【正文】 XX精攻石油開發(fā)集團有限公司 青島 某 片區(qū)王家村房地產(chǎn)項目 投資可行性初步分析報告 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第一章 項目概況 項目位置 本次調(diào)研的項目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗 山區(qū)內(nèi)，具體為香港東路以北，松嶺路以東， 規(guī)劃 131 路以西， XXX 海水浴場與 XXX村之間 的王家村地塊上。 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 該地塊總占地 50 畝，分為兩部分，南側(cè)部分 37畝，北側(cè)部分 13畝。 用地單位：青島兆基置業(yè)有限公司 容積率： 南側(cè)地塊≤ 北側(cè)地塊≤ 1 用地面積： 50畝 用地性質(zhì)：居住用地 使用年限： 50年 建筑層數(shù)≤ 層 建筑高度≤ 米 綠地率≥ % 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目地塊處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上 覆蓋植被，屬耕地或果林用地，無須拆遷，平 整難度不大；地塊兩部分分隔處有現(xiàn)狀道路，沒有硬化；地塊內(nèi)東側(cè)有水池一處，可覆 蓋或利用。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第二章 青島市房地產(chǎn)宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟概況 青島概況 青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市 總面積 10654 平方公里，其中市區(qū) 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西 5 市面積為 9552 平方公里。 青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷，整個青島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸。 青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。1981 年 4 月，青島被列為全國 15 個經(jīng)濟中心城市之一； 1984 年 4 月，被列為全國 14 個對外開放的沿海港口城市之一； 1986 年 10 月 15 日，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家計劃單列市，賦予相當(dāng)省一級經(jīng)濟管理權(quán)限； 1994 年 2 月，被列為全國 15 個副省級城市之一。青島城市發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)建 有特色的 現(xiàn)代化國際大城市 。 青島市宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2020 年青島實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。綜合經(jīng)濟實力在全國城市中居第 11 位。在 15 個 副省級城市中居第 5 位，較上年前 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 移 1 位。 【經(jīng)濟和社會發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期】 國內(nèi)生產(chǎn)總值 ,到 2020 年達(dá)到 2020 億元 ,年均增長 12％以上。外貿(mào)出口年均增長 ％ ,2020 年力爭達(dá)到 100 億美元以上。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重 ,2020 年達(dá)到 40－ 50％。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?,2020 年達(dá)到 50％。地方財政收入 ,年均增長 ％。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村住戶人均可支配收入年均增長均為 7％。城區(qū)居民人均住房使用面積達(dá)到 17 ㎡。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4％左右。到2020 年 ,高等教育毛入學(xué)率達(dá)到 25％以上。人口自然增長率控制在 4?以下 ,2020 年總?cè)丝谶_(dá)到 735 萬。 ◆ 青島國民經(jīng)濟發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟實力都排在全國前列，城市居民收入較高、消費能力較強，加上旅游、度假經(jīng)濟的拉動，社會消費十分活躍。其中，住宅消費隨著政府引導(dǎo)、奧運等展會刺激，整體走勢繼續(xù)趨高， 房屋銷售和土地交易價格指數(shù)上漲明顯，預(yù)計這種趨勢將繼續(xù)保持若干年 。 ◆ 經(jīng)濟發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。沒有強大的經(jīng)濟動力作保障，城市發(fā)展就會是一句空話。近幾年來，作為沿海開放城市的青島，經(jīng)濟一直保持了兩位數(shù)的增長（年均遞增 ％），從而為城市建設(shè)與房地產(chǎn) 開發(fā)提供了巨大的動力。 第二節(jié) 青島城市規(guī)劃及建設(shè) 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成 兩點一環(huán) 的發(fā)展態(tài)勢。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成 相對集中與適度分散 相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的 沙子口 、 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方 公里，實際居住人口 230 萬人，人均建設(shè)用地 ㎡。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 ◆從城市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。因此在項目開發(fā)定位時一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預(yù)期。 【城市用地布局】 城市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。 (1)沿山東路、湛流干路圍繞 市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的 城市主中心 ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 西部副中心 。 (3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城 東部副中心 。 (4)自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城 中部副中心 。 (5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。 (6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為主的城市副中心，同時作為 輔城中心 。 居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè) 和舊區(qū)改建兩部分。主城的新建居住區(qū)主要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)主要向西部和南部發(fā)展。規(guī)劃紅島發(fā)展組團作為遠(yuǎn)期城市居住區(qū)的發(fā)展用地。至 2020 年人均居住面積為 12 ㎡，住宅總建筑面積為 萬㎡，人均居住用地面積為 ㎡，居住建筑用地面積為 平方公里，約占城市建設(shè)總用地的 %。 至 2020 年規(guī)劃新建 15 個居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。舊居住區(qū)的更新 改造應(yīng)按規(guī)劃集中成片有計劃、有重點地進行，重點是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率。 ◆從上述用地布局來看， 夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。