【正文】 和良好的經(jīng)營氛圍； ——做好開業(yè)后的市場管理、廣告促銷和活動推廣，保證市場旺盛人氣的持續(xù)； ——在市場開業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動； ——完成工作重點由招商向銷售的轉(zhuǎn)移 ，加大銷售力度，擴大銷售成果； ——充分利用大戶進駐、市場開業(yè)等有利點，進行營銷推廣，促進銷售； ——市場招商率達到 50%，商戶進駐率達到 70%； ——市場按計劃順利開業(yè)，市場經(jīng)營管理步入良性循環(huán)； ——使一期市場（剩余面積）銷售率達到 20%，二期市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)營商品：服裝、鞋帽 商品檔次：中檔、中高擋 定位目標 5由外到內(nèi)，由動到靜，由低檔到中高檔，由目標消費到休閑消費； 5內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對獨立； 5中高、中擋、中低檔價格互補，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場； 5實現(xiàn)一、二期商 業(yè)的互補、互促。 轉(zhuǎn)型定位 2項目定位：主題商業(yè)街 ——庫 車商貿(mào)、旅游、文化窗口； 2規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店 2投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售 商業(yè)符號定位 3項目符號：杏花商業(yè)園 ——突出區(qū)域性 3商業(yè)符號：第九商業(yè)大街 ——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性 商業(yè)功能定位 4外街 ————日用百貨一條街 經(jīng)營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商 品 商品檔次：中低檔、低檔 4中城 ——精品購物 廣場 經(jīng)營商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品 商品檔次：中檔、中高檔 4內(nèi)街 ——服裝鞋帽一條街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1地段優(yōu)勢，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團結(jié)路； 1價格優(yōu)勢，比周邊同性質(zhì)的樓盤價格低 5——10%； 1 規(guī)模優(yōu)勢，總開發(fā)面積接近七萬平米，便于形成集聚效應(yīng)； 1 宏觀經(jīng)濟和城市經(jīng)濟發(fā)展機會，使庫車投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場機遇。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢和機會點 1商業(yè)背景優(yōu)勢，地處以前成熟的商業(yè)區(qū)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。售價 2500元 ——3800元 /平米，門面售價5000——7000元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、競爭物業(yè) 直接競爭對手 ——天五商業(yè)批發(fā)城 1項目概況 天五商業(yè)批發(fā)城位于五一路和天山路的交匯處，由天工房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總投資 4000萬，建筑面積近 4萬平米約 2020個鋪位，售價 2700元 ——3700元不等，門面售價 5000——7000元，沿天山路門面售出 80%以上，其它樓層銷售率不足 20%。 4縣城居民收入水平正在提高，隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費增長顯著。 3天山路憑借集貿(mào)市場和大型綜合賣場，形成商場、大型超市、和集貿(mào)市場等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商 業(yè)開發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時間相對集中的開發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤銷售帶來巨大壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢 3根據(jù)初步統(tǒng)計，庫車縣 20202020年度開發(fā)量在 10000平米以上的規(guī)模商業(yè)項目共 5個，包括天五商業(yè)批發(fā)城，開發(fā)面積 4萬平米；杏花園商業(yè)圓一、二期，開發(fā)面積 ；金橋文化廣場，開發(fā)面積約 2萬平米；國貿(mào)購物中心，開發(fā)面積 1萬平米。 1商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費量有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu) 2文化路以中高檔商品銷售為主，集中了庫車縣主要的商場和品牌店。僅以上項目的開發(fā)總量就高達 14萬平米，如果再加上數(shù)千平米的商業(yè)開發(fā)和商住樓底商的大量供應(yīng)， 預(yù)計今明兩年在庫車縣開發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破 20萬平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 消費者狀況 4少數(shù)民族占絕對比列，但漢族人口在城區(qū)增長迅速。 經(jīng)營戶狀況 經(jīng)營戶普遍存在一種矛盾的心理 ——對庫車經(jīng)濟發(fā)展前景的看好和 對經(jīng)營狀況每況愈下的憂慮。 1項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢：位于天山路和五一路交匯處，沿街面較長； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：直面庫車最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場，人流量大，商氣旺盛； 規(guī)劃優(yōu)勢：板式條樓，便于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價低，符合庫車市場購買力； 1項目劣勢 定位問題：項目市場定位過低，不利于與 天五農(nóng)貿(mào)市場形成錯位經(jīng)營，導(dǎo)致市場間的競爭； 工期問題：現(xiàn)處于基地施工階段，預(yù)計交付時間在明年 8月以后，喪失了今年有利的銷售時機； 價格問題：價格定位偏高，和周邊樓盤相比不具備競爭力； /銷售問題：采用簡單的拉客方式，價格混亂，承諾難以兌現(xiàn)，一旦市場出現(xiàn)不利，現(xiàn)階段依賴定金（無預(yù)售許可證）產(chǎn)生的銷售將很難保全。