【正文】 1 張家界國際養(yǎng)老園項目策劃綱要 目 錄 前言 第一章 概論 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項目背景和特點 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨特的自然資源與地理位置 得天獨厚的養(yǎng)老勝地 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項目的特點 起點高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源 特有的人文價值與人文吸引力 第四章 項目的建設(shè)內(nèi)容 一、項目的規(guī)劃與設(shè)計 二、項目的分區(qū)與關(guān)系 三、項目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國際養(yǎng)老園項目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項目建設(shè)明細(xì)表 國際老年人休養(yǎng)中心項目建設(shè)明細(xì)表 文化長廊項目建設(shè)明細(xì)表 戶外運動基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項目建設(shè)明細(xì)表 四、項目建設(shè)一期說明 第五章 項目 的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 2 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個性化家政服務(wù) 服務(wù)人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級負(fù)責(zé)，集中管理 財務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營創(chuàng)新 村民持股計劃 經(jīng)營 分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，?孝?仍然是社會道德的重要基礎(chǔ) 中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費能力 政府對老年類項目大力支持 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 競爭對手與競爭模式 本項目的競爭優(yōu)勢 三、合作與關(guān)聯(lián)行 業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項目的作用 第八章 市場營銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來源地 3 主要客戶狀況描述 二、營銷制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效益管理 三、營銷推廣計劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、不動 產(chǎn)價值 四、成本分析 建設(shè)與開發(fā)成本 融資成本 機(jī)會成本 管理成本 營銷成本 五、效益評估 第十章 融資計劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報辦法 資金退出機(jī)制 融資回報辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財務(wù)預(yù)測 一、酒店式公寓財務(wù)銷售計劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財務(wù)銷售計劃表 三、稅后利潤表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險控制 一、政策風(fēng)險 二、土地價值 三、市場風(fēng)險 四、資金使用風(fēng)險 4 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將? 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%?作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在 20xx年正式邁入老齡化社會。 當(dāng)前，我國所面臨的 老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的?有效需求?遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過?有效供給?。 如何滿足市場上的?有效需求?，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行?張家界國際養(yǎng)老園?這個項目研究的最終目的。 第一章 概論 我國在 80 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會， 90 年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。豐縣常駐人口 110 萬人， 60歲以上的老齡人口占 36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實現(xiàn)?老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂?。 目前老年人提及最多的問題是?生活有人照料?和?看病就醫(yī)方便?。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠 意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復(fù)時可以運動、游玩。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。 5 20xx年 4月，全國社會保障基金理事會理事長項懷誠在香港表示，中國養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)計到 2030年全國老年人口將占總?cè)丝诘?%。而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財政支持難以為繼。同時，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項目，政府都將予以大力扶持。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的 快速流動也使?養(yǎng)老?或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報的新型產(chǎn)業(yè)。 20xx年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣，而全國 2400 萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一 些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項目。 同時，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計劃輸出 300 萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之 一。而隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺及海外華人華僑希望葉落歸根回國養(yǎng)老。這些無疑都擴(kuò)大了中國養(yǎng)老市場與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。 張家界國際養(yǎng)老園項目就是在這個背景下，由張家界市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 張家界國際養(yǎng)老園項目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個項目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè) 部份）、國際老年公寓、文化體育長廊、鬼谷峽戶外運動基地、輔助功能區(qū)域等組成。項目占地共 15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積 20 萬 m2，項目總投資 5億元。 項目共分五個部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國際護(hù)理學(xué)院等），二是國際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運動基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 張家界國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜 6 合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星 城建設(shè)項目。 此項目將?居家環(huán)境?與?社會化的保障體系?、?產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系?等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r，實現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時，也獲得了極大的社會效益。 由于本項目規(guī)模極大，占地面積達(dá) 15000 畝，在現(xiàn)階段中國嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起 。因此，在可預(yù)見的將來，中國內(nèi)地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。 在營銷與管理上，本公司參照國際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設(shè)立企業(yè)運行與管理模式。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一個辦事機(jī)構(gòu)，單獨核算，單獨管理，業(yè)績與收入掛鉤。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個分區(qū)。港澳臺及東南亞華人社會作為另一個分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個分區(qū)。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗 的人員或機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。在國內(nèi)，我們把推廣重點放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點對象。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時用免費或少花費的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。 在管理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計劃。村民以其土地、林權(quán)作價入股，村民和員工持股總額在 30%左右。 本項目計劃融資總額為 3億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項目擔(dān)保。資金使用范圍為海南國際老年城一期項目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項目建設(shè)與銷售期為3年。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項目方以利潤或銷售收入返還投資方。 在 3年的項目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計建筑開發(fā)面積為 萬平方米，按最低銷售均價計算，每平方米銷售均價為 2760元，銷售收入為 37250萬，稅前利潤為 17950萬。 在風(fēng)險方面，由于老年人問題已經(jīng)成為 了中國迫切需要解決的現(xiàn)實問題，同時，此項目還會為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險基本為零。另外，由于政府支持的原因，征地費用相對較低，目前評估價為每畝 15 萬元。 3 年后，土地的價值就將增加 7 到約 億元人民幣。因此，僅土地增加的價值這一項，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險。同時，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。而對于市場 方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場運作中最大的風(fēng)險。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。 第二章