【正文】 取“產權”或“居住權”的銷售辦法，或者“回收產權”銷售方式，從而達到快速回籠資金的目的。 收回資金后，在圍繞北京周邊地區(qū)建設多個養(yǎng)老中心，利用集團化、信息化管理，連鎖經營方式控制服務質量的管理及采購，從而降低運營成本提高服務質量。 養(yǎng)老中心可以與當地政府民政部門聯(lián)辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結合起來，達到“老有所養(yǎng)”的目的。 目前，我國沒有養(yǎng)老方面的法律法規(guī)，建立有中國特色的養(yǎng)老模式是我們大家研究的一個課題。我們要抓住這個機遇，迅速規(guī)?；碱I大城市周邊市場，走出一條我們生活居住 文化娛樂 健身康復 急救保障 殯葬代理 自己的開 發(fā)模式，從而帶動我國內陸地區(qū)整個養(yǎng)老市場。 社會養(yǎng)老基本情況 隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進入老齡化社會，石家莊市又是我國較早進入人口老齡化的城市之一。據有關資料統(tǒng)計，目前我市 60 歲以上的老年人現有 20多萬，占市區(qū)人口的 12％，已高出全國、全省平均比例。另據預測，今后一個時期，老年人口還將以年均 3％的速度持續(xù)增加。 從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔者。 而家庭結構的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護理需求正在逐步擴大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當今社會的一種追求及時尚。 為不斷延長老年人的生命、提高其生活質量，國內已興建 多個 老年公寓等社會福利機構 ；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學校的 “ 星光老年之家 ”388 個；自去年 10月 1日起， 石家莊 市 111名百歲壽星，每人每月均可領到100元營養(yǎng)補貼。 所以，建設養(yǎng)老中心已經屬于市場化行為。 項目建設基本條件 《榮譽 》養(yǎng)老中心坐落在易州西部的生態(tài)園區(qū)。養(yǎng)老中心由辦公樓、老年公寓、醫(yī)療中心、物業(yè)樓、花園、球場等組成。 項 目 數 據 占地面積 約 萬平方米（ 1000 畝） 建筑面積 萬平方米 容積率 倍 總投資 億元 《乾榮》教育培訓基地 項 目 數 據 占地面積 約 萬平方米（ 200 畝） 建筑面積 萬平方米 容積率 總投資 1800 萬元（ 1500 元 /平方米） “教育”是我國改革開放以來，需要進一步研究的一個 大問題。迅速提高貧困地區(qū)人民的文化水平和勞動技能，是政府和我們每個人的責任。 我們可以從貧困地區(qū)招攬富余勞動力，經過培訓，向北京等大城市輸送?；蚪⒎衔覀兊貐^(qū)情況的專業(yè)教育體系，如旅游職業(yè)學校，開展易州及西部山區(qū)的旅游事業(yè)?；蛞揽看蟪鞘薪①F族學校，采取封閉式管理，高質量教學?；蚪⒄笈嘤柣?，為政府或企業(yè)提供繼續(xù)學習的地方。 每位父母都會珍惜孩子上大學的機會，在當今知識經濟的時代，沒有良好的高等教育基礎，在社會上就沒有競爭力。教育部公布的最新數字顯示， 20xx年全國報考大學的人數將達 900 萬，而預計入 學率將在 %，這意味著至少有 400 萬學生會高考落榜，正是這些落榜學生給大學招生產業(yè)帶來至少 20xx 億的市場，帶來無限的商機。 占地 1000 畝地老年人康復中心，建筑面積 萬平方米，可容納近萬名老年人，可創(chuàng)造近 20xx 個工作崗位。 總之，我們這個地區(qū)遠離城市，風景如畫，空氣清新，充滿鄉(xiāng)村氣息，是一個建設良好教育氛圍的地方。 學校的教育方向分四部分 養(yǎng)老服務培訓中心 家政培訓就業(yè)中心 政企培訓基地 教育基地（旅游學校、勞動力輸出培訓學校） 對于（ 1）（ 2）部分來說，我們 不但給上學的學生找到了上學接受教育培訓的機會，而且畢業(yè)后直接安排到老年人康復中心需要的工作崗位上。這樣一來，解決了學生和家 長為上學找不到工作的后顧之憂。同時我們還可以在城市建立聯(lián)系家政和需要照顧老人或小孩工作的根據地。幫助受訓學生找到工作。一是可以擴大學校的影響，二是可以增加學校的招生。 對于（ 4）部分來說，接受教育的學生可直接安排到荊軻公園工作，或者為易縣的旅游事業(yè)輸送人才。