【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 28 頁(yè) 雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議書 目 錄 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程 1． 開發(fā)前的規(guī)劃 2． 開發(fā)策略 3． 開發(fā)小組 4． 可行性研究與規(guī)劃 5． 資金之供給 6． 審核過程 7． 綜合計(jì)劃 8． 市場(chǎng)營(yíng)銷 9． 管理與經(jīng)營(yíng) 第二篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式與運(yùn)作設(shè)計(jì) 1． 開發(fā)原則 2． 開發(fā)戰(zhàn)略 3． 開發(fā)模式 4． 運(yùn)作設(shè)計(jì) 第三篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)物的初步建議 1． 高爾夫球場(chǎng) 2． 高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 私家園林 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 28 頁(yè) 3． 雨潤(rùn)黃山旅游學(xué)院 4． 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 分時(shí)度 假公寓 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程 1． 開發(fā)前的規(guī)劃 度假區(qū)開發(fā)者在著手進(jìn)行開發(fā)過程時(shí)，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個(gè)計(jì)劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場(chǎng)，其所需要的是適合該市場(chǎng)的計(jì)劃用地。 就一項(xiàng)有計(jì)劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計(jì)劃開始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思索開發(fā)概念、一再評(píng)估有用的資訊，并不斷修改整個(gè)計(jì)劃的內(nèi)容。在此同時(shí)，還需要研究最有遠(yuǎn)景的市場(chǎng)所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計(jì)劃 密度及興建期限也要加以概念化，屆時(shí)再以開發(fā)過程中可能涉及的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗(yàn)這些概念的可行性。倘若沒有經(jīng)過這種謹(jǐn)慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃很可能在一開始的時(shí)候，就得宣告失敗了。 設(shè)計(jì)概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計(jì)意象。心理上的目標(biāo)（ Psychological goal）界定，有助于選定計(jì)劃的特殊意象或預(yù)計(jì)完成的范圍，并進(jìn)而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)上的需求、影響交易方法以及其他各項(xiàng)細(xì)節(jié)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 28 頁(yè) 度假區(qū)的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個(gè)開發(fā)過程，從計(jì)劃開始到成熟，一連串活動(dòng)中的角色扮演。這些角色包 括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施 開發(fā)區(qū)所要營(yíng)造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。市場(chǎng)研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)物之適當(dāng)調(diào)和，指示有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類型以及價(jià)位等級(jí)的建議。 其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強(qiáng)這些設(shè)施的內(nèi)容，開發(fā)產(chǎn)物以及應(yīng)該善加利用的天然設(shè)施界定的同時(shí)，另一項(xiàng)必須在初期開發(fā)階段進(jìn)行的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預(yù)留未來設(shè)施增加所需的空間。 在決定整個(gè)設(shè)施 計(jì)劃時(shí)，有四個(gè)主要問題應(yīng)詳加考慮： i. 設(shè)施如何在實(shí)質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)中，配合整個(gè)計(jì)劃，并成為該計(jì)劃區(qū)獨(dú)特意向的一部分？ ii. 該設(shè)施的數(shù)量該有多少？ iii. 工程進(jìn)度如何安排？ iv. 經(jīng)費(fèi)合理嗎？ 因?yàn)槎燃賲^(qū)旨在提供愉快、真實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對(duì)整個(gè)度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 28 頁(yè) 設(shè)施時(shí)嚴(yán)重得多。在游樂設(shè)施的經(jīng)營(yíng)上，開發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）計(jì)劃用地之選擇 開發(fā)者不應(yīng)該迷戀某個(gè)地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何一種開發(fā)形態(tài)的要求。選擇計(jì)劃用地的首要 原則是，要能夠使計(jì)劃概念和計(jì)劃用地密切配合。 挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計(jì)劃用地時(shí)，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價(jià)位等幾項(xiàng)重點(diǎn)。環(huán)境上的評(píng)估選項(xiàng)包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機(jī)會(huì)；以及設(shè)施的便利性。 度假區(qū)計(jì)劃的市場(chǎng)力（ market ability）與計(jì)劃區(qū)到目標(biāo)人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。開發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內(nèi)便利，高運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。 第三個(gè)影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實(shí)資金問題，即時(shí)開發(fā)費(fèi)用和計(jì)劃完成后的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 （ 3）階段與進(jìn)度 度假區(qū)開發(fā)的階段與進(jìn)度， 是整個(gè)開發(fā)過程中令人兩難的部分。一方面，在開發(fā)初期應(yīng)該開始提供足夠的游樂設(shè)施，以便招徠消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者的需求，并配合開發(fā)者的發(fā)展需要。而在另一方面，這些初 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 28 頁(yè) 期游樂設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計(jì)劃初期龐大的營(yíng)業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶產(chǎn)生，并帶來足夠的收入可以開始平衡營(yíng)業(yè)支出的時(shí)候?yàn)橹埂? （ 4） 規(guī)劃方法 傳統(tǒng)的計(jì)劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場(chǎng)政策等一般性的限制，以便進(jìn)一步發(fā)展成敷地計(jì)劃（ Site plan），而這敷地計(jì)劃其實(shí)大部分只是附加在土地上的粗淺計(jì)劃而已。另外，有 一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對(duì)度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨(dú)特個(gè)性。唯有游樂設(shè)施能適合開發(fā)地的特色，整個(gè)計(jì)劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強(qiáng)調(diào)出來。 2． 開發(fā)策略 （ 1） 土地買賣 在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。 （ 2） 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 在這項(xiàng)交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開發(fā)產(chǎn)物等過程中賺取不少利潤(rùn)。 （ 3） 經(jīng)營(yíng) 開發(fā)策略中另一項(xiàng)重要策略在于，度假區(qū)開發(fā)者自行經(jīng)營(yíng)度假區(qū)的設(shè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 28 頁(yè) 備，舉凡出租商業(yè)空間、管理旅館、經(jīng)營(yíng)別墅單元的租 借合資計(jì)劃、提供維修服務(wù)或轉(zhuǎn)售計(jì)劃，或經(jīng)營(yíng)高爾夫球場(chǎng)、健身中心等，都可以在開發(fā)者的控制之下，為計(jì)劃帶來以下的益處： *可長(zhǎng)期獲利 *在計(jì)劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)買賣進(jìn)度緩慢的時(shí)候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力 *促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價(jià)，能夠有階段性的增值 *有助于計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)之維護(hù) 必須強(qiáng)調(diào)的是，一件成功的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃也是非常需要廣泛的管理技術(shù)，以及足夠的財(cái)力支援。 （ 4） 不同策略之組合 成熟的度假區(qū)開發(fā)者通常會(huì)運(yùn)用不同策略的彈性組合，汲取個(gè)中利益。而這些策略的組合，有一項(xiàng)前提是，新開發(fā)地區(qū)的建造委托必須是長(zhǎng)期的。最理想的狀況是，開發(fā)商取得該區(qū)域的獨(dú)家壟斷開發(fā)權(quán)。 3．開發(fā)小組 度假區(qū)及度假別墅的開發(fā)事業(yè)，是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜、涵蓋各門學(xué)問的過程。它需要集結(jié)許多專門知識(shí)，在不同一個(gè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。其影響變數(shù)不勝枚舉，開發(fā)過程中的每個(gè)步驟都需要仔細(xì)斟酌，稍有疏忽就會(huì)出現(xiàn)新的問題。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家