【正文】 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營新建項(xiàng)目建議書養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營新建項(xiàng)目建議書第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營新建項(xiàng)目二、承辦單位概況承辦單位：投資管理有限公司住所：某市江岸區(qū)法定代表人：注冊資本：人民幣伍佰萬元整企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：三、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為某區(qū)**辦事處、**鎮(zhèn)及**辦事處。首期建設(shè)地點(diǎn)為**辦事處。四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為在某區(qū)**辦事處、**鎮(zhèn)及**辦事處興建三個養(yǎng)老院，形成養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營。首期項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為征地100畝，房屋建筑物面積20200平方米，床位數(shù)480個。五、建設(shè)年限首期項(xiàng)目建設(shè)年限為2年。六、慨算投資首期概算投資總額為3000萬元人民幣。七、效益分析靜態(tài)投資回收期：（不含2年建設(shè)期）動態(tài)投資回收期：（不含2年建設(shè)期）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：％累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1723萬元年平均利潤總額：投資利潤率：％八、項(xiàng)目建議書編制依據(jù)本項(xiàng)目建議書編制的主要依據(jù)是：《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā)[2000]19號)；《湖北省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的決定》 (2000年8月31日鄂政發(fā)〔2000〕55號)；《湖北省社會福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》(試行) (鄂民政發(fā)[2001]433號 2001年9月27日)；《某市社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法》；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知》；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；某市城市總體規(guī)劃（1996－2020年）；《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB505002003）；《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》；1《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（鄂建造價(jià)[2003]12號）；1《湖北省建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（單位估價(jià)表）》（鄂建[2003]43號）、《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（鄂建[2003]44號）；1某市建設(shè)工程造價(jià)管理站市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布某地區(qū)建筑安裝工程二00四年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字[2005]12號）；1《某市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、產(chǎn)業(yè)政策分析“十一五”期間是中國全面應(yīng)對人口老齡化的關(guān)鍵時期，中國將積極引導(dǎo)民營資本和國外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機(jī)制。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“十一五”期間老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)：繼續(xù)增加財(cái)政對社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)發(fā)展、與經(jīng)濟(jì)社會相適應(yīng)、與其他保障制度相銜接的老年社會保障體系。基本建立相對完善的老齡法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應(yīng)的更加協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進(jìn)方便老年人生活的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全適應(yīng)家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合的為老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。進(jìn)一步營造敬老、養(yǎng)老、助老和代際和諧的良好氛圍，為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會條件；在“十一五”期間，中國具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位80萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護(hù)理工程試點(diǎn)和示范工作，在大中城市建立一批愛心護(hù)理院。 《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費(fèi)用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵、引導(dǎo)和規(guī)范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經(jīng)濟(jì)適用的老年用品?！兑?guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。各級財(cái)政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老年活動等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。充分發(fā)揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導(dǎo)民營資本和國外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機(jī)制?！笆晃濉逼陂g，某出臺14項(xiàng)優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化。凡在某市區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對象的社會福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類社會福利機(jī)構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。其中，社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)，憑市級民政部門核發(fā)的《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。在經(jīng)費(fèi)方面，各級財(cái)政部門將切實(shí)保障國有社會福利機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費(fèi)。在建設(shè)方面，社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新建社會福利建設(shè)項(xiàng)目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費(fèi)。新增用電容量，按國家計(jì)委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費(fèi)。社會福利機(jī)構(gòu)用水、用電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價(jià)格收費(fèi)等。　　在稅收方面，社會福利機(jī)構(gòu)的社會福利服務(wù)所取得的收入免征營業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等?！笆晃濉币?guī)劃及地方對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。二、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_(dá)23%，%和日本的22%，%%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個“老人大國”都是發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況（％）年 份1950196019701980199020002010全世界發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展中國家中 國（資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心）中國是世界上老年人口最多的國家。目前。年輕人的出生比率在下降，長壽老人卻越來越多，人口的迅速老齡化是中國從本世紀(jì)到下個世紀(jì)都必須面對的經(jīng)濟(jì)和社會問題。