【正文】 和良好的經(jīng)營(yíng)氛圍； ——做好開(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)管理、廣告促銷(xiāo)和活動(dòng)推廣，保證市場(chǎng)旺盛人氣的持續(xù)； ——在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后，每天策劃、組織促銷(xiāo)和群眾性文化活動(dòng)； ——完成工作重點(diǎn)由招商向銷(xiāo)售的轉(zhuǎn)移 ，加大銷(xiāo)售力度，擴(kuò)大銷(xiāo)售成果； ——充分利用大戶(hù)進(jìn)駐、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，促進(jìn)銷(xiāo)售； ——市場(chǎng)招商率達(dá)到 50%，商戶(hù)進(jìn)駐率達(dá)到 70%； ——市場(chǎng)按計(jì)劃順利開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理步入良性循環(huán)； ——使一期市場(chǎng)（剩余面積）銷(xiāo)售率達(dá)到 20%，二期市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 經(jīng)營(yíng)商品：服裝、鞋帽 商品檔次：中檔、中高擋 定位目標(biāo) 5由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； 5內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立； 5中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類(lèi)齊全，形成專(zhuān)業(yè)性綜合市場(chǎng)； 5實(shí)現(xiàn)一、二期商 業(yè)的互補(bǔ)、互促。 轉(zhuǎn)型定位 2項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街 ——庫(kù) 車(chē)商貿(mào)、旅游、文化窗口； 2規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶(hù)戶(hù)招牌店 2投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 商業(yè)符號(hào)定位 3項(xiàng)目符號(hào)：杏花商業(yè)園 ——突出區(qū)域性 3商業(yè)符號(hào)：第九商業(yè)大街 ——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性 商業(yè)功能定位 4外街 ————日用百貨一條街 經(jīng)營(yíng)商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商 品 商品檔次：中低檔、低檔 4中城 ——精品購(gòu)物 廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品 商品檔次：中檔、中高檔 4內(nèi)街 ——服裝鞋帽一條街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1地段優(yōu)勢(shì)，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團(tuán)結(jié)路； 1價(jià)格優(yōu)勢(shì)，比周邊同性質(zhì)的樓盤(pán)價(jià)格低 5——10%； 1 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總開(kāi)發(fā)面積接近七萬(wàn)平米，便于形成集聚效應(yīng)； 1 宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)，使庫(kù)車(chē)投資開(kāi)發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 1商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處以前成熟的商業(yè)區(qū)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。售價(jià) 2500元 ——3800元 /平米，門(mén)面售價(jià)5000——7000元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ——天五商業(yè)批發(fā)城 1項(xiàng)目概況 天五商業(yè)批發(fā)城位于五一路和天山路的交匯處，由天工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，總投資 4000萬(wàn)，建筑面積近 4萬(wàn)平米約 2020個(gè)鋪位，售價(jià) 2700元 ——3700元不等，門(mén)面售價(jià) 5000——7000元，沿天山路門(mén)面售出 80%以上，其它樓層銷(xiāo)售率不足 20%。 4縣城居民收入水平正在提高，隨著外來(lái)人口增加，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長(zhǎng)顯著。 3天山路憑借集貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合賣(mài)場(chǎng)，形成商場(chǎng)、大型超市、和集貿(mào)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商 業(yè)開(kāi)發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時(shí)間相對(duì)集中的開(kāi)發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)巨大壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和趨勢(shì) 3根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，庫(kù)車(chē)縣 20202020年度開(kāi)發(fā)量在 10000平米以上的規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目共 5個(gè)，包括天五商業(yè)批發(fā)城，開(kāi)發(fā)面積 4萬(wàn)平米；杏花園商業(yè)圓一、二期，開(kāi)發(fā)面積 ；金橋文化廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)面積約 2萬(wàn)平米；國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)面積 1萬(wàn)平米。 