【正文】 1 經(jīng) 營(yíng) 計(jì) 劃 書 二〇一二年度 公司名稱： 鞏義市朗曼 物業(yè)管理 有限公司 制定時(shí)間： 2021 年 2 月 日 2 目 錄 第一 部分 物業(yè)公司收支預(yù)算 ………… ………………… ………… 第 3 頁(yè) 第一章 物業(yè)公司 基本情況 …………… ………………… ………… 第 3 頁(yè) 一、組織架構(gòu)及人員編制 二、 職責(zé)分工 三、各崗位工資級(jí)差表 第二 章 ： 2021 年管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算 ……………… … ……… 第 6 頁(yè) 一、管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本核算 二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算 第三 章 ： 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及完成保障措施 ……………… … …… ……… 第 17 頁(yè) 一、 物業(yè)公司費(fèi)用控制目標(biāo) 二、計(jì)劃完成保障措施 三、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成獎(jiǎng)勵(lì)措施 第二部分 物業(yè)公司 培訓(xùn)制度及計(jì)劃 ………………………… …… 第 21頁(yè) 一、物業(yè)公司培訓(xùn)制度 二、物業(yè)公司培訓(xùn)計(jì)劃 第 三 部分 考核辦法 …………… ………… ………… ………………… 第 26 頁(yè) 一、 績(jī)效考核的目的和原則 二 、 績(jī)效考核的實(shí)施細(xì)則 三、 計(jì)劃管理細(xì)則 四、 績(jī)效考核的結(jié)果運(yùn)用 五、 績(jī)效考核流程 六、 績(jī)效考核的申 訴 七、 附則 3 第一部分 物業(yè)公司收支預(yù)算 第一 章 ：物業(yè)公司基本情況 一、組織架構(gòu)及人員編制 物業(yè)公司 目前所管理的僅有朗曼假日一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約 萬(wàn)平米（含住宅 萬(wàn)、商業(yè) 萬(wàn)及其他）， 下設(shè) 客服 部、 工程 部 及安保 部。公司計(jì)劃編制31人，其中 客服部 3人， 工程部 11人， 安保部 16 人 ， 朗曼新城 項(xiàng)目依據(jù)開發(fā)時(shí)間及交付情況另行申報(bào)。 物業(yè)公司組織架構(gòu)圖 二 、職責(zé)分工 客服部經(jīng)理 1 人科理 1 人 副總經(jīng)理 1 名 物管員1人 前臺(tái)接待1人 工程部經(jīng)理 1 人 安保部經(jīng)理 1 人 班長(zhǎng)2人 配電運(yùn)行4人 水電維修4人 消防主管1人 隊(duì)員 11人 班長(zhǎng)3人 4 ? 副總經(jīng)理 1名 全面領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作，制定服務(wù)方針和管理目標(biāo)，并負(fù)責(zé)擬訂公 司年度工作計(jì)劃，批準(zhǔn)培訓(xùn)計(jì)劃和各項(xiàng)管理方案等 。 ? 客服部 3 名 客服 經(jīng)理 1名 ，負(fù)責(zé)協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行具體的日常管理工作 ，并及時(shí)與業(yè)主溝通，有效處理各種投訴等； 前臺(tái)接待 1 名，主要負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修、咨詢、投訴、回訪及日常接待工作； 物管員 1 名，負(fù)責(zé)園區(qū)日常巡查及裝修監(jiān)管工作，并對(duì)業(yè)主日常工作事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。 ? 工程部 11 名 經(jīng)理 1名 ，負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定與實(shí)施工作，并對(duì)業(yè)主 /商戶 維修報(bào)修工作的開展進(jìn)行監(jiān)督 ； 維修班長(zhǎng) 2 人， 負(fù)責(zé)組織維修人員對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施進(jìn)行檢查保養(yǎng)及完成各項(xiàng)日常業(yè)主 /商戶報(bào)修 ； 配電運(yùn) 行 4 人，負(fù)責(zé)對(duì)高低壓配電室、給排水設(shè)備、消防系統(tǒng)、電梯等的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并做好運(yùn)行記錄； 水電維修 4 人， 負(fù)責(zé) 商場(chǎng)、園區(qū)公共環(huán) 及業(yè)主 /商戶 的報(bào)修處理工作。 安保部 16 名 經(jīng)理 1名 ，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安、交通、車輛、消防等全面的管理，并對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)突發(fā)事件做好應(yīng)該處理工作； 消防主管 1 名，協(xié)助經(jīng)理處理具體日常工作事務(wù)，重點(diǎn)做好消防安全的巡查監(jiān)督工作，并做好消防控制室的管理工作 ；工 領(lǐng)班 3 名， 負(fù)責(zé)全班的日常管理工作，并帶領(lǐng)全班完成各項(xiàng)工作任務(wù)； 隊(duì)員 11 名，根據(jù)崗位要求，做好各項(xiàng)值勤工作。 注：上述人員為物業(yè) 公司現(xiàn)有人員編制，物業(yè)公司計(jì)劃在 3 月份完成對(duì)現(xiàn)有人員的 重新 定編調(diào)整。在 人員編制 調(diào)整方向 上 考慮將 服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，科學(xué)合理配置員工，做到工作量飽滿，實(shí)行一崗多能，對(duì)不合理的崗位予以調(diào)整或裁汰。 