【正文】 12 3 第一章 施工準(zhǔn)備階段工作流程管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，工程建設(shè)工作早在開(kāi) 發(fā)報(bào)建時(shí)即已展開(kāi)，在企業(yè)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)土證》后工程口即可介入。 第一節(jié) 施工準(zhǔn)備階段工作流程 開(kāi)發(fā)部收地、工程部圍蔽 取得用地規(guī)劃 許可證、國(guó)土證 總經(jīng)理主持 小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)策劃會(huì) 主管工程領(lǐng)導(dǎo)主持 綜合策劃方案會(huì)審 工程部組織 “三通一平”實(shí)施 施工單位臨設(shè)搭 建 工程部組織177。 以下圖紙會(huì)審 總規(guī)、詳規(guī)、小區(qū)綜合管線(xiàn)規(guī)劃批復(fù) 出詳勘方案、簽訂詳勘合同 工程部組織詳勘 取得本期開(kāi)發(fā)全套施工圖（或 基礎(chǔ)圖 ） 開(kāi)發(fā)部、工程部 查勘現(xiàn)場(chǎng) 圖 11 施工準(zhǔn)備階段工作流程 編制監(jiān)理規(guī)劃 基礎(chǔ)工程開(kāi)工 編制單項(xiàng)工程施工策劃方案 審查施工組織設(shè)計(jì) 取得規(guī)劃許可證 施工圖審查、節(jié)能審查 質(zhì)監(jiān)登記 安監(jiān)登記 余泥 排放證 取得施工許可證 申報(bào)臨水臨電 施工單位人員、機(jī)械、材料進(jìn)場(chǎng) 簽發(fā)開(kāi)工令 場(chǎng)地障礙物遷移、拆除方案 4 第二節(jié) 施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容詳述 一 . 圍蔽工程 1. 圍蔽前應(yīng)進(jìn)行的準(zhǔn)備工作： （ 1） 開(kāi)發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后 (取得國(guó)土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 )，由工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對(duì)征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)厝罕姷?糾紛 。 （ 2） 明確征地紅線(xiàn)。工程部根據(jù)國(guó)土局提供的紅線(xiàn)控制坐標(biāo)點(diǎn)，按征地紅線(xiàn)圖放出征地紅線(xiàn)，做好標(biāo)記。若征地紅線(xiàn)圖中給出的坐標(biāo)點(diǎn)與 國(guó)土局提供的紅線(xiàn)控制坐標(biāo)點(diǎn)出入較大，應(yīng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)解決。 （ 3） 測(cè)算圍蔽工程量 、 辦理圍蔽工程委托 、 做好圍蔽工程的實(shí)施方案 、 做好圍蔽工程的材料準(zhǔn)備 、 做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)備 、 做好機(jī)械 設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備。 2. 圍蔽工程 注意事項(xiàng) （ 1） 積極與當(dāng)?shù)卣块T(mén)溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T(mén)的支持。 （ 2） 按已制定的實(shí)施方案組織施工。 （ 3） 工程部 應(yīng)與企發(fā)部（開(kāi)發(fā)部）、保安部等部門(mén)協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。 （ 4） 圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門(mén)巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。 二 . 申報(bào)臨水臨電 申報(bào)臨水臨電時(shí)，應(yīng)會(huì)同總工室確定臨水臨電的容量，同時(shí)了解申報(bào)流程及 辦理周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時(shí)供電的需要，根據(jù)廣州的經(jīng)驗(yàn)，很多樓盤(pán)交樓后較長(zhǎng)一段時(shí)間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。 三 . 現(xiàn)場(chǎng)查勘 ，進(jìn)一步清理場(chǎng)地 收地后，工程部應(yīng)對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補(bǔ)償、高壓線(xiàn)的遷移等都應(yīng)在企發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，因此，工程部進(jìn)場(chǎng)后，也應(yīng)積極協(xié)助企發(fā)部（開(kāi)發(fā)部）協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)解決，進(jìn) 一步清理場(chǎng)地。 企發(fā)部應(yīng)向工程部通報(bào)原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)解決。 所收地塊內(nèi)的林木砍伐，須協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)部取得砍伐證后，根據(jù)總工室下發(fā)的砍伐圖組織砍伐 ，并根據(jù)實(shí)際地形與總規(guī)進(jìn)行比較，砍伐如果對(duì)周邊環(huán)境破壞大，應(yīng)及時(shí)反饋并進(jìn)行 調(diào)整后，再實(shí)施砍伐。 5 四 . 工程部組織詳勘 1. 取得總規(guī)批復(fù)后，工程部可組織勘察單位進(jìn)場(chǎng)， 對(duì) 阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應(yīng)提前組織清理。 2. 勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘方案、總規(guī)圖上的坐標(biāo)點(diǎn)定出孔位，工 程部應(yīng)復(fù)核。 3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機(jī)進(jìn)場(chǎng)。一般一臺(tái)鉆機(jī)一個(gè)工作日可鉆一個(gè)孔（ 30米計(jì)）。 4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收記錄上簽字，及時(shí)存檔。 5. 現(xiàn)場(chǎng) 鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位 在詳勘開(kāi)鉆后 15 天內(nèi)出柱狀圖并 按合同要求提供勘察報(bào)告。 五 . 小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)綜合策劃 小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售的總綱，須由各外地公司總經(jīng)理主持，召開(kāi)由分管開(kāi)發(fā)、招標(biāo)、設(shè)計(jì)、工程、銷(xiāo)售、資金、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門(mén)負(fù)責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)綜合策劃會(huì)，策劃會(huì)討論和確定的 內(nèi)容包括：分區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo)、融資目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計(jì)劃、圖紙需求計(jì)劃、工程開(kāi)工及竣工計(jì)劃、物業(yè)移交計(jì)劃。 六 . 