【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 12 第三章 市場分析與建設規(guī)模 房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體 態(tài) 勢 。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有基礎性、資源性、先導性產(chǎn)業(yè)的蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 11 地位。 隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求已進入到要求提高住房質量和整體提高住房水平的階段。 蓬萊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中 第四部分第二大條堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進一體化發(fā)展中第二項提升城市承載功能 中指出 ： 完善人居功能。 加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務業(yè)第十七章 豐富消費性服務業(yè) 第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。 隨著我國國民經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展， 商住樓因其具有商住兩用等功能，具有很大的發(fā)展空間。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)應重 點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。 二是，在城鎮(zhèn)化的進程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。 將“高質量的居住休息條件”和“高質量的生態(tài)環(huán)境”作為建設城市 化 的兩條重要的標準，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市以人為中心的重要原則，是現(xiàn)代城市能否可持續(xù)發(fā)展的重要內容。 二十一世紀前半個世紀中，城鎮(zhèn)住房將成為中國最大的生活消費品，住宅建設的發(fā)展將代表著我國的城市化進程，進入高速發(fā)展階段，并將同時帶動其他生活產(chǎn)品的升級和更新?lián)Q代，住房建設的健康發(fā)展將有利于迅速解決中國住房落后的現(xiàn)狀，并使整體住房質量和水平迅速提高。項目的建設將為蓬萊市社會各界人士及外來人員提供優(yōu)質商品住房 和商業(yè)網(wǎng)點 ，滿足廣大市民及外來人員的住房需求。經(jīng)測算，本項目建設完成后，可實現(xiàn)利潤總額 萬元，稅后利潤 萬元。 經(jīng)測算，本項目總投資估算為 。 設特征與結構 本項目 包括住宅和商住樓， 建筑均為多層建筑，結合蓬萊市地質情況確定本項目均采用 現(xiàn)澆混凝土框架結構體系 ，基礎采用獨立基礎形式。 項目結合市場需求 情況、建設用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結構及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能， 確定建設規(guī)模為總建筑面積 ， 其中， 商住樓總建筑面積 平方米， 包括 臨街 商業(yè)建筑 面積 平方米，臨街 住宅建筑面積 平方米 ； 普通 住宅建筑面積 22107 平方米。 可行性研究的范圍 本可行性研究報告的研究范圍主要包括： 項目提出的背景和建設必要性 市場分析與建設規(guī)模 建設地點及場址選擇 總體規(guī)劃方案 設計方案 項目節(jié)能方案分析 環(huán)境保護與節(jié)能、安全 組織機構與物業(yè)管理 工程及銷售進度安排 投資估算和資金籌措 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 3 1經(jīng)濟評價 可行性研究工作概況 山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設現(xiàn)場進行了詳細考察，并與蓬萊市有關部門、項目承辦單位的領導及技術人員進行了座談，就建設用地、建設規(guī)模、設計方案及有關配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關鍵問 題達成一致，項目組又查閱了大量資料， 在此基礎上，編制了本項目可行性研究報告。蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 1 第一章 基本概況 項目名稱及承辦單位 項目名稱 : 蓬萊 市 府后路舊城改造 工程建設 項目 建設地點 : 蓬萊市 府后路 項目承辦單位及其概況 單位名稱： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所： 蓬萊市登州街道辦事處 法人代表： 黃俊生 注冊資本：貳仟 肆佰 萬元 公司類型：有限責任公司（自然人獨資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 承辦單位概況： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 10 月，位于蓬萊市登州街道辦事處，注冊資本金為 2400 萬人民幣，該公司現(xiàn)有員工 18 人，全部為專業(yè)技 術人員和管理人員，職工素質較高，公司現(xiàn)任領導班子成員 3 人，都具有大專以上學歷。 可行性研究項目概述 近年來，隨著蓬萊市國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣撸瑢ψ≌囊笠巡辉诰窒抻跐M足住宿的要求，追求高品質成為新的需求標準 ，居民對普通商品住房的需求在逐年增加?？傄?guī)劃戶數(shù) 431戶，居住人口 1509人。 本項目選址在蓬萊市 府后路 ，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設。 本項目計劃建設期為 2年，從 2020年 10月開始至 2020年 9月底建成。投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。對于促進蓬萊市經(jīng)濟發(fā)展，加快蓬萊市城市化進程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟效益。 （ 1） 住宅建設的健康發(fā)展是國家進步和社會發(fā)展的重要標志 ① 住宅建設的健康發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略有效實施的基礎 我國在“十一五”規(guī)劃中提出“實施城市化戰(zhàn)略，逐步化解城鄉(xiāng)二元結構矛盾。它對我國住宅建設提出了向新階段、新水平發(fā)展的明確要求。按照研究預測，到 2020年，我國城市化水平將達到 52%左右。 我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。 從我國房地產(chǎn)政策的目的性上看，商住樓作為商業(yè)樓的特殊形式，以其節(jié)約、經(jīng)濟、商住兩用等功能，受到越來越多中小型企業(yè)、商家的歡迎。 綜上所述，住宅建設的發(fā)展對推動我國城市化發(fā)展進程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用，而我國的住房建設所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設由粗放型向集約型的轉變。 