【正文】 、分二期開發(fā) B、首期項目 預(yù)計 為 5 萬 ㎡ ，全部銷售。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質(zhì)量的時間，消費者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經(jīng)濟(jì)損失。 B 以 租帶售 ，產(chǎn)權(quán)銷售為主，出租使用為輔。以此提升核心區(qū)商業(yè)價值，引領(lǐng) 行 業(yè)新高度。 規(guī)劃布局 利用“一個理念”，“ 兩大 分區(qū)”來進(jìn)行規(guī)劃定位。 項目直接關(guān)聯(lián)關(guān)鍵問題： 項 目的價格支撐點 ？ 未 來 鄰近城市 將 出 現(xiàn)較 大的供 應(yīng) 量， 項 目如何形成差 異 化 競爭 ？ 項 目客源 從 何而 來 ？ 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 2 項 目 產(chǎn) 品的核心 賣 點 ？ 目錄 第一部分 開發(fā)商的計劃及意愿 一、總體目標(biāo) 二、項目特征及功能 三、運營計劃及方向 四、具體計劃 第二部分 市場 調(diào)查分析 一、 九臺市 經(jīng)濟(jì)情況 二、 市內(nèi)三道街中段老建材家裝市場 以及周邊建材市場 現(xiàn)狀調(diào)查分析 三、 消費者 需求分析 四、九臺市門市價格 五 、置業(yè)群體特征 六 、國家調(diào)控下的市場觀察 第三部分 項目分析 一、 項目 自身分析 二、項目機(jī)會點與威脅點 分析 三 、結(jié)論 第四部分 策劃方案 （即戰(zhàn)略制定） 一、問題解決方式 二、項目定位 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 3 三、 整合 策略 四、推廣 策略 第 五 部分 銷售執(zhí)行方案 一、 銷售計劃編制及說明 二、 不同階段的銷售目標(biāo)與銷售實質(zhì)內(nèi)容 三、 本項目銷售的完全保障策略 第 六 部分 銷售團(tuán)隊組建 一、組織架構(gòu) 二、具體架構(gòu) 三、崗位職任 第七部分 項目建議 一、 項目配套建議 二、 項目運作建議 第一部分 開發(fā)商的計劃及意愿 一、總體目標(biāo) 九臺市 xx 建材 家居廣場 項目位于 九臺市 東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長段以南 ，其中 一 期 規(guī)劃 約 ㎡，由 九臺市建筑公司 自主規(guī)劃，分步連續(xù)開發(fā)，政府扶持、市場化經(jīng)營。 呈交： 九臺市 XX 建材 家居廣場營銷方案 呈報方：長春 大酉 房地產(chǎn)營銷 策劃有限 公司 呈報日期： 2021 年 8 月 16 日 營銷策劃背景： xx 家居建材廣場 位于 九臺市 東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長段以南 ，土地面 積為 135845 平方米， 規(guī)劃總 建筑面 積 143200 平方米 。 立足高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高速度，以新建、改造、提升為建設(shè)主線，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 4 一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理為營運主線，打造 九臺市 最大的家居 建材 裝飾專業(yè) 一體化的 流通服務(wù)平臺。所謂一個理念，即 九臺市 最大、最具規(guī)模及影響力的高端 xx 建材 家居廣場 ， 兩大 分區(qū)，即 建筑 材料、家 居裝飾材料兩大 部分進(jìn)行全方位整合。 三、運營計劃及方向 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 5 運營計劃 （ 1）大規(guī)模、大規(guī)劃、大投資 （ 2） 分兩期 開發(fā)、 滾動發(fā)展 （ 3）成熟一步、操作一步、培育一步 （ 4）高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高速度 項目實施 預(yù)計項目總投資約 元，其中首期投資約 元，建筑總規(guī)模約 5 萬平方米，力爭以快制勝，項目落實后，將集中優(yōu)勢資源快速入駐，實施項目的滾動開發(fā)。 ? 以租帶售 所謂的以租帶售方式就是將商品房進(jìn)行出租，并與租房者簽訂一個合同， 建議合同期限為三年以內(nèi)， 在合同期內(nèi) 購買 所 租賃 的 門市 房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。 二是 ： 如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實惠。 工程計劃 本項目為 分兩期開發(fā)的工程項目 （ 1） 一期預(yù)計 封頂時間： 20 年 月封頂。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要進(jìn)行市場調(diào)查和研究。九臺區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通方便快捷。 國民 經(jīng)濟(jì)快速增長，綜合實力進(jìn)一步提升 ， 預(yù)計到 2021 年末，全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破 200 億元，比上年增長 25 %；一般預(yù)算全口徑財政收入達(dá)到 億元，比上年增長%，其中，本級財政收入達(dá)到 億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %；城市居民可支配收入達(dá)到 8395 元，比上年增長 15%； 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 9 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 6835 元，比上年增長 14%。麗景花園小區(qū)預(yù)定 2021 年 6 月開工，尚無一磚一石，通過部門團(tuán)購的形式，現(xiàn)已 7 成售謦；碧水尚城小區(qū)預(yù)計 2021年 8 月份交工，現(xiàn)已開盤 3 期 16 棟，均被搶購一空；門市房更是炙手可熱，總計開發(fā)了 698 戶，可預(yù)訂的多達(dá) 1200 戶，預(yù)購房者紛紛搶交預(yù)付款、托人拉關(guān)系走后門，仍是一房難求。