【正文】 括低密度辦公物業(yè)、商業(yè)、酒店、酒店式公寓、商務(wù)會所 （實為別墅產(chǎn)品）等多種不同物業(yè)類型。劇場運營商的成功經(jīng)營需要，具有 100 多年劇院管理和商業(yè)運營經(jīng)驗的百老匯家族倪德倫環(huán)球娛樂公司的經(jīng)驗看來，劇場聚集的獨特群聚效應(yīng)，保持與區(qū)域內(nèi)酒店、商業(yè)綜合體之間緊密合作是能否取得商業(yè)運作成功的基礎(chǔ)， 07 年《 42 街》、 08 年《阿依達》音樂劇的演出，倪德倫已經(jīng)取得了本地化經(jīng)營經(jīng)驗并進行了完善的研究。以東方百老匯命名的劇院為標志，運用倪德倫家族的百年管理高層劇院豐富經(jīng)驗和專業(yè)技能，將北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成具有國際國內(nèi)較高知名度的，集音樂劇編 劇、創(chuàng)作、作曲、演員培訓(xùn)、交流、上演等為一體的中國百老匯基地。世博偉業(yè)投資控股有限公司就世博控股擬于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)建設(shè)北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目打造成具有國際影響的北京文化產(chǎn)業(yè)的標志性園區(qū)的事宜簽訂合作協(xié)議。 公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)建的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。北京市四季青農(nóng)工商總公司近年來緊抓契機，下大力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，利用地緣優(yōu)勢廣泛 進行合作開發(fā)，至今已成功開發(fā)完成了誠品建筑、金雅園、長青園等多項房地產(chǎn)項目。 ? 4 2 項目開發(fā)及 運營團隊 介紹 項目開發(fā)團隊介紹 ? 項目單位：北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限責(zé)任公司 ? 法人 代表 ：劉欣欣 ? 公司地址：北京市海淀區(qū)杏石口路 55 號金谷大廈一層 102 室 ? 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)后的商品房；物業(yè)管理；項目投資及投資管理；投資顧 問；資產(chǎn)管理。世博控股集團與紐約百老匯倪德倫環(huán)球娛樂公司的戰(zhàn)略合作揭開了國際文化娛樂中心這一創(chuàng)舉的幕布，項目將圍繞十余個專業(yè)表演劇場、十座現(xiàn)代化影廳為核心，打造由主題商業(yè) 3 街、 精品酒店、創(chuàng)意藝術(shù)空間相交織的具有文化引領(lǐng)功能、具有國際文化展示和交流作用、具有與百老匯、倫敦西區(qū)相媲美的國際知名的國際文化娛樂中心。 9 前置審批手續(xù)辦理 10 4 項目開發(fā)思路 11 項目建設(shè)背景 11 “創(chuàng)意北京” —— 商業(yè)化運營的文化娛樂街區(qū) 12 項目產(chǎn)品定位 13 5 項目可行研究市場分析 19 “創(chuàng)意北京” —— 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)政策可行性 19 區(qū)域環(huán)境概況與海淀發(fā)展趨勢 27 項目所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場特征及分析 29 項目周邊同性質(zhì)項目 33 項目定位可行性 36 6 項目初步的經(jīng)濟測算分析 38 項目合作方案及 財務(wù)計算的假設(shè)依據(jù) 38 項目總投資估算 38 項目開發(fā)計劃 40 銷售收入測定 41 項目所有相關(guān)稅費及現(xiàn)金利潤 43 區(qū)域經(jīng)濟影響分析 43 7 社會影響分析 44 社會效果影響分析 44 社會適應(yīng)性分析 44 社會風(fēng)險及對策分析 44 附 件 46 2 ? 1 “創(chuàng)意北京 項目定位 ” —— 永不停歇的文化慶典 項目名稱 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”（ 以下稱“ 項目 、 創(chuàng)意北京”） 項目選址 ? 位于海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)，東臨西郊機場，西臨旱河路，北臨檀香山別墅、南臨杏石口路。 項目定位概述 ? “創(chuàng)意北京”定位為“國際文化娛樂街區(qū)”，計劃把海淀區(qū) 70 萬平米的項目建設(shè)成為“演出娛樂街區(qū)”， 用全新的綜合城市開發(fā)模式開發(fā)運營該項目，新建并以劇場 演出為核心發(fā)展酒店、購物消費、辦公區(qū)及生活區(qū)為一體的綜合性開發(fā)體系。百老匯音樂劇、爵士樂、魔術(shù)、話劇、兒童劇、傳統(tǒng)劇目每天都在變幻上演，絡(luò)繹不絕的市民和旅游團在絢麗閃耀的霓虹燈、焰火表演中享受文化饕餮盛宴。 ? 北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限公司成立于 2021 年 1 月 4 日，是一家集房地產(chǎn)投資與開發(fā)、策劃與銷售等多種經(jīng)營并具有獨立法人資格及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的民營與集體合資型企業(yè)，公司注冊資本 5000 萬元。 ? 世博投資控股集團（民營企業(yè)）持股 51% ? 四季青農(nóng)工商總公司（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）持股 49% ? 世博偉業(yè)（集團）投資控股有限公司始創(chuàng)于 2021 年，由單一房地產(chǎn)開發(fā)逐步發(fā)展為以投資金融、房地產(chǎn)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店服務(wù)業(yè)為主的綜合性集團公司。主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、投資管理、咨詢等業(yè)務(wù)。 ? 倪德倫家族將利用其在美國及全球的娛樂行業(yè)中具有不可替代的巨大影響力及深厚商業(yè)及企業(yè)資源，將其成功運作百老匯劇目和管理高層次劇院的豐 富經(jīng)驗和專業(yè)知識技能帶到中國，根據(jù)中國法律和中國文化產(chǎn)業(yè)政策，雙方致力于提升中國音樂劇及其他劇目的品位，推動百老匯音樂劇的交流，共同促進中國文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 6 ? 倪德倫環(huán)球娛樂公司，倪德倫家族自大衛(wèi) .（ David T. Nederlander）于 1912 年創(chuàng)建以來，倪德倫家族合力運營全球最大的現(xiàn)場演出娛樂公司之一。 ? ? ? 7 3 創(chuàng)意北京 項目 概括 項目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析 ? 本項目位于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)，北臨紅葉南街，南臨杏石口 路，西臨旱河路，東臨機場西側(cè)路。平均容積率 ，建筑限高1518 米，綠地率≥ 30％。 ? 在本案周邊，有近年開發(fā)建設(shè)的“ Wehouse” 、 “ 中間建筑 ”、“ 自在香山”、“御園 ” 、“西山美術(shù)館”、“香山清琴” 、“檀香山” 等多個大型住宅項目；世博偉業(yè)（集團）投資控股有限公司 24 8 有規(guī)模龐大的世紀金源 shoppingmall、 大型專業(yè)店百安居、愛家家居，歐尚超市等組成的金四季購物中心也緊鄰本案。 土地利用現(xiàn)狀情況分析 ? 本項目范圍內(nèi)建設(shè)用地全部為村鎮(zhèn)集體土地，規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地的性質(zhì)，用地現(xiàn)狀為村鎮(zhèn)企業(yè)用地和農(nóng)民居住用地，為北京海淀區(qū)四 季青鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司所屬的五家企業(yè)廠房用地和佟家墳村莊。因此，為了盡快實現(xiàn)鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)城市化發(fā)展的目標，充分整合土地資源，對土地進行集約、合 理地利用，同時也為了解決農(nóng)村勞動力就業(yè)，本項目用地急待化零為整，統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。總建設(shè)用地面積和總規(guī)劃建筑面積見下表 11。 前置審批手續(xù)辦理 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”項目的前置審批階段已辦理辦理如下手續(xù)： ? 通過《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項目審查第 58 次會議紀要》（北京市規(guī)劃委員會會議第 477 期）； ? 《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項目審查第 60 次會議紀要》（北京市規(guī)劃委員會會議第 227 期）； ? 北京市交通委員會關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目”交通影響評價報告評議意見的函（京交函 [2021]76 號）； ? 北京市國土資源局海淀分局關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目” 建設(shè)項目用地預(yù)審意見（京國土海預(yù) [2021]79 號）； ? 北京市環(huán)境保護局關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目”建設(shè)項目環(huán)境影響報告書的批復(fù)（京環(huán)審 [2021]1054 號）； ? 