按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善住房產(chǎn)權制度，激活住房二級市場。 以建設最適宜人類居住城市為目標，全力打造“人居蓬萊”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應體系 ，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口?，F(xiàn)階段社會經(jīng)濟的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關注的生存大事之一。實踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)效應作用，它還 能極大地推動運輸、商業(yè)服務、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟、增加財政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的。 我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調控未達預期，國家有進一步加強宏觀調控的傾向。 （ 2）供應結構方面 在供應結構方面，基于 2020年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期 2020年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。 城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強大發(fā)展?jié)摿?。因此，我國城?zhèn)住宅市場具有強大的發(fā)展?jié)摿?。由于近年來國家調整了土地使用政策，占用新區(qū)搞開發(fā)已不可能，在現(xiàn)有存量土地上搞開發(fā)大多規(guī)模較小，所以當?shù)胤慨a(chǎn)存在供求矛盾較大，現(xiàn)有住房不能滿足群眾日益增長的住房需求的現(xiàn)狀。 蓬萊市 房地產(chǎn)開發(fā)不僅實現(xiàn)了市民贏得滿意的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動三產(chǎn)、度假旅游等消費，促進了全市經(jīng)濟快速發(fā)展。借助于得天獨厚 的 自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢，蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 15 適應目前蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景，也為當?shù)亻_發(fā)商品住宅市場提供了更廣闊的發(fā)展契 機。該項目建設為商業(yè)和住宅相結合，為消費者提供了更多的商業(yè)發(fā)展機會，同時促進 了城市的經(jīng)濟發(fā)展，符合目前的市場形勢。 該項目建設主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標客戶群作保障，目前 蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項目，被蓬萊市政府列為重點工程項目， 這些都為項目的正常市場運作提供了有利條件。 市場定位是 面向廣大群眾， 并根據(jù)其喜好進行各方面設計。建設區(qū)域地勢平坦， 交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設，地理位置優(yōu)越。蓬萊市 全市總面積 。氣候怡人，濕潤涼爽，是一片神奇的東方葡萄海岸。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。實現(xiàn)財政總收入 億元，增長 %，其中地方財政收入 億元。境內有港口 4 個，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國家一類開放口岸，擁有 5萬噸級泊位 3個、萬噸級以上泊位 6 個，開通了至旅順、大連客貨運輸滾裝航線，港口年吞吐量 1000萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距 離最短的 “黃金水道 ”。 場區(qū)內未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風化裂隙中會有少量的風化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。褐－黃褐色，可塑狀態(tài)，濕，見少量的長石、石英質小礫石及細小的云母碎片。 4 層全風化云母片巖層 (Ptfg) 伏于含礫粉質粘土層之下，僅在小部分場區(qū)分布，頂面埋深蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 20 － ，鉆孔最大揭露厚度為 。場地內地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結構具中等腐蝕性。 ② 排水 排水采用雨污分流。 ④ 供熱 本項目各住戶采暖為集中供熱，熱源為 蓬萊市熱電廠的余熱 。將 本項目 定位為高檔 商住 小區(qū)。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點為出發(fā)點，兼顧當前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。 ，提升土地的開發(fā)價值和社會價值； ，通過合理設計平衡用地的矛盾，實現(xiàn)合理化布局； ； ，提供舒適的 內庭步 行空間。本項目規(guī)劃區(qū)域內部共建臨街商住樓六 棟 ，普通住宅四棟 。 小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設施系統(tǒng)，集運設施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。 具體規(guī)劃如下： （ 1）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內道路斷面分三種方式：進入社區(qū)的干道，紅線寬度8 米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度 7 米，宅間路，紅線跨度 。 （ 3）靜態(tài)交通 總停車泊位滿足設計條件中關于戶均一個的規(guī)定。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結構布局的基礎上，堅持因地制宜的綠化設計基本原則。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強調各院落入口，使之具有可識別性。 林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設計手法，體現(xiàn)了“均好性”蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 26 的設計理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。 商業(yè)建筑形象采用現(xiàn)代與古典結合風格設計，格調簡潔明快，造型新穎，注重細部設計。在戶型布置上，充分考慮到當?shù)鼐用竦纳盍晳T，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關的設計手法。各房間布置緊湊。 (1)平面布局 a、功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分 區(qū)的設計，以提升樓盤品質。 c、其