二是房貸政策的拉動。 九臺市對家裝市場的需求度基本已達(dá)到飽和狀態(tài)，經(jīng)營建材家裝的業(yè)主對現(xiàn)在的經(jīng)營狀況也基本滿意，故 這種當(dāng)前的市場狀況很不利于本項目一期的入市。 老市場 屬自行形成的市場 缺乏統(tǒng)一的管理，經(jīng)營理念落后，導(dǎo)致無法形成一個對外發(fā)展的資源平臺，發(fā)展空間受到限制。這是他們不愿意放棄此處的主要原因。 上述所提及人群特征基本可分為以下幾點： 在行業(yè)經(jīng)營多年 文化層次不高 擴(kuò)大經(jīng)營的意愿比較強(qiáng)烈 對商業(yè)經(jīng)營氛圍要求較高 抗風(fēng)險能力較弱 聚堆經(jīng)營是商業(yè)客戶需求的重要特征 消費需求大體如下： 項目定位 —— 保證近、遠(yuǎn)期的經(jīng)營和發(fā)展需要 商業(yè)氛圍 —— 良好商業(yè)氛圍促進(jìn)買家經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)品規(guī)劃格局 —— 需要對產(chǎn)品功能分區(qū)明顯 商業(yè)運營 —— 滿足有效運作及后期正規(guī)的經(jīng)營管理 價 格 —— 合理的價格降低買家經(jīng)營風(fēng)險 購買方式 —— 降低買家進(jìn)入門檻 戶型面 積 —— 面積適合經(jīng)營，使用功能全 四、九臺市門市及商場價格 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 13 門市出售價格： 一道街中段： 60008000 元 /平方米 二道街中段： 1000020210 元 /平方米 三道街中段： 800010000 元 /平方米 四道街中段： 60008000 元 /平方米 一道街兩端： 20213000 元 /平方米 二道街兩端： 40006000 元 /平方米 三道街兩端： 30004000 元 /平方米 四道街兩端： 20213000 元 /平方米 門市出租價格（以 100 平方米為例）： 一道街中段： 2021040000 元 /年 二道街中段： 80000150000 元 /年 三道街中段： 4000080000 元 /年 四道街中段： 2021040000 元 /年 一道街兩端： 800015000 元 /年 二道街兩端： 3000040000 元 /年 三道街兩端： 2021040000 元 /年 四道街兩端： 600010000 元 /年 商場出租價格（以年出租額為例）： 太陽家居： 20 元 /平方米 12 個月 會友家居： 20 元 /平方米 12 個月 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 14 西環(huán)陽光建材市場（太陽家居對面）： 元 /平方米 12 個月 五 、置業(yè)群體 可分為兩類，一是經(jīng)營型買家，二是投資型買家 經(jīng)營型買家 ，基本可分為區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外買家。區(qū)域外投資型即長春市及其它各縣市地區(qū)的建筑材料經(jīng)銷者。沒 有交通管制制約。 商圈：核心商圈缺乏利潤支撐，導(dǎo)致逆向擴(kuò)展，商業(yè)伸縮力大。 商服規(guī)格：單體面積統(tǒng)一規(guī)格很難均衡客戶需求。 給本案前期 銷售 帶來一定困難 老 市場 在市場中具有較高知名度，在市場中的地位已根深蒂固，不利于本案扭轉(zhuǎn)市場注意力 。 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 17 （ 3）老市場規(guī)劃混亂，管理落后，發(fā)展受到局限，為本案入市創(chuàng)造了機(jī)會。 三 、總結(jié) （即項目成功鏈接） 根據(jù)上面的分析 ，我們可以發(fā)現(xiàn)，項目的劣勢比較明顯；另外從競爭環(huán)境分析， 九臺 地區(qū)的 經(jīng)濟(jì)及 房地產(chǎn)發(fā)展處于上升階段，房地產(chǎn)的消費、投資觀念在當(dāng)?shù)叵M者腦海里 早 有 雛形 ，另外，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平提升比較快，特別是近兩年人均收入水平和消費支出水平正在迅速上升，人們正在努力改善自身的生活條件，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利的條件，同時也加快了 相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。為今后產(chǎn)品入市積累更多的有效客戶？ 如何利用規(guī)劃布局優(yōu)勢，提升影響力，擴(kuò)大買家觀注，使區(qū)域 內(nèi)及區(qū)域 外客群對本案有所了解和認(rèn)知？ （二）劣勢歸避的必要性 如何歸避面積區(qū)間不合理所帶來的銷售抗性？ 如何化解入市難度？ 注：以上問題將在策劃部分通過策劃方案予以解答。 九臺建筑公司 為本項目制定了宏偉的設(shè)想和計劃，并做出了高端標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃 —— 統(tǒng)一裝修，讓項目真正實現(xiàn)了“產(chǎn)品均好”，給項目的前期銷售和后期運營 ,都帶來了 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 19 良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。 我們認(rèn)為，本案是一個 九臺市 乃至周邊城市較為注目的大工程。為此，如果我們想成功運作一期，就要從后期推廣、銷售上，找準(zhǔn) 方向 ，抬高我們 自身 的優(yōu)勢，進(jìn)而贏得消費者的青睞。憂的是 房地產(chǎn)行業(yè)勢態(tài) 下滑 ,影響家裝建材市場 發(fā)展空間。決定項目成功的 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 20 最大動力，就是項目的未來前景。 第 一 章 、具體問題解決方式 第一節(jié) 優(yōu)勢提升 一、問題 1： 房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣 ，導(dǎo)致對建筑材料市場經(jīng)營遠(yuǎn)景產(chǎn) 生動搖。