【正文】 中國最大管理資源中心 月色雅塘項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 長沙湘博建設(shè)咨詢有限公司 2020 年 7 月 中國最大管理資源中心 目錄 1 總論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 可行性研究依據(jù)和范圍 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2 項(xiàng)目建設(shè)的目的和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的目的 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 3 市場分析與預(yù)測 我國住宅市場的現(xiàn)狀 長沙市住宅現(xiàn)狀及需求總量 長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 4 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 5 主要專 業(yè)技術(shù)方案 總平面規(guī)劃布局 建筑設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)方案 給排水工程 中國最大管理資源中心 電氣工程 消防工程 6 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 綠化 節(jié)能 7 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 8 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 9 物業(yè)管理 10 投資估算與資金籌措 投資估算 資金籌措 11 財(cái)務(wù)評價(jià) 銷售收入估算 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營費(fèi)用估算 利潤估算 財(cái)務(wù)盈利能力分析 清償能力分析 盈虧平衡及敏感性分析 中國最大管理資源中心 1 總論 項(xiàng)目概述 本項(xiàng)目為新規(guī)劃的長沙市月色雅塘住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工程，其位置位于長沙市規(guī)劃中的竹塘路與洞井路交匯的南側(cè)，地屬長沙市商業(yè)兩極之一的東塘立體商圈內(nèi)，交通便捷。本項(xiàng)目定位以商品住宅為主，輔以部分商業(yè)配套設(shè)施。住宅部分則根據(jù)長沙房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和居民的消費(fèi)水平，提供 82—— 150 平方米多種戶型，以滿足不同客戶的需求。由湖南省匯城置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 月色雅塘住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位是湖南省匯城置業(yè)有限公 司。湖南省匯城置業(yè)有限公司于一九九七年四月二十二日經(jīng)湖南省工商局批準(zhǔn)成立，長沙市建委審批房地產(chǎn)開發(fā)三級企業(yè)。注冊資金貳仟萬元，現(xiàn)有員工 25人，其中初、中級職稱以上的 15 人，占總?cè)藬?shù) 60%。公司自成立以來，上下勤勉務(wù)實(shí)，勇于開拓，管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良并 獲得消費(fèi)者的好評， 2020 年被評為“湖南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信單位”。 公司先后開發(fā)建設(shè)了里仁坡“天心友園”，東風(fēng)路 41 號“匯城花園”住宅小區(qū)，建設(shè)面積為 46203 平方米，已全部銷售完畢。公司在長沙市火星大道與雨花大道交匯處，開發(fā)建設(shè)一座“長沙茶市”，項(xiàng)目總投 資 6600 萬元，占地 11467 ㎡，集茶葉批發(fā)、茶具經(jīng)營、茶館、茶社，融茶文化、環(huán)境藝術(shù)、建筑藝術(shù)為一體。成為長沙市商業(yè)地產(chǎn)界創(chuàng)新式開發(fā)的成功典范。 多年來，公司所開發(fā)的項(xiàng)目均依法辦理了報(bào)建審批手續(xù)，所有建設(shè)均 中國最大管理資源中心 按規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)要求，無重大質(zhì)量問題及事故。工程質(zhì)量合格率 100%。 公司經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營行為規(guī)范合法，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，制度健全。銷售過程中，均使用建設(shè)部規(guī)范合同，無虛假廣告。在注冊資本、開發(fā)經(jīng)營投資額、工程質(zhì)量合格率、人員配備、質(zhì)量保證體系等方面均符合國家建設(shè)部對三級房地產(chǎn)企業(yè)的要求。 可行性研究依據(jù)和范圍 可行性研究依據(jù) 1．國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范、額定指標(biāo)； 2．國家有關(guān)商業(yè)建筑、住宅、辦公建筑等設(shè)計(jì)規(guī)范； 3．可行性研究報(bào)告編制要求及民用建筑可行性研究深度； 4．長沙市 20202020 年城市規(guī)劃； 5．長沙市規(guī)劃局關(guān)于該項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃要點(diǎn)通知書； 6．建設(shè)基地 1:500比例地形圖； 7．國家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)。 可行性研究范圍 根據(jù)國家有關(guān)法令、政策、制度以及有關(guān)規(guī)程、規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、總平面布置、建筑結(jié)構(gòu)及輔助工程、 投資估算、市場的分析與預(yù)測以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)行研究。 中國最大管理資源中心 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 月色雅塘項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 數(shù)量（ m2） 備注 1 總用地面積 2 凈用地面積 2 總建筑面積 其中 地上建筑面積 地下建筑面積 其中 住宅部分 商業(yè)及配套設(shè)施 3 總戶數(shù) 649 戶 4 停車位 487 輛 5 住宅層數(shù) 5～ 21 層 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠地率 % 中國最大管理資源中心 2 項(xiàng)目建設(shè)的目的和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的目的 該項(xiàng)目其建設(shè)的總體目標(biāo)是以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為核心，通過科技創(chuàng)新和先進(jìn)適用的成套技術(shù)推廣，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)質(zhì)量的全面提高，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)增長方式的根本轉(zhuǎn)變，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。