【正文】 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 1 目 錄 第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................... 2 一、淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 ............................................................................ 2 （一 ）什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款 ........................................................................................................... 2 （二）經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)內(nèi)容 ..................................................................................... 2 二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及審計(jì)重點(diǎn) ........................................................... 3 （一）經(jīng) 營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務(wù)背景和特點(diǎn) ................................................................................. 4 （二）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 4 （三）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審計(jì)重點(diǎn) ............................................................................................ 5 三、小心 “經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 ” ................................................................................... 6 四、商業(yè)銀行防范經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議 ....................................................... 9 （一）經(jīng)營性物業(yè)貸款常見的風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................. 10 （二）風(fēng)險(xiǎn)的防 范措施 ......................................................................................................................11 第二節(jié) 景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ..............................................................................12 一、旅游投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及防范研究 .................................................................12 （一）旅游投資項(xiàng)目中存 在的風(fēng)險(xiǎn)種類 .......................................................................................... 13 （二）目前旅游投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)防范的現(xiàn)狀 ............................................................................... 13 （三）加強(qiáng)和提高旅游投資項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和防范水平質(zhì)量的建議 ............................................. 14 二、加強(qiáng)旅游項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的建議對(duì)策 ........................................................................15 （一）旅游投資項(xiàng)目的特點(diǎn) ............................................................................................................. 15 （二）旅游投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................. 16 （三）加強(qiáng)旅游投 資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的建議對(duì)策 ............................................................................... 18 三、醫(yī)療健康旅游城市綜合體規(guī)劃與投資風(fēng)險(xiǎn)管理 ......................................................19 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 2 第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn) 分析 一、 淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 經(jīng)營性物業(yè)貸款作為一種新型融資品種，以其額度適中、期限較長、還款壓力較小等特點(diǎn)，為借款人盤活資產(chǎn)獲取更大收益提供了良好的平臺(tái)，正在為越來越多的客戶所關(guān)注，也已成為各 金融機(jī)構(gòu)爭奪客戶的重要手段。我行自推出這一業(yè)務(wù)品種以來，客戶經(jīng)理積極營銷，已取得較好效果。但是，在審查的過程中發(fā)現(xiàn)，一些比較好的項(xiàng)目，由于客戶經(jīng)理對(duì)經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點(diǎn)把握不清，風(fēng)險(xiǎn)分析不到位而造成多次反復(fù)，影響了營銷效率。為幫助客戶經(jīng)理準(zhǔn)確把握經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點(diǎn)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)筆者的理解，將經(jīng)營性物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)與大家進(jìn)行交流。 （ 一 ） 什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向法人單位發(fā)放的，以其或第三人所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他經(jīng)營收入進(jìn)行還本付息 的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算的法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營，并對(duì)其具有獨(dú)立的處置權(quán)。貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求。對(duì)于自行建造的物業(yè)，可用于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金；對(duì)于購置的物業(yè)，可用于置換購置款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。 （ 二 ） 經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)內(nèi)容 物業(yè)的權(quán)屬：要核實(shí)擬抵押的物業(yè)是否已竣工驗(yàn)收合格、是否取得房產(chǎn)證，是否已設(shè)定抵 押，是否已計(jì)入固定資產(chǎn)賬等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金支付方式：調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時(shí)，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對(duì)于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行了抵銷，導(dǎo)致我行屆時(shí)無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押 物。 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 3 租約情況：調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)以及其他權(quán)力對(duì)我行抵押權(quán)的限制和影響，對(duì)抵押物價(jià)值、抵押率、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要地預(yù)估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續(xù)。如未辦登記手續(xù)則租賃合同存在法律瑕疵，會(huì)影響到我行對(duì)抵押物的順利處置。 承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況：對(duì)于承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。 物業(yè)投保情況：貸款發(fā)放前，必須對(duì)經(jīng)營性物業(yè)辦理保 險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并指定銀行為第一受益人，且保險(xiǎn)的有效期應(yīng)至少長于授信到期日后的三個(gè)月，投保總額不低于貸款本息額。 貸款用途的真實(shí)性和合理性：確保貸款用途合法、合規(guī)。 賬戶監(jiān)管：借款人應(yīng)與銀行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進(jìn)入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃。 置換要求：置換他行貸款的，應(yīng)建立資金專戶，確保貸款專項(xiàng)用于歸還他行貸款，確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為貸款行抵押權(quán)；若他行抵押權(quán)釋放并為貸款行設(shè)定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要 求借款人提供有效的階段性擔(dān)保 貸款額度與期限：貸款金額最高不超過建造或購置價(jià)格（扣除折舊）的 70%（含），或本行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值的 70%（含），以二者孰低為準(zhǔn)。貸款金額的確定應(yīng)結(jié)合租金水平，重點(diǎn)考慮評(píng)估價(jià)值、合理的市場(chǎng)價(jià)格以及租金覆蓋率等因素。貸款期限不得超過 8 年，且不得超過借款人法定經(jīng)營期限和經(jīng)營性物業(yè)使用年限。貸款利率按本行中長期貸款利率的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 二、 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及審計(jì)重點(diǎn) 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是一種新型房地產(chǎn)類對(duì)公貸款品種。一般是借款人以其持有的商用寫字樓、星級(jí)酒店、 綜合商用設(shè)施等為代表的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，向商業(yè)銀行申請(qǐng)的一種中長期貸款，商業(yè)銀行與借款人約定以該抵押物業(yè)的租金收入等作為貸款主要還款來源。近年來，在對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金用途限制少，導(dǎo)致貸款資金挪用情況時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，該類貸款抵押物估值普遍虛高，企業(yè)還款來源較為單一，當(dāng)借款企業(yè)經(jīng)營發(fā)生困難時(shí)，將給商業(yè)銀行帶來不良貸款風(fēng)險(xiǎn)和貸款資產(chǎn)保全風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 4 （一） 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務(wù)背景和特點(diǎn) 業(yè)務(wù)背景