【正文】 金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營不善或外部環(huán)境發(fā)生變化，會導致租金收入降低甚至物業(yè)閑置，從而增加形成不良貸款的風險。審計人員可延伸調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機構(gòu)，查閱原始登記憑據(jù)，并與銀行資料進行比對，對物業(yè)的真實性和抵押的真實性進行審查。審計人員可延伸調(diào)查物業(yè)管理公司、出租戶等，關注抵押物是否存在產(chǎn)權(quán)爭議、涉及訴訟和以租代 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 6 售等情況。二是貸款用于歸還關聯(lián)公司借款和置換股東借款的，應充 分掌握借款人關聯(lián)公司及其經(jīng)營狀況，延伸調(diào)查資金的最終流向和用途。根據(jù)貸款行與借款人簽訂的資金監(jiān)管協(xié)議，借款人須在貸款行開立資金監(jiān)管專戶，物業(yè)經(jīng)營收入直接存入專戶。三是關注借款企業(yè)抵押物業(yè)完工進度情況，審計可對抵押商業(yè)地產(chǎn)的完工情況進行實地查看，了解是否存在抵押物業(yè)尚未完工不具備租賃條件的情況，是否存在拖欠工程款、工程進度慢等導致抵押物業(yè)形成爛尾工程的情況。 從北上廣的購物中心到縣城綜合體，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進， “ 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 ” 也屢屢在側(cè)身其間。 以時下最火爆的購物中心為例，貸前評估主要關注出租率、主力店的主要品牌、品類結(jié)構(gòu)，還有租約是純租金還是租金 +扣點、背后的招商運營團隊等。 租金收益不夠償還利息，這是經(jīng) 營性物業(yè)抵押貸款遇到的最主要問題，這也是銀行最頭疼的。 上述假設還是物業(yè)滿租。 具體的經(jīng)營性貸款發(fā)放的額度應主要依據(jù)物業(yè)還貸現(xiàn)金流確定，同時還應滿足貸款抵押率要求。但是也能見到貸到評估值 100%的極端情況。所以，有的開發(fā)商手里會留有一些經(jīng)營性物業(yè)，以備不時之需。至于貸款的去向、用途是否全部用在抵押的物業(yè)上，銀行多數(shù)會睜一只眼閉一只眼。萬達集團董事長王健林曾在公開場合表示，對于萬達廣場的 10 年期抵押貸款，除了滿租開業(yè)時可以拿 到一筆貸款， 5 年后因租金上漲還可以重新評估重新抵押，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。而且其經(jīng)營性貸款的期限可以長達 1520 年。表面上看，這并不違反銀行對房地產(chǎn)類貸款的借款人需投入 30%自有資金的規(guī)定。 按照相關規(guī)定，經(jīng)營性貸款 只能用于以下三個途徑：一是置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款；二是歸還股東借款；三是用于經(jīng)營性物業(yè)的裝修、改造和擴建。如果物業(yè)經(jīng)營不善，極易形成銀行壞賬，在 “ 反正也還不了錢 ” 的情況下，借款人往往反倒會盡可能多貸款。 ”同時，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，一定要對假合同、假按揭、違規(guī)行為等不審慎的做法加強打擊力度。經(jīng)營不善的物業(yè)如果著急出售至少會丟掉 20%30%的價值，這時候等待反而是一個比較穩(wěn)妥的辦法。 四、 商業(yè)銀行防范經(jīng)營性物業(yè)貸款風險的幾點建議 2021 年少數(shù)商業(yè)銀行出臺經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法，開始試行經(jīng)營性物業(yè)貸款，意在盤活企業(yè)固定資產(chǎn)，側(cè)面支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該類貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中各項合理的資金需求，由于用途廣泛，深受借款人和商業(yè)銀行的推崇。 資金監(jiān)管風險 承貸物業(yè)的還款來源主要為經(jīng)營收入，包括租金收入、車位收入、廣告收入等，經(jīng)營收入主要通過支票、現(xiàn)金等方式實現(xiàn)，同時承貸企業(yè)一般關聯(lián)公司較多，各關聯(lián)公司之間的資金往來調(diào)動較為頻繁，存在一定的資金監(jiān)管風險。 （ 1） 借款人的資格審核 借款人要求無不良信用記錄，法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務狀況良好；主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實力較強；擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證；董事會或相應決策機構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；同意商業(yè)銀行對項目資金進行監(jiān)管。 （ 4） 租賃合同的審核 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗商業(yè)銀行的抵押權(quán)，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。 貸后防范 （ 1） 關注宏觀經(jīng)濟形勢 由于經(jīng)營性物業(yè)貸款的長期性，造成貸款期內(nèi)物業(yè)抗風險能力必須增強。如借貸企業(yè)出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管行為，貸款銀行有權(quán)要求提前償還貸款或處置抵押物。加強旅游項目的經(jīng)濟風險評價和分析有助于提高項目決策的科學性和合理性，是進行旅游項目風險控制的主要依據(jù)，有利 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 13 于提高旅游項目的投資收益率。導致經(jīng)濟風險的因素和來源很多，主要有宏觀經(jīng)濟走勢和預期、旅游項目投資的軟硬件環(huán)境、通貨膨脹水平和大小、旅游項目融資的難易程度等。諸如自然災害、自然景觀的消失和退化、環(huán)境污染、臺風暴雨海嘯地震等都會對旅游投資項目帶來不可預期的影響和難以控制的損害，尤其是那些對于自然環(huán)境和自然景觀有著嚴重依賴的旅游投資項目受到來自自然環(huán)境變化的影響巨大。其他一些突發(fā)事件或因素也可能會導致旅游投資項目發(fā)生重大損失，諸如旅游工程在建項目中出現(xiàn)的工程事故、工傷財產(chǎn)損失等會影響工程施工進度和質(zhì)量，一些流行性疾病等也會影響到旅游項目的經(jīng)濟收益水平，對于這些風向和突發(fā)因素的防范和控制可以增加整個工程項目的前瞻性和兼容性。 缺乏健全完善的風險評價指標體系。 （ 三 ） 加強和提高旅游投資項目中風險評價和防范水平質(zhì)量的建議 根據(jù)以上分析，本文認為應該從以下幾個方面著手以加 強和提高旅游投資項目中風險評價和防范的水平和質(zhì)量。根據(jù)旅游投資項目所在環(huán)境動態(tài)變化的特征，加強對項目本身的動態(tài)盈虧平衡分析，對于旅游項目在整個生命周期內(nèi)的投入產(chǎn)出及其相關風險因素做出全面的評價；將投資收益率指標引入到旅游項目投資風 險評價中，它可以一步到位地對投資項目做出完整全面的評價，可以作為項目投資主體進行決策的直接依據(jù)。 編制旅游行業(yè)風險分析綱要加強項目風險管控引導。具體表現(xiàn)在： 關聯(lián)性。對其他配套服務的依賴，成為旅游投資項目無法自主控制的重要風險。其中，許多是企業(yè)不能預料和控制的，如社會文化和風俗習慣（主 要指旅游文化消費）的變遷、戰(zhàn)爭等。越是有特色的項目，越是不易改變其內(nèi)容與功能，或者改變內(nèi)容與功能的成本代價過高，給風險轉(zhuǎn)嫁帶來困難。旅游投資項目依托性強，緊緊依托經(jīng)濟環(huán) 境、社會環(huán)境和自然環(huán)境。旅游項目受到旅游政策、旅游法規(guī)、文化氛圍和和平穩(wěn)定的環(huán)境影響。旅游的屬性和旅游業(yè)的脆弱性決定了旅游項目具有投資額大的特點。 市場導向性。特殊性需求要靠敏感的市場洞察力才能發(fā)現(xiàn)和把握，才能適時地推出適應需求的產(chǎn)品。項目環(huán)境風險是指那些對所有的旅游投資項目都產(chǎn)生影響的因素引起的風險，與市場的整體運動相關聯(lián)。 項目環(huán)境風險 （ 1）政治風險。國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展水平、人均生活質(zhì)量和水平?jīng)Q定著旅游者的消費能力和檔次。主要來自于市場利率風險。