【正文】 易州《乾榮養(yǎng)老中心》 項(xiàng) 目 建 議 書 （代可行性研究報(bào)告） 項(xiàng) 目 數(shù) 據(jù) 占地面積 20xx 畝（ 萬平方米） 總建筑面積 萬平方米 容積率 總投資額 億元 項(xiàng)目操作年限 7 年 投資回報(bào)率 7% 石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制 二 OO六年六月 目 錄 第一章 總論 ????????????????????????? 4 項(xiàng)目名稱及承辦單位 ????????????????????? ? 4 編制依據(jù) ????????????????????????? 5 編制原則 ????????????????????????? 5 項(xiàng)目建議書的工作范圍 ????????????????????? 5 項(xiàng)目建議書的工作概況 ????????????????????? 5 項(xiàng)目建議書 ????????????????????????? 6 第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 ?????????????? 14 社會和市場調(diào)查 ????????????? ?????????? 14 項(xiàng)目發(fā)展概況 ???????????????????????? 18 設(shè)計(jì)理念 ????????????????????????? 19 市場預(yù)測 ????????????????????????? 21 項(xiàng)目優(yōu)勢 ????????????????????????? 22 市場定位 ????????????????????????? 23 第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 ????????????????? 24 總平面規(guī)劃 ? ??????????????????????? 24 建筑工程 ????????????????????????? 26 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ????????????????????????? 27 給排水設(shè)計(jì) ???????????????????????? 28 暖通設(shè)計(jì) ????????????????????????? 29 電氣工程設(shè)計(jì) ???????????????????????? 31 第四章 建設(shè)條件及氣象條件 ????????????????? 33 場地水、暖、電供應(yīng)條件 ???????????????????? 33 地質(zhì)條件 ????????????????????????? 33 場地氣象條件 ???????????????????????? 34 第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ??????????????? 35 消防系統(tǒng) ????????????????????????? 35 消防報(bào)警 ????????????????????????? 35 警戒監(jiān)控 ????????????? ???????????? 35 紅外防盜報(bào)警系統(tǒng) ?????????????????????? 35 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ????????????????????????? 35 第六章 環(huán)境保護(hù) ?????????????????????? 36 本項(xiàng)目對環(huán)境的影響 ????????????????????? 36 環(huán)境保護(hù) ????????????????????????? 36 三廢治理方案 35 第七章 抗震、土地利用及綠化 ?????????????? ? 37 抗震 ??????????????????????????? 37 土地利用 ????????????????????????? 37 綠化 ??????????????????????????? 37 第八章 節(jié)能 ??????????????????????? 38 建筑、結(jié)構(gòu) ????????????????????????? 38 給排水供暖 ????????????????????????? 38 電氣 ??????????????? ???????????? 38 第九章 經(jīng)營、管理與招投標(biāo) ????????????????? 39 經(jīng)營管理 ????????????????????????? 39 服務(wù)管理 ????????????????????????? 39 招投標(biāo) ?????????????????????????? 40 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ?????????????????? 41 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 ??????????????????????? 41 實(shí)施進(jìn)度 ? ???????????????????????? 42 第十一章 投資估算與資金籌措 ???????????????? 43 投資估算范圍 ??????????????????????? 43 編制依據(jù) ????????????????????????? 43 編制方法及各部分費(fèi)用確定 ??????????????????? 43 估算投資總額及其構(gòu)成 ???????????????????? 44 資金籌措及投資計(jì)劃 ???????????????? ????? 44 第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ??????????????????? 45 評價(jià)依據(jù) ????????????????????????? 45 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ????????????????????????? 45 不確定性分析 ??????????????????????? 46 臨界點(diǎn)分析 ???????????????????????? 47 綜合評價(jià) ????????????????????????? 47 第十三章 結(jié)論 ?????? ????????????????? 48 社會效益分析 ??????????????????????? 48 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) ??????????????????????? 49 評價(jià)結(jié)論 ????????????????????????? 51 建議 ?????????????????????????????? 51 附件 ???????????????????????????? 52 項(xiàng)目總說明圖 A、 B 區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢圖 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明復(fù)印件 企業(yè)法人代碼證復(fù)印件 企業(yè)法人身份證復(fù)印件 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱：易州《乾榮養(yǎng)老中心》綜合項(xiàng)目 承辦單位： 石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表：朱俊江 擬建場址： 項(xiàng)目擬建場址位于易縣城西 2公里處 112 國道南側(cè)。 單位概況： 石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于 20xx 年 3月，注冊資本 1000 萬元人民幣，三級開發(fā)資質(zhì)。 公司擁有雄厚的 實(shí)力 和經(jīng)驗(yàn)豐富、高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā) 與經(jīng) 營、 建筑施工等。公司 實(shí)行集團(tuán)化管理，公司 下設(shè) 開發(fā)部、策劃 部、工程部、 預(yù)算部、材料部、財(cái)務(wù)部、辦公室。子公司有顧問公司 、 物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資產(chǎn) 7500 萬元。 