所以本項目在營銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 【房地產(chǎn)與城市建設(shè)】 房地產(chǎn)價格總指數(shù) ,上升 %，其中房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指 數(shù)上漲明顯，分別上升 %和 %,房屋租賃價格指數(shù)下降 %。 2020 年，青島市房屋銷售和土地交易價格分別較上年上升 %和 18%，房屋銷售價格上漲幅度已達(dá)歷年之最。 推進住房改革 ,大力發(fā)展經(jīng)濟適用房 ,合理調(diào)整商品房建設(shè)結(jié)構(gòu) ,結(jié)合舊城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè) ,積極引導(dǎo)對城市經(jīng)濟適用房的投資和開發(fā) ,逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。擴大住房信貸 ,活躍房地產(chǎn)二、三級市場。加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理 ,規(guī)范物業(yè)管理 ,建立健全商品房開發(fā)用地調(diào)節(jié)手段。 第三節(jié) 青島市房地產(chǎn)運行狀況分析 青島 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020 年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下： 指標(biāo)名稱 12 月 全年累計 累積增長 房地產(chǎn)投資額（萬元） 250108 1036486 12% 其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬元） 17627 75252 — % 施工面積（萬平方） % 其中本年新開工（萬平方） — % 竣工面積（萬平方） — % 土地開發(fā)面積（萬平方） — % 商品房屋銷售額（萬元） 385460 920171 % 商品房銷售建筑面積（萬平方） % 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 據(jù)統(tǒng)計： 2020 年市內(nèi)四區(qū)商品房成交 17130 套，同比增長 25%，成交面積 萬㎡，同比增長 25%，成交金額 億元，同比增長 49%，二手房成交 15492 套，同比增長 34%，成交面積 10 84 萬㎡，成交金額 2 5 億元，同比增長 54%。 2020 年青島房產(chǎn)交易市場的持續(xù)增長， 特別是 二手房交易空前活躍，主要因為市場有旺盛的需求，特別是東西快速路、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。 房地產(chǎn)運行狀況 ◆ 青島房地產(chǎn)持續(xù)升溫 青島市房地產(chǎn)市場自 2020 年開始不斷升溫， 經(jīng)過 去年一年的市場調(diào)整后，青島房地產(chǎn)市場更為火爆，而市場也逐步接受青島市場的發(fā)展。至 2020 年，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高， 2020 年的房價比 2020 年的房價整體提升在 2020 元左右，有的高檔項目甚至更高，位于開發(fā)區(qū)與城陽李滄區(qū)的房價相比市區(qū)的提升幅度較小，但也在 500 至 1000 元之間。 ◆ 住宅市場結(jié)構(gòu)趨向合理 青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成比上年同期增長 %，其中：住宅投資完成 億元， 占投資額的 ％，比上年所占比重提高 個百分點；增長 %，高于全市房地產(chǎn)投資增幅 9 個百分點，拉動青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比下降 個百分點，增速下降 ％；辦公樓投資比上年增長 ％。住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，說明青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入。 ◆ 非國有投資拉動作用強勁 從投資主體看，各類非國有企業(yè)投資成為推動 今年 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。全市非國有經(jīng)濟開發(fā)單位完成投資 億元，比上年增長 ％，高于全市開發(fā)投資增速 個百分點；占總投資的 ％，比上年提高 個百分比；國有單位投資 億元，比上年 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 下降 ％，占比下降 個百分點。 ◆ 新開項目規(guī)?？焖贁U張 目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)正處于新一輪啟動期，新開工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢，帶動全部房屋施工面積穩(wěn)健擴大。各類房屋新開工面積 萬㎡，比上年增長 ％，其中：住宅新開工 萬㎡，增長 ％，占全部新開面積的 ％，所占比重比上年提高 個百分點。 ◆ 存量市場：占據(jù)半壁江山 2020 年上半年存量房成交 10039 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元；其中住宅成交 9773 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。已購公房上市 4767 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。 ◆ 中檔價位成市場主力 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在商品房價格結(jié)構(gòu)上小于 3000 元 ／㎡ 的房屋成為市場主力，成交戶數(shù) 7126 戶，占總成交戶數(shù)的 ％； 3000－ 5000元／㎡的成交戶數(shù)為 2038 戶，占總成交戶數(shù)的 ％； 5000－ 7000 元／㎡的成交戶數(shù)為 824 戶，占總成交戶數(shù)的 ％；超過 7000 元／㎡的成交戶數(shù)為 244 戶，占成交總戶數(shù)的 ％。 市場存在問題 ◆信貸資金 增長過快 2020 年以來，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金供應(yīng)充足，但從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款籌資增幅高位攀升。前 9 月，青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計 億元，比上年增長 ％，從結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款 億元，占 ％，比上年增長 ％，高于本年到位資金增幅 個百分點；自籌資金 億元，占 ％，增長 20％，其中企業(yè)自有資金 億元，在全部資金來源中僅占 ％ ，增幅％，遠(yuǎn)低于全部到位資金和國內(nèi)貸款增幅 ,說明青島市房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中對信貸資金依賴大，而自有資金積累不足。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ◆ 可供銷售房源缺口大 2020 年以來，青島市一直處于新開工項目的啟動期，竣工房屋供應(yīng)量短缺，導(dǎo)致商品房供給出現(xiàn)“瓶頸”效應(yīng)，但從實際銷售情況看，商品房銷售卻呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢，所以整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系愈加顯得緊張。前 9 個月，青島市累計竣工各類房屋 萬㎡，比上年下降 ％，其中：住宅竣工 萬㎡，雖比上年增長 %，但低于新開工面積增幅 10 個百分點。從銷售 看，商品住宅銷售面積180 萬㎡，比上年增長 ％，比竣工面積多出 萬㎡，住宅銷售額實現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；另一方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款 億元，比上年增長 ％。 ◆ 房價持續(xù)高位 面對房價與居民家庭年收入 ： 1 的懸殊比值，青島房價高已成為不爭的事實，據(jù)測算，前 9 月全市商品住宅平均售價 2424 元 /㎡，比上年上浮 292 元 /㎡，其中：市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價 4524 元 /㎡，比上年上浮 1124 元 /㎡。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。二 是投機炒作行為變相提拉了房價。三是青島以外購房族帶動了房價的上揚。 ◆ 市區(qū)北部地產(chǎn)板塊有待激活 在目前市