許多旅游項目對自然環(huán)境有很高 的依賴性 ， 特別是休閑、療養(yǎng)、觀光類項目，當?shù)氐淖匀画h(huán)境狀況和質(zhì)量對旅游投資項目有直接的影 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 17 響。 ② 設計風險。設計風險將直接關系到旅游項目建成投入使用后在市場上的競爭力和經(jīng)營的持續(xù)性，這種風險一旦發(fā)生對旅游投資項目影響深遠。因此，項目投資者和管理師都應具有優(yōu)化配置（即風險最小化和收益最大化）并協(xié)調(diào)和充分利用各種客觀條件和資源的能力。許多旅游項目開工建設時轟動，建成后經(jīng)營慘淡 ?熏就是市場風險的一種體現(xiàn)。而目前一些企業(yè)在進入旅游投資領域時，看中的只是旅游投資中有利的一面，如易產(chǎn)生轟動效益、品牌效益，科技含量不高，進入行業(yè)的門檻低等，沒有充分認識到旅游投資是一個關聯(lián)性強、投資大且回報周期長的行業(yè)，在資金準備與人才準備上嚴重不足； ② 項目投資決策失誤。這是一個由粗到細的分析研究過程。 外部因素主要表現(xiàn)為： ① 關聯(lián)企業(yè)的影響。企業(yè)出現(xiàn)新的競爭對手，或者競爭對手的條件發(fā)生變化都會導致自己企業(yè)在競爭中處于劣勢，使產(chǎn)品缺乏競爭力而縮小市場，造成盈利下降。如果對風險一概加以排除或逃避，就無法實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)濟目標。這就需要投資者周密地分析企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境、剖析企業(yè)投資活動中存在的種種不利因素及對企業(yè)未來收益的影響。首先，旅游企業(yè)應 建立風險預警系統(tǒng)，加強風險監(jiān)測。旅游企業(yè)內(nèi)部應建立規(guī)范科學的投資決策程序和投后管理程序。旅游企業(yè)控制和處理投資風險的方法有以下幾種可供選擇。即通過旅游企業(yè)之間聯(lián)營、多種經(jīng)營及對外投資多元化等方式分散投資風險。四是自留法。據(jù)世界醫(yī)療旅游大會統(tǒng)計信息：醫(yī)療旅游已成為國際旅游產(chǎn)業(yè)的重要組成部分與中堅力量， 2021年全球醫(yī)療旅游市場規(guī)模高達 1000 億美元，全世界當年約有 600 多萬人次到本國以外的目的地尋求醫(yī)療服務。 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 20 與上述北美、歐洲 、東南亞等知名國際醫(yī)療旅游目的地國家相比，中國醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)、醫(yī)養(yǎng)健康旅游地產(chǎn)開發(fā)目前尚處于起步階段。 在醫(yī)療健康旅游城市綜合體項目整體規(guī)劃與頂層設計初期，為降低資本方的投資風險，提高投資回報率，應重點考慮以下要素： ● 項目市場研究與項目可行性論證 ； 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 21 ● 醫(yī)療健康旅游產(chǎn)品設計與服務模式應針對目標客戶群體的需求來確定 ； ● 醫(yī)療健康旅游產(chǎn)品設計與服務模式所針對目標客戶群體應足夠大 ； ● 醫(yī)療健康旅游產(chǎn)品設計與服務應解決客戶的強需求 ； ● 綜合體醫(yī)療旅游服務與區(qū)域性基礎醫(yī)療服務體系的銜接及互補 ； ● 智慧醫(yī)療信息化支持系統(tǒng)建設 (EMR,EHR)； ● 智慧醫(yī)療信息交互 系統(tǒng)建設 (HIE)； ● 遠程醫(yī)療服務系統(tǒng)建設 ； ● 醫(yī)療旅游服務業(yè)務流程體系設計 ； ● 全過程醫(yī)療安全與醫(yī)療質(zhì)量管理體系 ； ● 醫(yī)療服務業(yè)務流程、旅游流程體系與綜合體管理流程體系的無縫對接 ； ● 醫(yī)療旅游服務法律與醫(yī)學倫理 ； ● 外源性傳入性疫情的防控與緊急應對預案體系 ； ● 醫(yī)療旅游安全預警系統(tǒng)與公共關系管理體系 ； ● 品牌規(guī)劃與市場營銷體系 ； ● 組織項目管理成熟度模型評估與建模 ； ● 項目組合管理的績效與投資收益率 ； ● 項目成本、進度、質(zhì)量與風險管理 ； ● 交通、通訊、酒店等基礎設施建設與保障等。 本報告所載資料及意見僅反映銀通智略截至報告發(fā)表日的判斷。 咨詢電話： 01059105258 傳 真： 01059105258 Email： 公司地址： 北京市朝陽區(qū)東四環(huán)中路 78 號大成國際中心 A1 座 8A20， 100124 銀通智略：