【正文】 綠城房產(chǎn)集團 工程精細(xì)化管理手冊 （試行） 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 二 O 一一年四月 目 錄 第一部分 編制說明 ................................................................................... 3 第二部分 組織管理 ................................................................................... 6 一、 工程部管理架構(gòu)及崗位職責(zé) ................................................................................... 6 二、 工程部團隊建設(shè)管理指引 ..................................................................................... 36 第三部分：過程管理 ................................................................................. 67 三、 工程準(zhǔn)備階段管理指引 ......................................................................................... 67 四、 工程招投標(biāo)管理指引 ............................................................................................. 72 五、 樁基與基礎(chǔ)工程施工階段管理指引 ..................................................................... 81 六、 主體施 工階段管理指引 ......................................................................................... 94 七、 裝飾施工階段管理指引 ....................................................................................... 103 八、 安裝工程施工階段管理指引 ............................................................................... 115 九、 市政配套工程管理指引 ....................................................................................... 130 十、 工程驗收及交付階段管理指引 ........................................................................... 136 第四部分 要素管理 ............................................................................... 152 十一、 工程技術(shù)資料及檔案管理工作指引 .............................................................. 152 十二、 工程交底與技術(shù)評審管理工作指引 .............................................................. 166 十三、 材料與樣板管理工作指引 .............................................................................. 184 十四、 成品保護管理工作指引 .................................................................................. 193 十五、 工程進度管理指引 .......................................................................................... 203 十六、 安全與文明施工管理指引 .............................................................................. 222 十七、 總分包單位管理工作指引 .............................................................................. 