏林區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū)8月9月 從以上圖表可以看出，只有 阿文認為 區(qū)商品住宅成交均價比上月有所下降，其他區(qū)域的商品住宅成交比上月都有所增加，價格漲幅最大的是杏花嶺區(qū)和尖草坪區(qū)，分別上漲 %、 %。 隨著 FFGG 開建 、通車 ，附近的樓盤 在銷售量、銷售價格上走出新高， 如 奧斯丁 以東 的萬國城定價 12020 元 /㎡， 奧斯丁 以 西的富力現(xiàn)代廣場定價 6500～ 7000 元 /㎡。 DD 市排名第 65 位 。所以總體看 FFGG片區(qū) 地產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大 ，總體趨于平 穩(wěn) 。場地地貌上位于 DD 斷陷盆地西北部邊緣地帶，次級地貌單元為 DD 市汾河西岸Ⅰ級階地。 DD市抗震設(shè)防烈度為 8度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組 ； 場地 20m以上存在可液化粉土層 ， 地基液化等級為輕微 ， 屬于對建筑震不利地段 ，擬建場地建筑場地類別為Ⅲ類 ； 擬建場地可不考慮濕陷對地基的影響。 根 據(jù) 《中國季節(jié)性凍土標準凍深線圖 》， DD市標準凍結(jié)深度約為0． 8m。 社會環(huán)境 隨著 FFGG 的竣工通車，該區(qū)域?qū)⒊蔀?兼具城市服務(wù)功能與交通功能的綜合性區(qū)域， 項目周圍主要是住宅和事業(yè)單位 ， 以及 郵局、銀行、儲蓄所、派出所等政府輔助性辦事機構(gòu)和社會公益性設(shè)施，可方便居民生活的需要。 根據(jù)本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)狀， 以及周邊環(huán)境現(xiàn)狀，擬將 公建 區(qū)設(shè)于地塊的北側(cè)，與 FFGG 相鄰，便于未來 33 工作的開展，同時也可起到動靜分區(qū)的作用。 鄰近出入口設(shè)置地下車庫的進出口，以方便的機 動車的停放。城市次干道在地塊的東側(cè)，寬 20 米；小區(qū)級道路為車行路，寬 6 米；庭院級道路 沿 建筑四周設(shè)置， 道路寬 3～ 4 米?？傑囄?1570 輛。 本項目景觀設(shè)計根據(jù)小區(qū)原生態(tài)植物景觀、周邊環(huán)境展開，使其與集中綠化 和宅前綠化相貫穿， 營造 頗具品位的小區(qū)整體環(huán)境。符合并規(guī)函字 2020 第 143 號的要求。 公建 面積 ㎡， 5L/㎡ d，則用水量為 。 d，則用水量為 。 本項目用水水源 接入 FF 西街南側(cè)現(xiàn)狀 DN800 市政給水管， 遠期再 從小區(qū)南側(cè) OO 米規(guī)劃路給水管引接，實行兩路供水 。 室外設(shè) 100m3化糞池 5 座，全部為有地下水，地面可過汽車，清掏周期為半年，污水停留時間為 24h。 排水工程 小區(qū)南側(cè)為 HH 街現(xiàn)狀雨水管。 本工程采用鋼筋混凝土檢查井，全部采用球墨鑄鐵井蓋和蓋座。 本項目 區(qū)內(nèi) 設(shè) 變配電室 一處， 用電電壓為 380/220V。 高層住宅在每單元每層設(shè)集中計量表箱，集中計量表箱設(shè)在公共部位。地下室、樓梯間、前室、設(shè)備用房等處設(shè)應(yīng)急照明 ，主要出入口處設(shè)出口指示燈，高層住宅樓梯間及地下室設(shè)疏散指標標志，采用帶蓄電池的應(yīng)急照明燈具，室外照明選用庭院燈，采用時控儀控制。水泵房、住戶衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位裝置。 有線電視系統(tǒng)：有線電視信號由 DD 有線電視臺提供，由該電視網(wǎng)引入，干線沿外墻上一層屋頂高度敷設(shè)。 5dB。 暖通工程 一、設(shè)計依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空間調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB50019— 2020 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB5017693） 二 、 采暖工程 本項目 住宅 采暖 面積 MM ㎡，平均供熱指標為 40w/m2； 公建 部分采暖 面積 ㎡，平均供熱指標為 50w/m2； 總 供熱負荷 約 。 二、 通風(fēng) 變配電室 8 次 /h 換熱站 10 次 /h 水泵房 3 次 /h 公共衛(wèi)生間 10 次 /h 電梯機房 8 次 /h 地下車庫設(shè)計機械排煙排風(fēng)系統(tǒng)，排煙（風(fēng)）量按換氣次數(shù) 6 次/時計算。日； 公建按住宅 OO%計。建筑設(shè)計中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。 各單體建筑四周臨小區(qū)道路，可作為環(huán)行消防車道。 配套公建 本項目 配套公建 建筑面積 ㎡， 5 層，層高 、 ，為乙類建筑，建筑耐火等級二級。 地下建筑工程 本項目 地下建筑工程 ㎡，地下一層 , 層高 、 ，建筑耐火等級一級，防火分區(qū)按 500 ㎡設(shè)計 ，設(shè)出入口 三 處，與地面或建筑首層連通。 建筑設(shè)高位水箱 18m3，滿足 10分鐘自動噴水滅火系統(tǒng)用水要求。 消火栓布置確保室內(nèi)任何部位兩股水柱均可到達，消火栓間距 小于 OOm，消火栓箱內(nèi)均布設(shè)報警啟泵按鈕。 消火栓系統(tǒng) 設(shè) 3套 DNl00的水泵接合器，水噴淋系統(tǒng) 設(shè) 2套 DNl00的水泵接合器，供火災(zāi)時消防車給消火栓、水噴淋系統(tǒng)供水增壓滅火。 