中國人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢大致經(jīng)歷三個階段：第一階段：從1982年到2000年是人口老齡化的過渡階段；第二階段：從2000年到2020年是人口老齡化的迅速發(fā)展階段；第三階段：從2020年到2050年是人口老齡化的高峰階段。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，到2010年，％。其中，80歲以上老年人將達(dá)到2132萬，％。全國老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明，60歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有1/4左右的時間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國約有3250萬老年人需要不同形式的長期護(hù)理。5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。％，為老年人提供服務(wù)的設(shè)施嚴(yán)重不足。人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進(jìn)步。然而，老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)合、文化心態(tài)、社會發(fā)展等帶來一系列的影響，成為21世紀(jì)中國必須認(rèn)真對待，認(rèn)真研究的重大社會問題。中國人口老齡化給社會經(jīng)濟(jì)帶來的主要影響：老齡人口的增長會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞動人口的負(fù)擔(dān)；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老化，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會使用于老年社會保障的費(fèi)用大量增加，給政府帶來沉重的負(fù)擔(dān)；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。社會人口老齡化，必然對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。但我們既要看到人口老齡化所帶來的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費(fèi)市場。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會給市場注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。人口老齡化對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的影響是多層面的，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，關(guān)鍵是要以積極的姿態(tài)和正確的措施去應(yīng)付，要在建設(shè)現(xiàn)代化的同時，創(chuàng)造一個代際和諧、不分年齡，人人共享的社會。老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機(jī)構(gòu)成為許多私營企業(yè)瞄準(zhǔn)的“蛋糕”。如今，“養(yǎng)兒防老”的觀念已在中國的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來越多的父母不指望孩子以后能承擔(dān)養(yǎng)老的責(zé)任。在未來的幾十年中，必將會有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會給國家造成巨大的壓力。今年9月，國家民政部部長多吉才讓宣布，要用5年時間，基本建成以國家興辦的社會福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領(lǐng)域初試身手。中國人口老齡化的迅速地、大規(guī)模地到來，尤其是高齡人口迅速增長，是前所未有的。已經(jīng)引起中國政府的高度重視，也引起了全社會的共同關(guān)注。大力興辦養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是解決人口老齡化給社會經(jīng)濟(jì)帶來的主要影響的主要手段。中國目前已進(jìn)入老齡化社會，新一代的獨(dú)生子女已經(jīng)成人，下一步中國的家庭將形成“四二一”結(jié)構(gòu)，老年人到養(yǎng)老院安度晚年將是社會必然的趨勢。三、湖北省及某市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀湖北省最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人口城鎮(zhèn)化率顯著提高的同時，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。隨著多年來生育水平下降和人們健康水平提高，未來幾年湖北省人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。一方面，老年人口規(guī)模迅速擴(kuò)大，據(jù)預(yù)測，%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀?，%。%，屆時每8個人中就有一個65歲及以上老年人。到本世紀(jì)中葉，老年人口比重將達(dá)到33%，達(dá)到重度老齡化階段。2006年4月份，某市民政局、某市老齡委和某市社會福利院聯(lián)合在我市城區(qū)進(jìn)行了一次“某市老年人生活狀況調(diào)查”。從這次調(diào)查的結(jié)果來看，某城區(qū)老年人與子女共住一處的占絕大多數(shù)，%，但是老年人獨(dú)住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人沒有和子女住在一起，%。在獨(dú)居的老人家庭中，有子女的老人獨(dú)居家庭占了相當(dāng)大的比例，%。導(dǎo)致這些老人單獨(dú)居住的原因是多方面的，占首位的是房子。許多家庭，由于房子面積太小，子女結(jié)婚、生小孩后無法再擠住一處而不得不分離出去。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)（含外地）是造成老人單獨(dú)居住的另一個重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、%，%。這說明在一定程度上仍存在著“代溝”現(xiàn)象。在接受調(diào)查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望獨(dú)立生活。持有這種想法的大多是住房、經(jīng)濟(jì)收入條件較好或與子女關(guān)系有嚴(yán)重問題的老人。同一個問題在年輕人中，態(tài)度的差異是相當(dāng)大的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果父母身體、住房條件允許，有74%以上的青年夫婦希望與父母分開住，但住的地方不要太遠(yuǎn)，最好是走動方便。這些年輕人認(rèn)為，分開居住不但不“分離”更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。在507位與子女分開居住的老年人家庭中，70%以上每個星期至少同子女聚會一次。這表明，青年人并不是回避贍養(yǎng)老人的責(zé)任，而是在盡人子之責(zé)全力贍養(yǎng)老人的同時，也想避開一些無謂的摩擦。事實(shí)證明，這樣的家庭，上下輩的關(guān)系更融洽。城市老年人絕大多數(shù)有離退休金，在1894位接受調(diào)查的老年人中，靠子女供養(yǎng)的僅占4．48%。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，城市老年人在家養(yǎng)老也呈現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)：（1）養(yǎng)老的內(nèi)容發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能日趨弱化。城市社會由于社會養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活基本上有了保障。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均壽命延長、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動和地域流動加快等，子女社會生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢。（2）當(dāng)代老年人的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，處在一個轉(zhuǎn)型口。傳統(tǒng)的道德觀認(rèn)為老年人最理想的是幾代同堂、享有權(quán)威、含飴弄孫的生活模式。但實(shí)際上，由于工業(yè)化和現(xiàn)代化的沖擊，家庭規(guī)模日益縮小，生活節(jié)奏不斷加快，有些老年人已經(jīng)“對上一代仍具有較重的孝養(yǎng)責(zé)任，而對下一代則不一定有同等的孝養(yǎng)要求”。在生活服務(wù)方面，有47%的老年人希望能夠盡量不打擾子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。（3）城市家庭在養(yǎng)老方面存在著許多實(shí)際困難。從以上分析可以看出，在當(dāng)前城市家庭中，老年人對家庭生活抱有很大的期望，但實(shí)際上子女在承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心”，一方面是要求更高、時間更長，另一方面是時間相對減少、精力相對有限，也存在著專門經(jīng)驗(yàn)不足、知識缺乏的問題。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。而全市社會福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。第三章 市場分析與預(yù)測一、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析“老年人住宅市場”潛力巨大中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。在未來的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休