249 十八、 監(jiān)理單位管理工作指引 .................................................................................. 258 十九、 項目后評價管理工作指引 .............................................................................. 262 第一部分 編制說明 一、 編制背景 自 1995 年成立以來，綠城集團工程系統(tǒng)堅持“真誠、善意、精致、完美“的核心價值觀，始終秉承理想主義的信念，要創(chuàng)造城市的美麗，實現(xiàn)居住的安樂與美好。經(jīng)過十幾年 的發(fā)展，綠城集團工程系統(tǒng)在組織建設(shè)、人員培養(yǎng)發(fā)展、管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等方面都取得了長足的進步和發(fā)展；但是隨著社會的進一步發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，人們對生活質(zhì)量和美的追求越來越高，不斷地呼喚著更高品位的建筑。工程管理人員的責(zé)任在于不斷總結(jié)成功經(jīng)驗和失誤教訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)掌握新的技術(shù)與管理知識，以順應(yīng)時代發(fā)展的要求。在新形勢下如何繼續(xù)使工程管理成為綠城品牌的支撐點、成為綠城項目管理思想及技術(shù)創(chuàng)新的策源地成為綠城工程系統(tǒng)所面臨的新的問題和考驗。 為了繼續(xù)貫徹綠城的精品戰(zhàn)略， 綠中片區(qū)工程系統(tǒng) 組織對綠城集團十幾年來 工程管理的經(jīng)驗進行了系統(tǒng)的總結(jié)和回顧，重新組織編制了綠城集團《工程精細(xì)化管理手冊》?！豆こ叹?xì)化管理手冊》將綠城集團工程管理的指導(dǎo)思想及規(guī)范化要求通過細(xì)化的工作指引、明確的標(biāo)準(zhǔn)要求、可操作的表單模板的形式進行了補充和完善；增加可操作性是編制本手冊文件的基本要求，明確清晰的作業(yè)流程和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求有助于工程管理制度的理解和執(zhí)行。 文件編制過程中充分考慮了工程管理事項涉及的相關(guān)管理過程，本著既考慮公司的管理現(xiàn)狀、管理水平及人員能力，又適度超前的原則，結(jié)合房地產(chǎn)其他先進企業(yè)的成功經(jīng)驗，對綠城工程管理系統(tǒng)進行了完善和 優(yōu)化。 二、 手冊使用范圍 本手冊依據(jù)國家有關(guān)建設(shè)管理法規(guī)和綠城集團工程管理程序及產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制，是綠城集團工程管理的法規(guī)性文件。指導(dǎo)綠城集團各項目公司、參與綠城集團項目建設(shè)的各監(jiān)理公司和各承建商按照國家有關(guān)建設(shè)法律、法規(guī)和綠城集團有關(guān)工程管理程序開展工程管理工作的指引手冊。同時既作為集團對各項目公司工程管理實施情況的評價依據(jù)，也可以作為綠城集團項目公司工程師日常工程管理控制過程中的指導(dǎo)手冊。 該手冊適用于工程管理的全過程，主要包括工程的前期準(zhǔn)備、招投標(biāo)、施工建造、竣工驗收、物業(yè)移交、保修階段及工程管理總結(jié)。 三、 手冊結(jié)構(gòu)說明 為了方便本手冊的使用和修訂，根據(jù)工程管理過程的不同階段及不同要素，本手冊共分為工程“組織管理、過程管理、要素管理”三個部分對工程管理涉及的文件進行了匯編和整理。在工程過程管理部分再針對具體的業(yè)務(wù)運作要求細(xì)分為“ 管理制度， 運作流程圖，流程說明， 控制要點及標(biāo)準(zhǔn)、 表格模板， 相關(guān)文件”六個部分的內(nèi)容。 其中“ 管理制度”規(guī)定文件的編制目的及適用范圍、基本的管理原則、各層級責(zé)權(quán)關(guān)系等；“ 運作流程圖”用圖示化的形式說明業(yè)務(wù)活動開展的程序及方法；“ 流程說明”對運作流程的每個 步驟操作要點進行文字說明；“ 控制要點及標(biāo)準(zhǔn)”反映工程實體對象質(zhì)量管理的關(guān)鍵控制措施及工作標(biāo)準(zhǔn)，并提供統(tǒng)一操作方法；“ 表格模板”是將管理方法及驗收標(biāo)準(zhǔn)要求格式化，實現(xiàn)結(jié)果證據(jù)化； “ 相關(guān)文件”指在公司現(xiàn)有相關(guān)工程管理及技術(shù)規(guī)程類文件中對本手冊中此類事項已有明確規(guī)定的，本手冊直接引用其規(guī)定而不再重復(fù)進行 說明。 