【正文】 1 經(jīng) 營 計 劃 書 二〇一二年度 公司名稱： 鞏義市朗曼 物業(yè)管理 有限公司 制定時間： 2021 年 2 月 日 2 目 錄 第一 部分 物業(yè)公司收支預算 ………… ………………… ………… 第 3 頁 第一章 物業(yè)公司 基本情況 …………… ………………… ………… 第 3 頁 一、組織架構(gòu)及人員編制 二、 職責分工 三、各崗位工資級差表 第二 章 ： 2021 年管理費用及經(jīng)營成本預算 ……………… … ……… 第 6 頁 一、管理費用及經(jīng)營成本核算 二、經(jīng)營收入預算 第三 章 ： 經(jīng)營計劃及完成保障措施 ……………… … …… ……… 第 17 頁 一、 物業(yè)公司費用控制目標 二、計劃完成保障措施 三、經(jīng)營計劃完成獎勵措施 第二部分 物業(yè)公司 培訓制度及計劃 ………………………… …… 第 21頁 一、物業(yè)公司培訓制度 二、物業(yè)公司培訓計劃 第 三 部分 考核辦法 …………… ………… ………… ………………… 第 26 頁 一、 績效考核的目的和原則 二 、 績效考核的實施細則 三、 計劃管理細則 四、 績效考核的結(jié)果運用 五、 績效考核流程 六、 績效考核的申 訴 七、 附則 3 第一部分 物業(yè)公司收支預算 第一 章 ：物業(yè)公司基本情況 一、組織架構(gòu)及人員編制 物業(yè)公司 目前所管理的僅有朗曼假日一個項目，總建筑面積約 萬平米（含住宅 萬、商業(yè) 萬及其他）， 下設(shè) 客服 部、 工程 部 及安保 部。公司計劃編制31人，其中 客服部 3人， 工程部 11人， 安保部 16 人 ， 朗曼新城 項目依據(jù)開發(fā)時間及交付情況另行申報。 物業(yè)公司組織架構(gòu)圖 二 、職責分工 客服部經(jīng)理 1 人科理 1 人 副總經(jīng)理 1 名 物管員1人 前臺接待1人 工程部經(jīng)理 1 人 安保部經(jīng)理 1 人 班長2人 配電運行4人 水電維修4人 消防主管1人 隊員 11人 班長3人 4 ? 副總經(jīng)理 1名 全面領(lǐng)導公司的日常工作，制定服務方針和管理目標，并負責擬訂公 司年度工作計劃，批準培訓計劃和各項管理方案等 。 ? 客服部 3 名 客服 經(jīng)理 1名 ，負責協(xié)助主管領(lǐng)導進行具體的日常管理工作 ，并及時與業(yè)主溝通，有效處理各種投訴等； 前臺接待 1 名，主要負責業(yè)主報修、咨詢、投訴、回訪及日常接待工作； 物管員 1 名，負責園區(qū)日常巡查及裝修監(jiān)管工作，并對業(yè)主日常工作事務進行協(xié)調(diào)處理。 ? 工程部 11 名 經(jīng)理 1名 ，負責維修保養(yǎng)計劃的制定與實施工作，并對業(yè)主 /商戶 維修報修工作的開展進行監(jiān)督 ； 維修班長 2 人， 負責組織維修人員對管轄區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施進行檢查保養(yǎng)及完成各項日常業(yè)主 /商戶報修 ； 配電運 行 4 人，負責對高低壓配電室、給排水設(shè)備、消防系統(tǒng)、電梯等的運行情況進行監(jiān)測，并做好運行記錄； 水電維修 4 人， 負責 商場、園區(qū)公共環(huán) 及業(yè)主 /商戶 的報修處理工作。 安保部 16 名 經(jīng)理 1名 ，負責轄區(qū)內(nèi)治安、交通、車輛、消防等全面的管理，并對區(qū)域內(nèi)各項突發(fā)事件做好應該處理工作； 消防主管 1 名，協(xié)助經(jīng)理處理具體日常工作事務，重點做好消防安全的巡查監(jiān)督工作，并做好消防控制室的管理工作 ；工 領(lǐng)班 3 名， 負責全班的日常管理工作，并帶領(lǐng)全班完成各項工作任務； 隊員 11 名，根據(jù)崗位要求，做好各項值勤工作。 注：上述人員為物業(yè) 公司現(xiàn)有人員編制，物業(yè)公司計劃在 3 月份完成對現(xiàn)有人員的 重新 定編調(diào)整。在 人員編制 調(diào)整方向 上 考慮將 服務內(nèi)容和服務標準相結(jié)合，科學合理配置員工，做到工作量飽滿，實行一崗多能，對不合理的崗位予以調(diào)整或裁汰。 5 三、各崗位工資級差表 部門 崗位 工資級差 一級工資 二級工資 三級工資 四級工資 五級工資 客 服 部 客服部經(jīng)理 3500 4000 4500 4800 物管員 1500 1600 1700 1800 2021 前臺接待 1500 1600 1700 1800 2021 工 程 部 工程部經(jīng)理 3500 4000 4500 4800 工程班長 2400 2600 2800 3000 3200 配電值班 1700 1800 1900 2100 2300 水電維修 1700 1800 1900 2100 2300 安 保 部 安保部經(jīng)理 3500 4000 4500 4800 消防主管 2400 2600 2800 3000 3200 領(lǐng)班 1700 1800 1900 2021 2200 隊員 1500 1600 1700 1800 2021 6 第二 章 ： 2021 年管理費用及經(jīng)營成本預算 一、管理費用及經(jīng)營成本核算 公司現(xiàn)管理面積總和 約為 萬 ㎡ ，總?cè)藬?shù)為 31 人， 鑒 于物業(yè)公司目前更多 員工 的是 在 從事 商業(yè) 物業(yè) 工作 ， 在費用核算過程中共 細分為 住宅與商業(yè)的合計費用支出、住宅費用支出、物業(yè)服務于商業(yè)的支出三塊。 