【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 28 頁 雨潤黃山旅游度假區(qū)項目開發(fā)建議書 目 錄 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程 1． 開發(fā)前的規(guī)劃 2． 開發(fā)策略 3． 開發(fā)小組 4． 可行性研究與規(guī)劃 5． 資金之供給 6． 審核過程 7． 綜合計劃 8． 市場營銷 9． 管理與經(jīng)營 第二篇 雨潤黃山項目：開發(fā)模式與運作設(shè)計 1． 開發(fā)原則 2． 開發(fā)戰(zhàn)略 3． 開發(fā)模式 4． 運作設(shè)計 第三篇 雨潤黃山項目：重點開發(fā)產(chǎn)物的初步建議 1． 高爾夫球場 2． 高端旅游地產(chǎn)項目 —— 私家園林 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 28 頁 3． 雨潤黃山旅游學院 4． 旅游房地產(chǎn)項目 —— 分時度 假公寓 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程 1． 開發(fā)前的規(guī)劃 度假區(qū)開發(fā)者在著手進行開發(fā)過程時，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個計劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的計劃用地。 就一項有計劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計劃開始到成功這段期間，最重要的是反復思索開發(fā)概念、一再評估有用的資訊，并不斷修改整個計劃的內(nèi)容。在此同時，還需要研究最有遠景的市場所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計劃 密度及興建期限也要加以概念化，屆時再以開發(fā)過程中可能涉及的不動產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗這些概念的可行性。倘若沒有經(jīng)過這種謹慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計劃很可能在一開始的時候，就得宣告失敗了。 設(shè)計概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計意象。心理上的目標（ Psychological goal）界定，有助于選定計劃的特殊意象或預計完成的范圍，并進而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營上的需求、影響交易方法以及其他各項細節(jié)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 28 頁 度假區(qū)的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個開發(fā)過程，從計劃開始到成熟，一連串活動中的角色扮演。這些角色包 括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營，計劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施 開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施。市場研究應該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)物之適當調(diào)和，指示有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類型以及價位等級的建議。 其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強這些設(shè)施的內(nèi)容，開發(fā)產(chǎn)物以及應該善加利用的天然設(shè)施界定的同時，另一項必須在初期開發(fā)階段進行的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預留未來設(shè)施增加所需的空間。 在決定整個設(shè)施 計劃時，有四個主要問題應詳加考慮： i. 設(shè)施如何在實質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟中，配合整個計劃，并成為該計劃區(qū)獨特意向的一部分？ ii. 該設(shè)施的數(shù)量該有多少？ iii. 工程進度如何安排？ iv. 經(jīng)費合理嗎？ 因為度假區(qū)旨在提供愉快、真實的經(jīng)驗，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對整個度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 28 頁 設(shè)施時嚴重得多。在游樂設(shè)施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標準。 （ 2）計劃用地之選擇 開發(fā)者不應該迷戀某個地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何一種開發(fā)形態(tài)的要求。選擇計劃用地的首要 原則是，要能夠使計劃概念和計劃用地密切配合。 挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計劃用地時，應考慮環(huán)境、可及性和價位等幾項重點。環(huán)境上的評估選項包括：美學及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機會；以及設(shè)施的便利性。 度假區(qū)計劃的市場力（ market ability）與計劃區(qū)到目標人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。開發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內(nèi)便利，高運輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。 第三個影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實資金問題，即時開發(fā)費用和計劃完成后的經(jīng)營費用。 （ 3）階段與進度 度假區(qū)開發(fā)的階段與進度， 是整個開發(fā)過程中令人兩難的部分。一方面，在開發(fā)初期應該開始提供足夠的游樂設(shè)施，以便招徠消費者，滿足消費者的需求，并配合開發(fā)者的發(fā)展需要。而在另一方面，這些初 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 28 頁 期游樂設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計劃初期龐大的營業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶產(chǎn)生，并帶來足夠的收入可以開始平衡營業(yè)支出的時候為止。 （ 4） 規(guī)劃方法 傳統(tǒng)的計劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場政策等一般性的限制，以便進一步發(fā)展成敷地計劃（ Site plan），而這敷地計劃其實大部分只是附加在土地上的粗淺計劃而已。另外，有 一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨特個性。唯有游樂設(shè)施能適合開發(fā)地的特色，整個計劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強調(diào)出來。 2． 開發(fā)策略 （ 1） 土地買賣 在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。 （ 2） 旅游地產(chǎn)項目 在這項交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開發(fā)產(chǎn)物等過程中賺取不少利潤。 （ 3） 經(jīng)營 開發(fā)策略中另一項重要策略在于，度假區(qū)開發(fā)者自行經(jīng)營度假區(qū)的設(shè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 28 頁 備，舉凡出租商業(yè)空間、管理旅館、經(jīng)營別墅單元的租 借合資計劃、提供維修服務或轉(zhuǎn)售計劃，或經(jīng)營高爾夫球場、健身中心等，都可以在開發(fā)者的控制之下，為計劃帶來以下的益處： *可長期獲利 *在計劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)買賣進度緩慢的時候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力 *促進開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價，能夠有階段性的增值 *有助于計劃標準之維護 必須強調(diào)的是，一件成功的經(jīng)營計劃也是非常需要廣泛的管理技術(shù)，以及足夠的財力支援。 （ 4） 不同策略之組合 成熟的度假區(qū)開發(fā)者通常會運用不同策略的彈性組合，汲取個中利益。而這些策略的組合，有一項前提是，新開發(fā)地區(qū)的建造委托必須是長期的。最理想的狀況是，開發(fā)商取得該區(qū)域的獨家壟斷開發(fā)權(quán)。 3．開發(fā)小組 度假區(qū)及度假別墅的開發(fā)事業(yè)，是一項錯綜復雜、涵蓋各門學問的過程。它需要集結(jié)許多專門知識，在不同一個時間內(nèi)進行。其影響變數(shù)不勝枚舉，開發(fā)過程中的每個步驟都需要仔細斟酌，稍有疏忽就會出現(xiàn)新的問題。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家