1商品銷(xiāo)售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu) 2文化路以中高檔商品銷(xiāo)售為主，集中了庫(kù)車(chē)縣主要的商場(chǎng)和品牌店。僅以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總量就高達(dá) 14萬(wàn)平米，如果再加上數(shù)千平米的商業(yè)開(kāi)發(fā)和商住樓底商的大量供應(yīng)， 預(yù)計(jì)今明兩年在庫(kù)車(chē)縣開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商業(yè)樓盤(pán)總面積將突破 20萬(wàn)平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)者狀況 4少數(shù)民族占絕對(duì)比列，但漢族人口在城區(qū)增長(zhǎng)迅速。 經(jīng)營(yíng)戶(hù)狀況 經(jīng)營(yíng)戶(hù)普遍存在一種矛盾的心理 ——對(duì)庫(kù)車(chē)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和 對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下的憂慮。 1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于天山路和五一路交匯處，沿街面較長(zhǎng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：直面庫(kù)車(chē)最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流量大，商氣旺盛； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：板式條樓，便于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價(jià)低，符合庫(kù)車(chē)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力； 1項(xiàng)目劣勢(shì) 定位問(wèn)題：項(xiàng)目市場(chǎng)定位過(guò)低，不利于與 天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)； 工期問(wèn)題：現(xiàn)處于基地施工階段，預(yù)計(jì)交付時(shí)間在明年 8月以后，喪失了今年有利的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)； 價(jià)格問(wèn)題：價(jià)格定位偏高，和周邊樓盤(pán)相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力； /銷(xiāo)售問(wèn)題：采用簡(jiǎn)單的拉客方式，價(jià)格混亂，承諾難以?xún)冬F(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不利，現(xiàn)階段依賴(lài)定金（無(wú)預(yù)售許可證）產(chǎn)生的銷(xiāo)售將很難保全。門(mén)面房現(xiàn)已售出 70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其余物業(yè)銷(xiāo)售不足 15%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 問(wèn)題與威脅點(diǎn) 2商業(yè)規(guī)劃無(wú)序，區(qū)域不清晰，功 能不明確； 2主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場(chǎng)格局，也不利于商業(yè)垂直人流問(wèn)題； 2市場(chǎng)前期銷(xiāo)售未考慮市場(chǎng)定位，致使現(xiàn)階段市場(chǎng)沒(méi)有明確的經(jīng)營(yíng)定位，隨意招商，隨意入住，對(duì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)定位形成障礙； 2至今沒(méi)有建立起基本的銷(xiāo)售基礎(chǔ)，銷(xiāo)售制度不明確，銷(xiāo)售隊(duì)伍素質(zhì)較低，沒(méi)有充分利用國(guó)家軟、硬政策，導(dǎo)致現(xiàn)階段出現(xiàn)巨大的銷(xiāo)售壓力； 2面臨商業(yè)過(guò)剩威脅，經(jīng)營(yíng)和投資戶(hù)信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 杏花商業(yè)步行街業(yè)態(tài)分布 樓號(hào) 經(jīng)營(yíng)主題 商品規(guī)劃 A 座 米蘭皮具商城 中低檔皮鞋、箱包 杏花文體超市 文化辦公用品、體育器材、樂(lè)器 B座 杏花小商品市場(chǎng) 中低檔服飾、百貨、小商品 杏花民品市場(chǎng) 民族布料、服飾； C座 杏花家具廣場(chǎng) 各種家具、燈具、裝飾材料、床上用品 D座 友好家電超市 各種家用電器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 E座 巴黎時(shí)尚名街 中高檔男女服飾、皮鞋、日用品、婦女用品 迪斯尼兒童世界 童裝、玩具、兒童用品 F座 杏花布料、針紡織品市場(chǎng)， 布料 （藝） 、窗簾、針紡織品、婚 禮用品； G座 杏花休閑空間 美容休閑、茶吧、棋牌室 H座 銀座精品廣場(chǎng) 化裝品、精品配飾 I座 金座珠寶商城 黃金、珠寶、鉆石、玉器、眼鏡 J、 K 座 中泉數(shù)碼通訊廣場(chǎng) 