北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見函復(fù)（ 2021 規(guī)函復(fù)字 0152 號） 11 4 項目開發(fā)思路 項目建設(shè)背景 ? 在二十世紀的后 20年，中國政府依托相對穩(wěn)定的國際、國內(nèi)環(huán)境，通過實行改革開放政策，實現(xiàn)了計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的穩(wěn)步過渡，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。北京作為中國的首都即將發(fā)展成為國際化大都市，作為近 13億人口大國的心臟，早已成為全世界關(guān)注的焦點，北京與國內(nèi)其他地區(qū)相比，其政治、經(jīng)濟、文化中心的地位優(yōu)勢得天獨厚，北京市政府也為其真正成為國際化大都市而不斷努力。據(jù)聯(lián)合國教科文組織統(tǒng)計， 1998 年全球有關(guān)文化創(chuàng)意產(chǎn)品方面的國際貿(mào)易額已經(jīng)占當年全球總商品貿(mào)易量的%，從 1980年的 1998年的 。 ? 隨著市場經(jīng)濟體制的確立 ,經(jīng)濟全球一體化， WTO規(guī)則完全導(dǎo)入中國 ,科教興國戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施 ,意味著在中國的未來會更加國際化、市場化。 ? 中國在開放，也在融合，需要了解與被了解。 ? 戲劇和音樂是如此神靈活現(xiàn)在我們的眼前，它們來自生活而我們生活也離不開它們，一個有戲有樂的社會，就必然是一個具有無限生機生趣生命情調(diào)飽滿而人性高尚的文化社會，他讓這個國家與人民在潛意識中孕育出厚實旺盛的人性創(chuàng)作與人本關(guān)懷。 ? 第一階段的思考便是引進美國百老匯劇場的經(jīng)營形式，形成一具有 14家表演劇場 及一個 10廳電影城 （占地 4萬平米）的絕對劇場街。 ? 第二階段我們準備了包括 16 萬平米藝術(shù)家工作室（ LOFT）和 萬平米 13 的獨棟創(chuàng)意文化辦公區(qū)，以容納滿足各種創(chuàng)意制作 、 教育培訓(xùn) 、 文化論壇出版 、展示博覽等功能建設(shè)需求， 借此也順理成章地磁吸包括媒體 、 公關(guān) 、 工業(yè)設(shè)計 、建筑設(shè)計 、 動漫制作 、 電影公司 、 導(dǎo)演協(xié)會等組織進駐西郊，形成一更完整的文化 生態(tài)圈。 ? 從社會人群的角度來說，生活品質(zhì)的提升，文化涵養(yǎng)得到進一步的成長，人人可以成為藝術(shù)活動的參與者，從城市發(fā)展的角度而言，它是更新更昌盛的文化首善之都，并為區(qū)域的發(fā)展找到歸宿。 項目產(chǎn)品定位 ? 本項目開發(fā)將 以市場需求為導(dǎo)向，滿足 劇場演出、電影等娛樂消費、文化及商業(yè)消費、創(chuàng)意 辦公、 創(chuàng)意生活 、 酒店及居住等 需求 ，建造 充滿活力的城市區(qū)域；產(chǎn)品定位遵循市場規(guī)律為基礎(chǔ)，實現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)和發(fā)展的預(yù)期，產(chǎn)品以混合多樣型存在，產(chǎn)品類型和體量以消費者購買力為衡量標準，以客戶喜好為設(shè)計動力，最終實現(xiàn)社會利益和經(jīng)濟利益的雙贏。 ? 沿杏石口路一側(cè)為一組既聯(lián)系又分斷的文化休閑建筑，建筑間不規(guī)則的分斷或形成廣場，或形成通路，透過這些空隙，人們可以從路上就看到園區(qū)內(nèi)的風(fēng)景。 道路交通 ? 園區(qū)的主要出入口面向城市次要道路紅葉東路和紅葉中路，在紅葉南路、旱河路上也設(shè)置了園區(qū)出入口。內(nèi)裝修為毛壞；窗為斷橋鋁合金窗；門為實木門等。 ? 暖通空調(diào)工程：包括采暖、空調(diào)、排風(fēng)、排煙工程。 ? 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的示范樣板、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級發(fā)展的標準 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”項目作為“西區(qū)藝術(shù)大道”文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)核心項目，因項目具有演出聚集的特點，從而有望成為文化部國家級演出聚集的示范項目。 ? 總量增長目標 ? “十一五 ”期間，服務(wù)業(yè)年均增幅保持在 10%左右，預(yù)計到 2021 年，服務(wù)業(yè)增加值占 GDP的比重達到 72%左右，就業(yè)比重達到 70%。 ? 優(yōu)先發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ? 