5 三、各崗位工資級(jí)差表 部門 崗位 工資級(jí)差 一級(jí)工資 二級(jí)工資 三級(jí)工資 四級(jí)工資 五級(jí)工資 客 服 部 客服部經(jīng)理 3500 4000 4500 4800 物管員 1500 1600 1700 1800 2021 前臺(tái)接待 1500 1600 1700 1800 2021 工 程 部 工程部經(jīng)理 3500 4000 4500 4800 工程班長(zhǎng) 2400 2600 2800 3000 3200 配電值班 1700 1800 1900 2100 2300 水電維修 1700 1800 1900 2100 2300 安 保 部 安保部經(jīng)理 3500 4000 4500 4800 消防主管 2400 2600 2800 3000 3200 領(lǐng)班 1700 1800 1900 2021 2200 隊(duì)員 1500 1600 1700 1800 2021 6 第二 章 ： 2021 年管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算 一、管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本核算 公司現(xiàn)管理面積總和 約為 萬(wàn) ㎡ ，總?cè)藬?shù)為 31 人， 鑒 于物業(yè)公司目前更多 員工 的是 在 從事 商業(yè) 物業(yè) 工作 ， 在費(fèi)用核算過程中共 細(xì)分為 住宅與商業(yè)的合計(jì)費(fèi)用支出、住宅費(fèi)用支出、物業(yè)服務(wù)于商業(yè)的支出三塊。 通過對(duì) 2021年度管理 經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用 進(jìn)行預(yù)算，全年合計(jì)管理費(fèi)用 預(yù)計(jì) 1380309萬(wàn) 元（其中包含 住宅 運(yùn)營(yíng)所需 管理 費(fèi)用 430742元，服務(wù)于 商業(yè)的 管理費(fèi)用 949567元） ，全年經(jīng)營(yíng)成本總和為 1872164萬(wàn) 元 （其中包含住宅經(jīng)營(yíng)成本支出 337100 元，服務(wù)于商業(yè)的經(jīng) 營(yíng)成本支出 1535064元） 。 說(shuō)明： 上述核算的 管理 及經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用中未考慮工資上漲因素及新項(xiàng)目人員入駐的開辦費(fèi)用 ； 人員工資如因薪酬體系調(diào)整增加費(fèi)用另行申報(bào)，開辦費(fèi)用根據(jù)新項(xiàng)目具體開發(fā)進(jìn)展情況另行提報(bào)。 上述費(fèi)用中不包含商場(chǎng)改造、活動(dòng)室裝修等大項(xiàng)支出費(fèi)用。 上述費(fèi)用中不包含單項(xiàng)大額支出的不可預(yù)見費(fèi)用。 附： 7 管理費(fèi)用資金計(jì)劃 總 表（ 含住宅與商 場(chǎng) ， 單位： 元） 序號(hào) 費(fèi)用明細(xì) 2021年計(jì)劃合計(jì) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 工資及獎(jiǎng)金 950300 65400 65400 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 163040 2 福利費(fèi) 162228 17169 17169 11169 11369 11769 17169 10769 11169 16569 10969 15569 11369 各類保險(xiǎn)費(fèi) 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 0 勞保費(fèi) 0 其他 37800 6800 6800 800 1000 1400 6800 400 800 6200 600 5200 1000 3 房租、物業(yè)費(fèi) 19200 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 房租、物業(yè)費(fèi) 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 購(gòu)房?jī)?yōu)惠物業(yè)費(fèi) 4 差費(fèi)交通費(fèi) 6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5 修理費(fèi) 6 審計(jì)咨詢費(fèi)、律 師費(fèi) 0 7 水電費(fèi) 23000 2021 2021 1800 1800 1800 1800 2021 2021 2021 1800 2021 2021 8 培訓(xùn)費(fèi) 10920 1000 2021 1000 1000 5920 9 辦公費(fèi) 17000 1000 1200 2300 2800 1200 1300 1000 1400 1300 1000 1200 1300 辦公品 10800 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 耗材 3200 100 300 400 100 300 400 100 300 400 100 300 400 報(bào)刊雜志費(fèi) 1000 800 200 雜費(fèi) 0 印刷費(fèi) 0 8 證照年檢 2021 1000 1000 其他 0 10 汽車費(fèi)用 8400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 維修費(fèi) 0 油料費(fèi) 7200 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 養(yǎng)路費(fèi) 0 停車過路費(fèi) 1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 保險(xiǎn)費(fèi) 0 車船使用稅 0 車輛年檢 0 11 通訊費(fèi) 12021 950 950 950 950 950 950 950 950 1550 950 950 950 移動(dòng)電話費(fèi) 6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 固定電話費(fèi) 4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 短信費(fèi) 600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 網(wǎng)絡(luò)費(fèi) 600 600 12 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 22021 6500 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 5500 1000 1000 1000