四、 手冊使用注意事項 由于涉及公司的業(yè)務(wù)運作機密和知識產(chǎn)權(quán)的保護，未經(jīng)公司XX 批準(zhǔn)，任何人不得復(fù)制、外傳本手冊所包含的管理文件、表格及模板，違者將視情節(jié)輕重給予處理。 本手冊經(jīng)過 XX 批準(zhǔn)后 立即發(fā)布，并生效執(zhí)行，工程管理相關(guān)人員及相關(guān)部門需嚴(yán)格執(zhí)行，公司原有工程管理文件與本手冊有沖突的，以本手冊為準(zhǔn)，涉及原有同類工程文件，應(yīng)即時廢止。 本手冊所涉及設(shè)計 /成本 /招采部分內(nèi)容，主要反映從工程管理角度的操作要求，并不代替各業(yè)務(wù)主導(dǎo)部門現(xiàn)執(zhí)行的文件；如與現(xiàn)行設(shè)計 /成本 /招采文件內(nèi)容不一致的，由各業(yè)務(wù)主導(dǎo)部門另行組織修訂現(xiàn)行文件。 本手冊主要反映以土建安裝為主線的工程精細(xì)化管理要求、關(guān)于精裝修、景觀園林部分工程精細(xì)化管理要求，還需要相關(guān)專業(yè)主導(dǎo)部門另行出臺文件進行規(guī)范。 五、 手冊解釋與修訂 本手冊的解釋修訂 權(quán)為綠城集團 總工程師辦公室 ，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和環(huán)境變化的要求，每年由集團總工辦牽頭組織對本手冊的適用性、有效性和保障作用做出評價，并根據(jù)運行評估結(jié)論適時提出調(diào)整修訂方案。 當(dāng)綠城集團戰(zhàn)略、總部 城市公司管控模式、項目開發(fā)模式、工程相關(guān)部門職責(zé)設(shè)置、權(quán)責(zé)設(shè)計或業(yè)務(wù)流程發(fā)生較大變化時，應(yīng)及時修訂本手冊。 第二部分 組織管理 一、 工程部管 理架構(gòu)及崗位職責(zé) （一） 工程管理部門構(gòu)架 1. 部門組織架構(gòu) . 組織架構(gòu)框圖一（普通型） 副經(jīng)理 經(jīng)理 土建工程師 安裝工程師 景觀工程師 精裝修工程師 內(nèi)業(yè)管理員 . 組織架構(gòu)框圖二（專業(yè)組型） . 項目 公司可根據(jù)項目建筑類型、開發(fā)規(guī)模及具體情況，參照上述組織架構(gòu)框圖組建適合的工程管理部。 . 項目公司根據(jù)項目類別，按下表配置工程管理部人員。 . 項目工程管理部人員配置表 1 項目工程部人員配置表 (試行 ) 項目類別崗位 別墅（排屋） 多層 高層 經(jīng)理 1 人 1 人 1 人 副經(jīng)理 視工程情況可設(shè)土建、安裝、精裝修、景觀副經(jīng)理，但應(yīng)納入相關(guān)專業(yè)崗位定員中。 土建管理 不少于 2 人， 1 人 / m2 或 1 人 /15 棟 不少于 2 人 ,1 人 /3 萬㎡ 在建面積 不少于 2 人 ,1人 /5 萬㎡ 在建面積 副經(jīng)理（ 副主任）工程師 經(jīng)理 土建組 安裝組 景觀組 精裝修組 幕墻組 設(shè)計組 內(nèi)業(yè)組 主任工程師 安裝管理 毛坯 給排水、暖通合計不少于 1 人，排屋 1 人 /5 萬㎡，別墅 1 人 /60 棟；電氣、弱電合計 不少于 1人，排屋 1 人 /5 萬㎡，別墅 1 人 /60 棟。 給排水、暖通合計不少于 1人 ,1 人 /10 萬㎡ 的在建面積；電氣、弱電合計 不少于1人 ,1人 /10萬㎡ 的在建面積。 給排水、暖通合計不少于 1人 ,1 人 /15 萬㎡ 的 在 建 面積；電氣、弱電合計 不少于1 人 ,1 人 /15萬㎡ 的在建面積。 精裝修 給排水、暖通、 強弱電各專業(yè)不少于 1人 ,排屋3人 /5萬㎡ 的在建 面積，別墅 3 人 /60 棟； 給排水、暖通、 電氣、弱電各專業(yè)不少于 1人 ,4人 /10萬㎡ 的在建面積； 給排水、暖通、電氣、弱電 各專業(yè)不少于 1人 ,4 人 /15 萬㎡ 的 在 建 面積； 精裝修管理 1 人 / 萬㎡裝修面積 1 人 /3 萬㎡的裝修面積 1 人 /3 萬㎡的裝修面積 市政管理 可由土建、安裝專業(yè)人員兼管 景觀管理 不少于 1 人， 1 人 /3 萬 m2 的景觀面積 不少于 1 人， 1 人 /3 萬㎡ 的景觀面積 不少于 1 人， 1人 /3 萬㎡ 的景觀面積 客服人員 工程營造過程中，可由工程管理人員兼管，竣工驗收后不少于 1 人（專職） 資料員 不 少于 1 人，別墅 1 人/100 棟，排屋 1 人 /10萬㎡ 的在建面積。 不少于 1 人， 1 人 /15 萬㎡的在建面積。 不少于 1 人， 1人 /20 萬㎡ 的在建面積