以充分發(fā)揮全國文化中心功能為核心，以體制創(chuàng)新為動力，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為主線，以高科技為支撐，抓住舉辦奧運會的歷史機遇，整合優(yōu)質(zhì)資源，培育市場主體，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，發(fā)展一批具有雄厚實力、競爭力和影響力的大型文化創(chuàng)意企業(yè)，實施品牌戰(zhàn)略，打造一批精品，逐步把北京建成全 國的文藝演出中心、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易中心、影視節(jié)目制作和交易中心、動漫和網(wǎng)絡(luò)游戲制作交易中心、廣告會展中心、古玩藝術(shù)品交易中心、設(shè)計創(chuàng)意中心和文化旅游中心，實現(xiàn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，成為推動北京產(chǎn)業(yè)升級的新引擎，到 “十一五 ”末把文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育成為首都經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。放寬市場準入，鼓勵民間資本投資文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，大力支持民營文化創(chuàng)意企業(yè)發(fā)展。 ? 充分利用北京良好的演出行業(yè)優(yōu)勢，整合演出資源，提升北京標志性品牌文化活動的國際化水平，組建跨行業(yè)的文化體育票務(wù)公司 ，推動文化院團改革，支持社會力量興辦演出經(jīng)營實體。 ? 推進廣播影視業(yè)市場化進程，大力發(fā)展數(shù)字廣播電視，推進北京電影院線制改革，鼓勵社會資本投資多廳影院，積極發(fā)展電影衍生產(chǎn)品。 ? 發(fā)展古玩藝術(shù)品經(jīng)營實體和交易市場，扶持有生命力的傳統(tǒng)工藝品、民間民俗藝術(shù)品、高級仿制藝術(shù)品的生產(chǎn)開發(fā)，積極推動工藝美術(shù)品研發(fā)和生產(chǎn)基地的建設(shè)。同時，顯現(xiàn)出文藝演出、影視節(jié)目制作、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、廣告會展、古玩及藝術(shù)品交易等一批優(yōu)勢行業(yè)，形成中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村科技園區(qū)雍和園、中國 （ 懷柔 ）影視基地、北京 798 藝術(shù)區(qū)、北京 DRC 工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、北京潘家園古玩藝術(shù)品交易園區(qū)、宋莊原創(chuàng)藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、中關(guān)村軟件園等等一批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 ? 《規(guī)劃》強調(diào)， “十一五 ”期間，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展著力做好十個方面的重點工作：一是營造良好環(huán)境，制定并完善有利于文化創(chuàng)意人才發(fā)揮作用，促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)；二是創(chuàng)新體制機制，加大國有文化企事業(yè)單位的改革力度，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用；三是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 22 盤活存量、優(yōu)化增量，建設(shè)功能完備、布局合理的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；四是整合優(yōu)質(zhì)資源，培育擁有自主創(chuàng)新知識產(chǎn)權(quán)、市場競爭力較強的文化創(chuàng)意龍頭企業(yè)；五是提升城市形象，打造一批具有國際水準、北京特色的 文化精品和知名品牌；六是精心運籌謀劃，做好奧運會場館的賽后利用，為文藝演出、廣告會展、文化旅游、文化體育休閑等開辟新的空間；七是增強創(chuàng)新能力，建設(shè)以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系；八是推進科技應(yīng)用，促進高科技同文化內(nèi)容的融合，提高文化創(chuàng)意產(chǎn)品的質(zhì)量和水平；九是完善產(chǎn)業(yè)鏈，加強社會相關(guān)行業(yè)對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的配套支撐；十是面向國際國內(nèi)市場，建設(shè)發(fā)達的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)營銷網(wǎng)絡(luò)。包括切實加強宏觀指導(dǎo)和管理；進一步深化