【正文】 第一篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款：放款落實環(huán)節(jié)難點答疑!經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款：放款落實環(huán)節(jié)難點答疑！概念普及經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗收并投放商業(yè)運營，經(jīng)營管理規(guī)范、現(xiàn)金流量充裕、合法租賃且綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入進行還本付息的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款可用于借款人合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于物業(yè)在經(jīng)營期間維護、改造、裝修、招商等資金需求以及置換該物業(yè)建設期的銀行貸款、股東借款等負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。實際放款環(huán)節(jié)難點答疑： 1租金監(jiān)管賬戶開立問題經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的第一還款來源即物業(yè)租金收入，因此為保障第一還款來源，要加強對租金收入的監(jiān)管，有效的措施為要求借款人與銀行簽訂項目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結算、代收代付等中間業(yè)務在銀行辦理，接受銀行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項的封閉式監(jiān)管。實際操作中需要注意物業(yè)收入包含事項，租金、物業(yè)費、廣告費、停車費、水電費差價收入等，同時需要注意借款人與物業(yè)承租人是否簽訂租賃合同、物業(yè)合同等，收款主體是否均為借款人，還是借款人名下其他的物業(yè)公司，現(xiàn)實操作中經(jīng)常會出現(xiàn)水電費差價收入、物業(yè)費等由物業(yè)公司收取，應該落實這部分物業(yè)收入是否由物業(yè)公司最終轉給借款人，如果最終實際收款人為借款人，應要求借款人、物業(yè)公司、銀行三方共同簽訂項目資金監(jiān)管協(xié)議，有效的保障與項目有關的全部物業(yè)各項收入均由銀行進行監(jiān)管。2“買賣不破租賃”如何破解“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！币虼耍瑸橛行ПＵ香y行的抵押權實現(xiàn)，應與抵押人、承租人簽訂三方協(xié)議，協(xié)議中規(guī)定：承租人向銀行聲明已知悉借款人將物業(yè)抵押給銀行用于辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，在銀行實現(xiàn)抵押權時，不得以承租人租賃權阻礙或干擾銀行行使抵押權。但在實際操作中，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)簽訂三方協(xié)議難度較大，如承租人與抵押人的地位不匹配，承租人為國際知名品牌，總部對于涉外協(xié)議等的簽訂審核要求較嚴格，那么放款落實難度較大，只能采取其他風險緩釋措施。當遇到這個問題的時候需要加強對租賃合同的審核，重要了解如下幾個問題：了解承租人租賃期限長短情況；租賃期限是否短于貸款期限；分析承租人提前結束租賃或者租賃到期后繼續(xù)租賃的可能性；了解借款人有無調整租金的計劃，有無其他新的承租人進入。審查租金的支付方式和支付記錄，確認物業(yè)是否存在長期低價出租、借款人已經(jīng)一次性向承租人收取多年租金的情形；審查是否存在承租人將租金與出租人對于承租人的其他債務進行了抵銷的情形。通過比較周邊地區(qū)類似物業(yè)的租金水平來判斷物業(yè)租金水平是否合理。審查借款人與承租人是否存在關聯(lián)關系。若存在關聯(lián)關系，應核實租金水平是否公允，防止借款人與承租人雙方通過提高租金價格增大授信規(guī)模。倘若上述3個問題都不存在疑義，那么從實質風險可控的角度考慮，要求承租人與借款人簽訂補充協(xié)議，確保租金支付的連續(xù)性。可采取申請人與承租人簽署補充協(xié)議的形式，將承租人與借款人已簽署的租賃合同中約定的他行租金賬戶變更為銀行指定監(jiān)管賬戶，確保全部承租人將租金收入等直接劃至銀行監(jiān)管賬戶并接受銀行封閉監(jiān)管。3如何確保放款后租賃合同要素不被篡改 租賃合同應有具體編號，體現(xiàn)承租人，承租面積，承租鋪位，對應產(chǎn)權證號碼等唯一性信息，但如何防范授信后租賃合同被篡改，出現(xiàn)前后不一致的情況呢？應在租金賬戶監(jiān)管協(xié)議中約定：貸款存續(xù)期間，未經(jīng)銀行書面同意，不私自變更或增加物業(yè)收入賬戶，抵押物業(yè)新增租賃或變更租賃合同要素（如租金或租期等）均應事先經(jīng)得我行同意。4貸款用途憑證如何提供經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的資金用途具有明確的投向，與其他授信品種較為廣泛的投向有所不同，簡而言之，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要用于三大類，即物業(yè)在經(jīng)營期間維護、改造、裝修、招商等資金需求；置換該物業(yè)建設期的銀行貸款、股東借款等負債性資金；超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金；在實際操作中，提款流程往往分次完成，第一次提款一般為歸還股東借款，需要提供股東借款合同、流水憑證等證明材料，如果是置換他行的貸款，可提供他行貸款結清憑證。第二次提款為歸還超過項目資金本規(guī)定比例以上的資金，需要提供書面材料證明項目總投資、項目資金到位情況，自有資金投入超過項目資金到位的金額可進行歸還，證明材料包括項目可研報告、支付工程款等總投入憑證，銷售回籠憑證等。第三次提款為經(jīng)營期間的維護、改造、裝修、招商等資金需求，這主要針對項目投入運營時間較久的經(jīng)營性物業(yè)，應該加強貸款資金用途合理性審核，提供建設合同、裝修合同、招商合同等輔助材料。第二篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為適應信貸業(yè)務發(fā)展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規(guī)范和促進經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務，根據(jù)國家相關法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指通過竣工驗收已投入或準備投入商業(yè)運營商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設施、標準廠房等，當前或預期經(jīng)營利潤穩(wěn)定或持續(xù)增長、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）