綜合策劃方案編制 綜合策劃方案包含以下內(nèi)容： 1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計(jì)量等。 2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。 3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線(xiàn)路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電?jì)量等。 4. 施工道路系統(tǒng)：滿(mǎn)足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。 5. 施工場(chǎng)地劃分、圍蔽及臨時(shí)設(shè)施的規(guī)劃：滿(mǎn)足安全文明施工需要、滿(mǎn)足銷(xiāo)售需要等。 6. 施工 場(chǎng)地的土方平衡：考慮場(chǎng)地的豎 向 布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。（適當(dāng)考慮分期開(kāi)發(fā)之間的土方平衡） 7. 小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿(mǎn)足首期交樓的使用要求。 8. 制定各期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的分批銷(xiāo)售計(jì)劃。 9. 制定各期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的分批移交物業(yè)管理計(jì)劃。 10. 制定圖 紙需求計(jì)劃。 11. 制定合同需求計(jì)劃 , 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測(cè)等前期合同提交計(jì)劃。 其中除第 8 項(xiàng)和 9 項(xiàng)方案的內(nèi)容 外 ， 其他的 是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工程部負(fù)責(zé)編制。 6 七 . 綜合策劃方案會(huì)審 時(shí)間： 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù) 后的一周內(nèi) 組織者： 工程部 負(fù)責(zé)人： 外地公司總經(jīng)理 參加人員：建筑設(shè)計(jì)院（總工室）、工程部、招投標(biāo)中心、開(kāi)發(fā)中心、合同管理部、營(yíng)銷(xiāo)中心、物業(yè)公司部門(mén)負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）。 內(nèi)容：對(duì)各部門(mén)編制的 綜合策劃方案進(jìn)行審查，審定后明確落實(shí)時(shí)間。 八 . 177。 以下圖紙會(huì)審 基礎(chǔ)開(kāi)工 5天前，工程部必須組織召開(kāi)由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總工室、預(yù)決算部、開(kāi)發(fā)部、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院、施工單位參加的177。 。工程部在圖紙會(huì)審 7天前通知參加會(huì)審的單位和工程管理中心，并收集和匯總各部門(mén)圖紙審查意見(jiàn)， 在圖紙會(huì)審 24小時(shí)前將意見(jiàn)提交設(shè)計(jì)院。 九 . “三通一平”的實(shí)施 1. “三通” 開(kāi)發(fā)部應(yīng)及時(shí)辦理臨水、臨電的報(bào)批及施工手續(xù)，臨時(shí)道路出入口報(bào)批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報(bào)批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路的施工。 2. “一平” （ 1） 場(chǎng)地平整的主要步驟： a. 場(chǎng)地標(biāo)高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。 b. 場(chǎng)地及邊坡土方量計(jì)算 場(chǎng)地土方量計(jì)算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場(chǎng)地比較平坦時(shí)，一般采用方格網(wǎng)法；場(chǎng)地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時(shí)，一般采用斷面法。 c. 土方調(diào)配 對(duì)挖土的利用、 堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖 — 填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費(fèi)用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計(jì)算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運(yùn)距（或單位土方運(yùn)價(jià)或單位土方施工費(fèi)用）、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。 （ 2） 場(chǎng)地平整需注意的問(wèn)題： 、電線(xiàn)電纜的情況。 ， 避免在短期內(nèi)既有土方外運(yùn)又要土方外購(gòu)。 ， 如存在開(kāi)挖過(guò)大影響了周邊環(huán)境的情況， 應(yīng)及時(shí)進(jìn)行反饋并進(jìn)行總規(guī)調(diào)整。 7 十 . 編制項(xiàng)目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控 制計(jì)劃 綜合策劃會(huì)后一周內(nèi)，工程部應(yīng)編制項(xiàng)目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃，根據(jù)該計(jì)劃編制圖紙需求計(jì)劃和合同需求計(jì)劃，并將綜合策劃會(huì)會(huì)議紀(jì)要、總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃報(bào)工程管理中心備案。 1. 編制進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃需要收集的信息： （ 1） 收集 圖紙信息 。 （ 2） 地下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法，交樓標(biāo) 準(zhǔn)（若主體圖紙未下發(fā)，可向總工室了解） 。 （ 3） 現(xiàn)場(chǎng)已收?qǐng)D紙，所欠圖紙種類(lèi)。 （ 4） 了解合同信息 。 （ 5） 主體合同范圍、工期（合同未下發(fā)時(shí)可向定標(biāo)部了解） 。 （ 6） 現(xiàn)場(chǎng)已有合同，所欠合同 。 （ 7） 了解當(dāng)?shù)卣?驗(yàn)收要求，如：基礎(chǔ)檢測(cè)、材料檢測(cè)、土壤氡濃度檢測(cè)、防雷檢測(cè)、專(zhuān)項(xiàng)方案審查、中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等。 （ 8） 了解公司制度要求。 2. 編制方法： 詳細(xì)列出工程從開(kāi)工到完工的各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點(diǎn)開(kāi)工、完工時(shí)間，從而編制確保節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的合同需求計(jì)劃、圖紙需求計(jì)劃和材料配送需求計(jì)劃。合同需求計(jì)劃、圖紙需求計(jì)劃編制完成后，召集總工室、定標(biāo)部討論商定后執(zhí)行，并報(bào)綜合計(jì)劃部考核。 十一 . 編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和旁站方案 詳 見(jiàn) 《 監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定 》、《 監(jiān)理實(shí)施細(xì)則編制規(guī)定 》、《 旁站監(jiān)理規(guī)定 》。 十二 . 審查施工組織設(shè)計(jì)和