在石家莊市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中 ，是 信譽(yù)良好、經(jīng)營業(yè)績顯著的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 公司自 20xx 年 10 月開發(fā) 建設(shè) 成片商品樓以來， 除合作建設(shè)項(xiàng)目以外，還獨(dú)自投資人民幣 4700 萬元的鹿泉市商業(yè)步行街正在加緊施工，目前銷售已經(jīng)達(dá)到 70％，贏得了市政府及業(yè)主的一致好評。獨(dú)立投資人民幣 20xx 多萬元的平山縣楊家橋鄉(xiāng)大坪水力發(fā)電站，也要在今年汛期前竣工發(fā)電。這些項(xiàng) 目贏得了社會廣泛的支持和贊譽(yù)。還有多個(gè)項(xiàng)目正在運(yùn)做中。 為謀求長遠(yuǎn)的發(fā)展 ， 公司堅(jiān)持 “ 以人為本，精益求精 ” 的原則，積極拓展人才儲備。目 前，公司現(xiàn)有員工 213 人，其中管理技術(shù)人員 69 人，具有高級技術(shù)職稱 6 人，中級技術(shù)職稱 19 人 ， 員 工 平均年齡 為 28 歲。就在這樣一支年輕隊(duì)伍的帶領(lǐng)下，公司率先實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化及樓盤信息網(wǎng)絡(luò)化。 乾榮房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司在總 裁朱俊江 先生的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揚(yáng) “忠誠、團(tuán)結(jié)、敬業(yè)、高效 ”的企業(yè)精神， “大膽開拓、勇于創(chuàng)新”， 依法經(jīng)營，在激烈的市場競爭中，經(jīng)營規(guī) 模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益快速增長，社會知名 度大大提高，并被政府授予 “重合同守信用單位 ”的榮譽(yù)稱號。 朱俊江先生是易縣人，這次回鄉(xiāng)投資，就是想做點(diǎn)事情，回報(bào)家鄉(xiāng)人民的養(yǎng)育之恩，為家鄉(xiāng)的現(xiàn)代化建設(shè)、為把家鄉(xiāng)建設(shè)成為“和諧社會”貢獻(xiàn)自己的一份力量。 編制依據(jù) 易縣縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神； 項(xiàng)目土地劃撥出讓地形圖； 石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃構(gòu)想 建設(shè)部 1997 年《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定》； 建設(shè)部建標(biāo) [20xx]205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； 建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)構(gòu)想依據(jù)資料及關(guān)于易州乾榮養(yǎng)老中心的建設(shè)思想和使用要求； d、國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)定額、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 編制原則 根據(jù)上級有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 積極進(jìn)行實(shí)地考察，充分了解“易州乾榮養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。 根據(jù)“易州乾榮養(yǎng)老中心”的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前有的平面布置，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，合理 進(jìn)行“易州乾榮養(yǎng)老中心”工程建設(shè)，積極采用新技術(shù)、新材料，節(jié)約能源，節(jié)省投資，注重環(huán)境保護(hù)。“易州乾榮養(yǎng)老中心”工程方案在適于居住、經(jīng)濟(jì)等基本要求下，注意整體布置，進(jìn)一步改善生活環(huán)境。 項(xiàng)目建議書的工作范圍 本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對項(xiàng)目市場前景、建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、工程方案、投資估算、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上完成了項(xiàng)目建議 書。 項(xiàng)目建議書的工作概況 我公司組成了項(xiàng)目建議書編制小組，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，了解“易州乾榮養(yǎng)老中心” 項(xiàng)目基本情況，重點(diǎn)了解了“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目對目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進(jìn)行了多個(gè)方案的比較，并提出了推薦方案，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及對水、暖、電的需求進(jìn)行了初期設(shè)計(jì)。重點(diǎn)對小區(qū)建設(shè)的必要性、市場前景、工程方案、投資估算、效益分析等諸多方面進(jìn)行綜合分析、論證，全面考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性。在此基礎(chǔ)上完成了該項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書報(bào)告。 項(xiàng)目建議書 建設(shè)方案 本項(xiàng)目規(guī)劃擬建 設(shè)為現(xiàn)代化養(yǎng)老居所社區(qū)，其中包括老年居所、商業(yè)及健身中心等其他附屬設(shè)施。一期項(xiàng)目場址擬在易水北岸建設(shè) 12 棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊 軻 山旅游公園；三期擬在項(xiàng)目場址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南部建設(shè) SPA溫泉康復(fù)中心， 112 國道南側(cè)旅游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。多層養(yǎng)老住宅樓之間空地為大型綠地廣場。 項(xiàng)目地塊總分九個(gè)： 第一部分北側(cè)鄰 112 國道 50 畝為旅游服務(wù)中心； 第二部分比鄰南側(cè)到易水河畔 400 畝為養(yǎng)老中心一期（ 健身中心）； 第三部分是沿易水南側(cè)長塊 300 畝養(yǎng)老中心二期（急救中心）； 第四部分是東部沿南水北調(diào) 300 畝為養(yǎng)老中心三期（ SPA 溫泉康復(fù)中心）； 第五部分為南部荊 軻 山周圍 300 畝為荊 軻 山旅游公園； 第六部分為荊 軻 山旅游公園北側(cè) 200 畝為政企會議中心； 第七部分為度假中心北側(cè) 200 畝教育培訓(xùn)中心； 第八部分為度假中心北側(cè)偏西 50 畝物業(yè)服務(wù)中心； 第九部分為沿易水 200 畝做休閑長廊； 項(xiàng) 目 數(shù) 據(jù) 占地面積 20xx 畝（ 萬平方米） 總建筑面積 萬平方米 容積率 總投資額 億元 項(xiàng)目操作年限 7 年 投資回報(bào)率 7% 《榮譽(yù)》養(yǎng)老中心 這個(gè)項(xiàng)目堅(jiān)持來源于社會，還報(bào)于人民的思想，按照社會和市場相結(jié)合的新形式，采取福利和微利并存的辦法，收養(yǎng)、收住社會孤老、企業(yè)孤老，并進(jìn)行日間、周間及短期的托老服務(wù)；收治患有老年疾病的老年病人和臨終關(guān)懷的老人。這是一所集養(yǎng)、醫(yī)、護(hù)、康復(fù)、娛樂為一體的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務(wù)項(xiàng)目”、“養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心”組成。面向北京、保定、石家莊和周邊縣城的、首先富裕起來的老年人群，提供全方位的服務(wù)。 “老年公寓”采