門面房現(xiàn)已售出 70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其余物業(yè)銷售不足 15%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 問題與威脅點 2商業(yè)規(guī)劃無序，區(qū)域不清晰，功 能不明確； 2主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場格局，也不利于商業(yè)垂直人流問題； 2市場前期銷售未考慮市場定位，致使現(xiàn)階段市場沒有明確的經(jīng)營定位，隨意招商，隨意入住，對對整個市場定位形成障礙； 2至今沒有建立起基本的銷售基礎(chǔ)，銷售制度不明確，銷售隊伍素質(zhì)較低，沒有充分利用國家軟、硬政策，導(dǎo)致現(xiàn)階段出現(xiàn)巨大的銷售壓力； 2面臨商業(yè)過剩威脅，經(jīng)營和投資戶信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 杏花商業(yè)步行街業(yè)態(tài)分布 樓號 經(jīng)營主題 商品規(guī)劃 A 座 米蘭皮具商城 中低檔皮鞋、箱包 杏花文體超市 文化辦公用品、體育器材、樂器 B座 杏花小商品市場 中低檔服飾、百貨、小商品 杏花民品市場 民族布料、服飾； C座 杏花家具廣場 各種家具、燈具、裝飾材料、床上用品 D座 友好家電超市 各種家用電器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 E座 巴黎時尚名街 中高檔男女服飾、皮鞋、日用品、婦女用品 迪斯尼兒童世界 童裝、玩具、兒童用品 F座 杏花布料、針紡織品市場， 布料 （藝） 、窗簾、針紡織品、婚 禮用品； G座 杏花休閑空間 美容休閑、茶吧、棋牌室 H座 銀座精品廣場 化裝品、精品配飾 I座 金座珠寶商城 黃金、珠寶、鉆石、玉器、眼鏡 J、 K 座 中泉數(shù)碼通訊廣場 手機、相機、計算機硬件、軟件及電信、鐵通、移動、聯(lián)通營業(yè)廳 L座 杏花小家電批零市場 各種小家電、廚衛(wèi)電器、音響器材、音像制品等 注：在 E座一層大廳引進銀行或通訊運營商，三層大廳引進工商、稅務(wù)等市場管理部門； 五、營銷計劃 營銷籌備階段（ ——） ——現(xiàn)場包裝， 包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識 別、大賣場店面和門頭等； ——銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ——制訂詳細的廣告和促銷計劃； ——銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊； ——廣告創(chuàng)意、設(shè)計； ——售樓員現(xiàn)場接待，部分招商展開； 前期招商階段（ ——） ——市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； ——市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷； ——市場管 理，做好商戶入住工作、管理工作和市場規(guī)劃工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 4銷售重點期（ ——） ——一期銷售全方位、大力度展開； ——二期銷售推廣全面展開； ——二期開業(yè)籌備和市場開業(yè)； ——到 ，使一期銷售率達到 40%；到 ，使一期銷售率達到 50%； ——到 ，使二期銷售率達到 25%；到 ，使二期銷售率達到 40%； 六、租、售面積的策略性確定 截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無法以圖示形式準確標明租、售位置和實際面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租賃或免租引進區(qū)域 2一期內(nèi)街（南、北兩翼）二、三層以租賃為主，在市場形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)二層經(jīng)營戶購買，三層長期租賃經(jīng)營； 2一期中街（街道中心商鋪）二層以上鋪面長期租賃 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷評估 5本方案已經(jīng)確定銷售和租賃的基本區(qū)域，實際租、售面積在銷售執(zhí)行過程中，以現(xiàn)場銷售控制表方式申報，每星期申報一次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八、銷售政策 一次性購買 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予 5%的優(yōu)惠讓利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 九、廣告策略 媒體組合 整體銷售階段以戶外 T形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 費用支出 代理公司提供階段性廣告?zhèn)鞑ビ媱?，在雙方討論認可的情況下，代理公司進入廣告設(shè)計、創(chuàng)意、制作、發(fā)布過程，費用由開發(fā)商掌握，并依據(jù)雙方協(xié)商確定的計劃支出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。利用我方項目一期即將竣工，二期項目已經(jīng)封頂?shù)睦脮r機，加大行銷推廣力度，盡最大可能發(fā)掘潛在客戶群，形成先發(fā)制人的競爭優(yōu)勢； 受商業(yè)周期的影響，現(xiàn)階段已經(jīng)進入一年當中商業(yè)消費的高潮期，充分利用商業(yè)景氣的機會和商戶信心提升的有利時機，進行行銷推廣，可以收到事半功倍的效果，從 2020年 9月到 2020年 12月，基本可以認定為有效推廣階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 售樓中心包裝包括 ：門頭和門頭廣告牌；項目形象主背板；項目推介展板（若干）；廣告片（背景音樂）播放影視系統(tǒng)一套； POP掛旗若干； ——咨詢處進行簡單的包裝即可； 三、媒體組合策略