手機(jī)、相機(jī)、計(jì)算機(jī)硬件、軟件及電信、鐵通、移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 L座 杏花小家電批零市場(chǎng) 各種小家電、廚衛(wèi)電器、音響器材、音像制品等 注：在 E座一層大廳引進(jìn)銀行或通訊運(yùn)營(yíng)商，三層大廳引進(jìn)工商、稅務(wù)等市場(chǎng)管理部門(mén)； 五、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)籌備階段（ ——） ——現(xiàn)場(chǎng)包裝， 包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí) 別、大賣(mài)場(chǎng)店面和門(mén)頭等； ——銷(xiāo)售人員工作分工和潛在客戶(hù)摸底； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ——制訂詳細(xì)的廣告和促銷(xiāo)計(jì)劃； ——銷(xiāo)售物料到位，包括海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)、銷(xiāo)售手冊(cè)； ——廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； ——售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開(kāi)； 前期招商階段（ ——） ——市場(chǎng)招商，采取先大戶(hù)、后小戶(hù)，先品牌戶(hù)、后一般戶(hù)的招商策略； ——市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，針對(duì)招商商戶(hù)展開(kāi)廣告、推廣和促銷(xiāo)； ——市場(chǎng)管 理，做好商戶(hù)入住工作、管理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5． 4銷(xiāo)售重點(diǎn)期（ ——） ——一期銷(xiāo)售全方位、大力度展開(kāi)； ——二期銷(xiāo)售推廣全面展開(kāi)； ——二期開(kāi)業(yè)籌備和市場(chǎng)開(kāi)業(yè)； ——到 ，使一期銷(xiāo)售率達(dá)到 40%；到 ，使一期銷(xiāo)售率達(dá)到 50%； ——到 ，使二期銷(xiāo)售率達(dá)到 25%；到 ，使二期銷(xiāo)售率達(dá)到 40%； 六、租、售面積的策略性確定 截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無(wú)法以圖示形式準(zhǔn)確標(biāo)明租、售位置和實(shí)際面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 租賃或免租引進(jìn)區(qū)域 2一期內(nèi)街（南、北兩翼）二、三層以租賃為主，在市場(chǎng)形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)二層經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，三層長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)； 2一期中街（街道中心商鋪）二層以上鋪面長(zhǎng)期租賃 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估 5本方案已經(jīng)確定銷(xiāo)售和租賃的基本區(qū)域，實(shí)際租、售面積在銷(xiāo)售執(zhí)行過(guò)程中，以現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制表方式申報(bào)，每星期申報(bào)一次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 八、銷(xiāo)售政策 一次性購(gòu)買(mǎi) 一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予 5%的優(yōu)惠讓利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 九、廣告策略 媒體組合 整體銷(xiāo)售階段以戶(hù)外 T形旗造勢(shì)、影視廣告做全面覆蓋配合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 費(fèi)用支出 代理公司提供階段性廣告?zhèn)鞑ビ?jì)劃，在雙方討論認(rèn)可的情況下，代理公司進(jìn)入廣告設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、制作、發(fā)布過(guò)程，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商掌握，并依據(jù)雙方協(xié)商確定的計(jì)劃支出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。利用我方項(xiàng)目一期即將竣工，二期項(xiàng)目已經(jīng)封頂?shù)睦脮r(shí)機(jī)，加大行銷(xiāo)推廣力度，盡最大可能發(fā)掘潛在客戶(hù)群，形成先發(fā)制人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 受商業(yè)周期的影響，現(xiàn)階段已經(jīng)進(jìn)入一年當(dāng)中商業(yè)消費(fèi)的高潮期，充分利用商業(yè)景氣的機(jī)會(huì)和商戶(hù)信心提升的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)行行銷(xiāo)推廣，可以收到事半功倍的效果，從 2020年 9月到 2020年 12月，基本可以認(rèn)定為有效推廣階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更 新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 售樓中心包裝包括 ：門(mén)頭和門(mén)頭廣告牌；項(xiàng)目形象主背板；項(xiàng)目推介展板（若干）；廣告片（背景音樂(lè)）播放影視系統(tǒng)一套； POP掛旗若干； ——咨詢(xún)處進(jìn)行簡(jiǎn)單的包裝即可； 三、媒體組合策略