【正文】 設(shè)計規(guī)范》 《民用建筑照明設(shè)計標準》 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》 工程建設(shè)標準強制性條文 工程建設(shè)地方標準強制性條文 建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標準 （ 2）沿街商業(yè)設(shè)計 根據(jù)本地塊在整個地區(qū)的優(yōu)越地位，具有潛在的巨大商業(yè)價值。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強烈的中軸線感覺，具有空間的導(dǎo)向性。本設(shè)計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實現(xiàn)蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 25 社區(qū)人車分流的交通體系。同時，道路設(shè)計與廣場空間、綠地空間、建 筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨特景觀的同時，實現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。 道路系統(tǒng)是整個項目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。 商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施沿公路 南 側(cè)規(guī)劃線路布局，對社區(qū)居民提供服務(wù)。本項目 蓬萊市府后路舊城改造 工程建設(shè) ， 規(guī)劃總用地 31361 平方米，總建筑面積 平方米 ，包括商業(yè)、住宅等 。 （ 5） “因地制宜” 從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。 塑造一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個性的 花園式生活居住空間和商業(yè)空間 ； （ 1）切實執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設(shè)單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 1. 建設(shè)單位提供的用地紅線圖和地形圖 2. 建設(shè)單位的設(shè)計委托書 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 22 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5022095） 5.《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB5009699） 6.《汽車車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797） 7.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687） 2020 年版 8.《通用設(shè) 計通則》 規(guī)劃指導(dǎo)思想 整個規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點，以推進蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快蓬萊市城市化建設(shè)提高居民居住水平為目的，同時根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計目標， 把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設(shè)計的基本特點。 能夠滿足本項目小區(qū)排水需求。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。 ③地基土承載力特征值 按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072020），結(jié)合當?shù)亟ㄖ?jīng)驗，綜合確定各層地基土承載力特征值 fak(kPa)如下表： 層號 巖土名稱 承載力特征值 fak(kPa) 1 雜填土層（ Q4ml） ) 2 含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 150 3 全風(fēng)化花崗巖層 (r) 250 4 全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg) 200 ④ 場地的地震效應(yīng)評價 擬建場地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為，設(shè)計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震 一般地段。麻黃色，主要礦物成份由石英、長石、黑云母組成，殘留花崗結(jié)構(gòu)，片麻狀構(gòu)造，局部分布有殘積土的透鏡體。雜色，松散狀態(tài)，成份以建筑垃圾為主，少量生活垃圾。 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 19 （ 1）工程地質(zhì)條件 ①地形、地貌及地下水 場區(qū)總的地形為西高東低，最大相對高差為 。年末金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 億元，比年初增加 。大力發(fā)展特色經(jīng)濟，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系。 （ 3） 經(jīng)濟 發(fā)展迅速 2020 年 實現(xiàn)生產(chǎn)總值 204 億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18億元，增長 %。年底全市總?cè)丝? 萬人。擬建項目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處?？傄?guī)劃戶數(shù) 431 戶，居住人口 1509人。人均居住面積 24平方米，有巨大的購房潛力。 （ 3）營銷優(yōu)勢 本項目為 蓬萊市府后路舊城改造 工程，秉承 “ 以人為本 ” 的設(shè)計理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實行一級物業(yè)管理，結(jié)構(gòu)強調(diào)院落，強化人車分流，滿足多方面的需求。從規(guī)劃布局來看，能夠滿足居民的生活需求。本項目位于蓬萊市府后路，屬蓬萊市非常有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶之一，空氣質(zhì)量優(yōu)良，商業(yè)、交通便利，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，升值潛力巨大。 項目市場預(yù)測 為了滿足市場的實際購房需求，解決目前的供需矛盾，穩(wěn)定住房價格 ，今年蓬萊市按照“合理布局、整體開發(fā)”的原則，通過市場化運作的手段，降低房地產(chǎn)門檻，積極引進國內(nèi)外有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房 “四大人居板塊”和商業(yè)服務(wù)項目。 通過以上分析，可以看到今后較長時期我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。按照 2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到 32平方米估算， 2020 年～ 2020 年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工 面積應(yīng)當達到 140 億平方米左右。 2020年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質(zhì)性開發(fā) 的土地供給將有較大幅度提高。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從 緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面 。 項目建成后必將大大改善城市環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民的居住條件，對改善蓬萊市的城市建設(shè)風(fēng)貌，加快蓬萊城區(qū)工作的步伐起到積極的推動作用，是一項順民心、合民意的利國利民的造福工程。 有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟共同發(fā)展。 本項目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求。 本項目建設(shè)符合蓬萊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。 山東省國民經(jīng)濟和社 會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第七章 繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè) — 壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)的 第三條 房地產(chǎn)業(yè)：加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 10 商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房供應(yīng)。 項目建設(shè)的必要性 本項目建設(shè)符合國家經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。商住樓同時具有隨著經(jīng)濟發(fā)展的可塑性，可以非常簡單地變成寫字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。 （ 1）要從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。這主要反映兩個方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。 近十多年來，我國城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800萬～ 1000萬人?！? ②高質(zhì)量的居住環(huán)境是實現(xiàn)我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的基本標準 我國現(xiàn)階段建設(shè)現(xiàn)代化城市，要達到十條基本標準，其中第五和第七條為“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”和“高質(zhì)量的居住休息條件”。 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 6 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 類別 編號號 項目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 指 標 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟 指 標 9 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預(yù)售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 7 第二章 項目提出的背景及建設(shè)必要性 項目 提出的背景 住宅建設(shè)的健康發(fā)展將代表著我國的城市化進程，進入高速發(fā)展階段。 可行性研究結(jié)論 項目建成后， 可對蓬萊市提供優(yōu)質(zhì)商品住房及 商住 樓，以及推進 蓬萊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用。 本項目總銷售收入 。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合 商住 小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。項目承辦單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定 進行蓬萊市 府后路舊城改造工程 建設(shè) 。 可行性研究編制單位 編制單位：山東宗匯工程咨詢有限公司 工程咨詢資格等級：乙級 證書編號：工咨乙 11820200047 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 2 可行性研究報告編制的依據(jù) 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 關(guān)于委托山東宗匯工程咨詢有限 公司編制本項目可行性研究報告的委托書； 國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求； 國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標準； 國家發(fā)改委關(guān)于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； 《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社） 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務(wù)全書》（中國建材工業(yè)出版社）； 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額。 該公司經(jīng)營范圍為：商住小區(qū)及步行街的開發(fā)與經(jīng)營，是蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項目，被蓬萊市政府列為重點工程項目，該項目的開發(fā)在給企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益的同時，將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。再者商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商住樓同時擁有商業(yè)和居住的雙重功能，具有良好的市場發(fā)展空間 。 項目建設(shè)地位于 蓬萊市 府后路 ，該項目工程規(guī)劃總用地 31361蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 4 平方米。 本項目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。 本項目資金籌措方案為：項目承辦單位自有資金 萬元，占總投資的 %；銀行貸款 萬元，占總投資的%；商品住房預(yù)售款項籌集 ，占總投資的 %。全部投資財務(wù)內(nèi)部收蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究報告 山東宗匯工程咨詢有限公司 5 益率稅前為 %，稅后為 %； 投資回收期稅前 年，稅后 。 綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。要遵循 客觀規(guī)律，與經(jīng)濟發(fā)展