通過對 2021年度管理 經(jīng)營 費用 進行預算，全年合計管理費用 預計 1380309萬 元（其中包含 住宅 運營所需 管理 費用 430742元，服務于 商業(yè)的 管理費用 949567元） ，全年經(jīng)營成本總和為 1872164萬 元 （其中包含住宅經(jīng)營成本支出 337100 元，服務于商業(yè)的經(jīng) 營成本支出 1535064元） 。 說明： 上述核算的 管理 及經(jīng)營 費用中未考慮工資上漲因素及新項目人員入駐的開辦費用 ； 人員工資如因薪酬體系調(diào)整增加費用另行申報，開辦費用根據(jù)新項目具體開發(fā)進展情況另行提報。 上述費用中不包含商場改造、活動室裝修等大項支出費用。 上述費用中不包含單項大額支出的不可預見費用。 附： 7 管理費用資金計劃 總 表（ 含住宅與商 場 ， 單位： 元） 序號 費用明細 2021年計劃合計 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 工資及獎金 950300 65400 65400 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 163040 2 福利費 162228 17169 17169 11169 11369 11769 17169 10769 11169 16569 10969 15569 11369 各類保險費 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 工會經(jīng)費 0 勞保費 0 其他 37800 6800 6800 800 1000 1400 6800 400 800 6200 600 5200 1000 3 房租、物業(yè)費 19200 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 房租、物業(yè)費 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 購房優(yōu)惠物業(yè)費 4 差費交通費 6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5 修理費 6 審計咨詢費、律 師費 0 7 水電費 23000 2021 2021 1800 1800 1800 1800 2021 2021 2021 1800 2021 2021 8 培訓費 10920 1000 2021 1000 1000 5920 9 辦公費 17000 1000 1200 2300 2800 1200 1300 1000 1400 1300 1000 1200 1300 辦公品 10800 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 耗材 3200 100 300 400 100 300 400 100 300 400 100 300 400 報刊雜志費 1000 800 200 雜費 0 印刷費 0 8 證照年檢 2021 1000 1000 其他 0 10 汽車費用 8400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 維修費 0 油料費 7200 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 養(yǎng)路費 0 停車過路費 1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 保險費 0 車船使用稅 0 車輛年檢 0 11 通訊費 12021 950 950 950 950 950 950 950 950 1550 950 950 950 移動電話費 6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 固定電話費 4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 短信費 600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 網(wǎng)絡費 600 600 12 業(yè)務招待費 22021 6500 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 5500 1000 1000 1000