【正文】 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目 投資風險 分析 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 1 目 錄 第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)貸款風險分析 ......................................................................................... 2 一、淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風險控制 ............................................................................ 2 （一 ）什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款 ........................................................................................................... 2 （二）經(jīng)營性物業(yè)貸款風險控制的重點內(nèi)容 ..................................................................................... 2 二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風險分析及審計重點 ........................................................... 3 （一）經(jīng) 營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務背景和特點 ................................................................................. 4 （二）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款存在的風險 ............................................................................................ 4 （三）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審計重點 ............................................................................................ 5 三、小心 “經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 ” ................................................................................... 6 四、商業(yè)銀行防范經(jīng)營性物業(yè)貸款風險的幾點建議 ....................................................... 9 （一）經(jīng)營性物業(yè)貸款常見的風險 .................................................................................................. 10 （二）風險的防 范措施 ......................................................................................................................11 第二節(jié) 景區(qū)風景旅游項目投資風險分析 ..............................................................................12 一、旅游投資項目中的風險評價及防范研究 .................................................................12 （一）旅游投資項目中存 在的風險種類 .......................................................................................... 13 （二）目前旅游投資項目風險評價防范的現(xiàn)狀 ............................................................................... 13 （三）加強和提高旅游投資項目中風險評價和防范水平質(zhì)量的建議 ............................................. 14 二、加強旅游項目風險管理的建議對策 ........................................................................15 （一）旅游投資項目的特點 ............................................................................................................. 15 （二）旅游投資項目的風險 ............................................................................................................. 16 （三）加強旅游投 資項目風險管理的建議對策 ............................................................................... 18 三、醫(yī)療健康旅游城市綜合體規(guī)劃與投資風險管理 ......................................................19 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 2 第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)貸款風險 分析 一、 淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風險控制 經(jīng)營性物業(yè)貸款作為一種新型融資品種，以其額度適中、期限較長、還款壓力較小等特點，為借款人盤活資產(chǎn)獲取更大收益提供了良好的平臺，正在為越來越多的客戶所關(guān)注，也已成為各 金融機構(gòu)爭奪客戶的重要手段。我行自推出這一業(yè)務品種以來，客戶經(jīng)理積極營銷，已取得較好效果。但是，在審查的過程中發(fā)現(xiàn)，一些比較好的項目，由于客戶經(jīng)理對經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點把握不清，風險分析不到位而造成多次反復，影響了營銷效率。為幫助客戶經(jīng)理準確把握經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點，有效防范風險，根據(jù)筆者的理解，將經(jīng)營性物業(yè)風險控制要點與大家進行交流。 （ 一 ） 什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向法人單位發(fā)放的，以其或第三人所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他經(jīng)營收入進行還本付息 的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門批準成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實行獨立核算的法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運營，并對其具有獨立的處置權(quán)。貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求。對于自行建造的物業(yè)，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金；對于購置的物業(yè)，可用于置換購置款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。 （ 二 ） 經(jīng)營性物業(yè)貸款風險控制的重點內(nèi)容 物業(yè)的權(quán)屬：要核實擬抵押的物業(yè)是否已竣工驗收合格、是否取得房產(chǎn)證，是否已設定抵 押，是否已計入固定資產(chǎn)賬等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔保，必要時還應提供銀行認可的其他財產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。 物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金支付方式：調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行了抵銷，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押 物。 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 3 租約情況：調(diào)查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)以及其他權(quán)力對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要地預估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續(xù)。如未辦登記手續(xù)則租賃合同存在法律瑕疵，會影響到我行對抵押物的順利處置。 承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況：對于承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。 物業(yè)投保情況：貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保 險，保險費用由借款人承擔，并指定銀行為第一受益人，且保險的有效期應至少長于授信到期日后的三個月，投保總額不低于貸款本息額。 貸款用途的真實性和合理性：確保貸款用途合法、合規(guī)。 賬戶監(jiān)管：借款人應與銀行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃。 置換要求：置換他行貸款的，應建立資金專戶，確保貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權(quán)釋放后設定為貸款行抵押權(quán)；若他行抵押權(quán)釋放并為貸款行設定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態(tài)，應要 求借款人提供有效的階段性擔保 貸款額度與期限：貸款金額最高不超過建造或購置價格（扣除折舊）的 70%（含），或本行認可的評估機構(gòu)的評估價值的 70%（含），以二者孰低為準。貸款金額的確定應結(jié)合租金水平，重點考慮評估價值、合理的市場價格以及租金覆蓋率等因素。貸款期限不得超過 8 年，且不得超過借款人法定經(jīng)營期限和經(jīng)營性物業(yè)使用年限。貸款利率按本行中長期貸款利率的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 二、 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風險分析及審計重點 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是一種新型房地產(chǎn)類對公貸款品種。一般是借款人以其持有的商用寫字樓、星級酒店、 綜合商用設施等為代表的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，向商業(yè)銀行申請的一種中長期貸款，商業(yè)銀行與借款人約定以該抵押物業(yè)的租金收入等作為貸款主要還款來源。近年來，在對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務審計中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金用途限制少，導致貸款資金挪用情況時有發(fā)生。同時，該類貸款抵押物估值普遍虛高，企業(yè)還款來源較為單一，當借款企業(yè)經(jīng)營發(fā)生困難時，將給商業(yè)銀行帶來不良貸款風險和貸款資產(chǎn)保全風險。 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 4 （一） 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務背景和特點 業(yè)務背景