該項(xiàng)目將建成一個(gè)起點(diǎn)高、設(shè)計(jì)新、環(huán)境美、設(shè)施全、質(zhì)量高、管理優(yōu)的智能化、現(xiàn)代化園林住宅小區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)對啟動(dòng)住宅消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需意義重大 1999年 11月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將啟動(dòng)住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面提了出來。會(huì)議要求，要進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。為了落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，各地積極貫徹落實(shí)并制定了一系列促進(jìn)住房建設(shè)和消費(fèi)的優(yōu)惠政策，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的政策保障。住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正在作為帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來培育與激活。為此，長沙市委、市政府把加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)快速增長的一項(xiàng)重要舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)對于拉動(dòng)區(qū)域乃至國民經(jīng)濟(jì)增長有著積極的作用。 二、項(xiàng)目建設(shè)有利于 加快我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程 針對我國住宅生產(chǎn)效率低、科技進(jìn)步對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低、質(zhì)量總體水平還不高的情況，國家提出了推進(jìn)住宅現(xiàn)代化的明確目標(biāo)和要求，提出了加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，促進(jìn)住宅建筑材料、部 中國最大管理資源中心 品的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，構(gòu)造現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)的具體措施，使住宅建設(shè)從粗放型生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向集約型生產(chǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作面臨著難得的歷史機(jī)遇，同時(shí)也經(jīng)受著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本項(xiàng)目將以提高住宅質(zhì)量，提供有效供給，優(yōu)化住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為目標(biāo)，努力提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，積極采用新技術(shù)、新材料，建立健全質(zhì)量管理 制度，為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程做出帶動(dòng)、示范作用。 三、項(xiàng)目建設(shè)有利于解決區(qū)域住房嚴(yán)重短缺的矛盾 近幾年來，隨著長沙市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的提高，人們對改善居住水平的需求越來越大，隨著“三市融城”規(guī)劃的逐步實(shí)施和省政府的南遷，該區(qū)域日益增長的經(jīng)濟(jì)和人氣指數(shù)已使其成為炙手可熱的房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)，日益發(fā)展的環(huán)科工業(yè)園、中心醫(yī)院、中南大學(xué)等單位員工的購房需求造成該區(qū)域住房供給的嚴(yán)重短缺，該項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足市場需求，緩解住房短缺。 四、項(xiàng)目建設(shè)有利于提高長沙市的住宅檔次 長沙作為省會(huì)，是全省的政治 、經(jīng)濟(jì)、文化、科技教育、信息的中心，也是一座歷史悠久的文化名城，是國務(wù)院首批公布的全國 24個(gè)歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市之一。然而長沙目前的商品房主要分布在市中心的熟地和小面積拆遷地等鬧市區(qū)，造成城市擁擠、環(huán)境嘈雜、空氣污染嚴(yán)重，綠化程度不高等弊端，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量，并與長沙市的發(fā)展規(guī)劃不相稱。環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、交通便利、質(zhì)量 優(yōu)異的月色雅塘的建設(shè)將對提高長沙市的住宅檔次起到積極的促進(jìn)作 用。 中國最大管理資源中心 3 市場分析與預(yù)測 我國住宅市場的現(xiàn)狀 我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過九十年代初期的鼓噪之后，緊接著 出現(xiàn)了近六年的低迷。在經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控以后，長沙市的房地產(chǎn)市場已走出低迷狀態(tài)，開始進(jìn)入穩(wěn)步回升的時(shí)期。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的變化，尤其是將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的決策指導(dǎo)下，隨著住房分配貨幣化制度的實(shí)施，住房公積金制度的完善、住房補(bǔ)貼制度的建立和住房金融信貸的支持，個(gè)人購房能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，為本項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了良好的市場氛圍。 近年來，由于國家采取了積極的財(cái)政政策，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。同時(shí)，由于國家加強(qiáng)了土地儲備和住宅建設(shè)的管理，嚴(yán)格了工程招投標(biāo)制度，從而 推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。目前，國家已將住房的巨大需求開始轉(zhuǎn)化為有效需求。根據(jù)北京美蘭德等全國 14家調(diào)查機(jī)構(gòu)于2020年底對北京、上海、武漢等 14 個(gè)大中城市約 4000萬城鎮(zhèn)居民進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果表明， 72%的家庭已經(jīng)擁有