滅火系統(tǒng) 本項目高低壓 配電室 等處 設(shè)置七氟丙烷 氣體 滅火裝置 ,由 相應(yīng) 消防 專業(yè)設(shè)計 完成 。當某一探測器或手動報警按鈕報警動作，發(fā)出火災(zāi)信號時，消防中心控制器接到火災(zāi)信號并確認后，立即向消防設(shè)施發(fā)出滅火指令程序，聯(lián)動相關(guān)消防設(shè)備。 生活污水經(jīng)化糞池處理，廚房廢水經(jīng)隔油池處理后和生活廢水一起排入?yún)^(qū)域污水管道，再排至市政污水管道， 最終納入污水處理廠集中處理。車庫換氣通過管道在綠地內(nèi)放散。 項目建成后，對周圍環(huán)境不產(chǎn)生任何不良影響。施工時盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。 四周 臨街 、臨巷 ，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴密注意過往行人的安全。 － 33－ 第 八 章 節(jié)能 分析 評價依據(jù) 公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 GB501892020 綠色建筑評價標準 GB/T503782020 綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科【 2020】 199 號） 民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分） JCJ2695 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 GB500192020 城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范 CJJPP2020 通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 GB502432020 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ1442020 民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 GB5017693 建筑照明設(shè)計標準 GB500PP2020 1建筑采光設(shè)計標準 GB/T500332020 1城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范 GB5002893 1采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準 JGJ1322020 1民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T1692 1建 筑節(jié)能標準 9898 地區(qū)實施細則（ DBJ0420391） 1 9898 發(fā)展和改革委員會關(guān)于抓緊開展固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知 (晉發(fā)改資環(huán)發(fā) [2020]1387 號 ) 1現(xiàn)行的其它國家標準和規(guī)范 － 34－ 項目概況 本項目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路，規(guī)劃用地 II㎡，凈用地 JJ ㎡。 經(jīng)綜合測算，本項目 符合國家及省、市節(jié)能設(shè)計的要求。 可滿足項目用電需要。 燃氣條件 燃氣由市政燃氣管引入，市政燃氣為 管道煤氣 。 － 36－ 水、電、氣、采暖等采取分戶控制，分時管理制度。 在過渡季節(jié)盡可能利用室外空氣自然冷量。一層地面內(nèi)設(shè)置 40mm 厚擠塑聚苯板材，增強地面保溫、隔熱、防潮能力。 三、建筑通風(fēng)分析 － 37－ 利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，充分利用夏季自然通風(fēng)。 五、建筑照明分析 本建筑的走廊、樓梯等部位，安裝、使用節(jié)能燈具，并采用高效燈具、節(jié)能型光源，配用高效節(jié)能鎮(zhèn)流器等，滿足規(guī)范要求的照度前提下，盡量減小照明燈具的安裝功率，并采用聲、光控制裝置。母線采用銅芯線穿管敷設(shè)，降低線路電損。 六、建筑暖通分析 設(shè)計集中采暖系統(tǒng)時，管路按南、北向分環(huán)供熱原則進行布置并分別設(shè)置室溫調(diào)控裝置； － 38－ 控制室內(nèi)采暖系統(tǒng)計算溫度。排水管擬采用硬聚 氯乙烯（ UPVC）塑料排水管道代替砂模鑄造鑄排水鐵管。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%～ 50%，大部分在 20%～ OO %之間。注重管材接口，控制管網(wǎng)漏失率小 于國家規(guī)定的標準。 圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、構(gòu)件傳熱系數(shù)的限值對建筑達到節(jié)能目標是關(guān)鍵性的，建議項目設(shè)計單位、施工單位嚴格執(zhí)行建筑設(shè)計規(guī)范，保證項目節(jié)能效率。 第一階段為前期工作階段，主要進行項目可行性研究的編制及項目的審批立項、勘察設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計文件編制等工作。 其中： 可研報告報批及辦理其它手續(xù) 4 個月 勘察、設(shè)計 4 個月 建設(shè)場地七通一平 3 個月 建筑工程 24