同樣也可以解決學生的安排問題。 該項目的運作計劃與招生生源相配合，比如第一期計劃招生種類和人數 (可參考安排就業(yè)的能力來考慮 )，根據人 數確定一期建設的規(guī)模，從而制定投資計劃和回收期限。同樣運作二期，三期。最終完成事先整個的想法。 教學的質量是整個計劃的關鍵因素，一定要在下面的流程圖 完成教學的內容和質量的不斷完善，并最終生存、成長為一個有規(guī)模，有信譽，有內容，有理想的教育基地。 《易水河畔》生態(tài)旅游休閑中心和《荊軻公園》 項 目 數 據 占地面積 約 萬平方米（ 500 畝） 建筑面積 1000 平方米 園林 依靠山、水自然風景， 綠化、景觀、小品、雕塑等 農業(yè)生態(tài)園區(qū) 總投資 1000 萬元 易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的風水，四通八達的交通，都是我們可以充分利用的條件，緊鄰大城市是開展旅游事業(yè)的好地方。 易水河畔文化長廊園區(qū) 生態(tài)園區(qū) 接受教育 安排就業(yè) 教學反饋 調整教學內容方法 安排就業(yè) 農業(yè)采摘園 荊軻風景山區(qū)（爬山俱樂部） 在緩緩流淌的易水河畔修建一個文化休閑長廊是九個有機組合部分必不可少的畫 龍點睛之筆。盡管該部分不能產生的直接的經濟效益，但是她的建成對提升整個區(qū)域的品質起到催化劑的作用。況且該園區(qū)中有一個農業(yè)采摘園，她對于度假村的開放。同樣可以帶來可觀的收入。南部的荊軻塔公園建成開放后同樣可以帶來一定的收入。 《乾坤》會議中心與度假中心 項 目 數 據 占地面積 約 萬平方米（ 50 畝） 建筑面積 萬平方米 容積率 倍 總投資 5340 萬元（ 20xx 元 /平方米） 政企會議接待區(qū)設有以下功能： 1． 賓館 2． 休閑娛樂區(qū) 3． 體育健身區(qū) 4． 美食中心 5． 度假中心（ SPA 水療、溫泉、按摩） 利用建成的各大園區(qū)的整體優(yōu)勢，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務，悠久的歷史文化氛圍， 配套完善的設施。吸引北京、天津、保定、石家莊、太原市等各地的政府機關和企業(yè)會議。 接待會議過程中，同時還可以招商引資 該項目 的操作程序可以和政府或其他公司共同投資興建，項目的回收期較長，十年 左右，但收益率可觀。 《乾榮》總服務中心 項 目 數 據 占地面積 約 萬平方米（ 50 畝） 建筑面積 1 萬平方米 容積率 倍 總投資 20xx 元（ 20xx 元 /平方米） 總服務中心設有以下功能： 物業(yè)服務區(qū) 商業(yè)購物區(qū) 車輛服務區(qū) 康復中心（急救中心） 該項目是配套設施，是必須興建的。投資回收期緩慢。但是，他的功能完備與否影響到老年人康復中心的運轉，所以必須認真搞好。 建設規(guī)模 一期： 總用地面積 20xx00m2 住宅套數 180 戶 總建筑面積 145000m2 容積率 住宅建筑面積 120xx0m2 商業(yè)等建筑面積 5000 m2 地下建筑面積 20xx0m2 綠化率 % 主要經濟指標 a、總投資： 11600 萬元， 其中：建安費 7540 萬元， 其它工程費用 1800 萬元， 預備費 500 萬元， 建設期貸款利息 600 萬元； b、建設周期： 2年 投資估算與資金籌措 本項目固定資產總投資為 11600 萬元，企業(yè)擬自籌 5000 萬元，籌資 20xx 萬元，其余利用預售房款。 經濟效益： 銷售收入 18750 萬元（要減去 20%， =15000 萬元） 利潤總額 3400 萬元 凈利潤額 2040 萬元 投資利潤率 % 投資回收期 3年 說明 : 因為養(yǎng)老中心有部分不進行產權銷售的公寓，所以，應該減去 10%的；產權銷售率按 90%計算；這樣總共就要減去 20%的銷售收入。 綜合評價結論 本項目建設符合國家老年產業(yè)政策和縣政府關于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、高收入家庭的養(yǎng)老住房需求?！耙字萸瑯s養(yǎng)老中心”地理位置優(yōu)越， 以人為本，呵護健康舒適，保護環(huán)境，節(jié)約資源，人與自然，協(xié)調共生， 適宜居住，市場前景看好。項目各項經濟指標均分別較好，項目具有較 強的贏利能力和抗風險能力。 本項目的建設是可行的。 第二章 社會和市場調查與需求預測 社會和市場調查 產業(yè)政策 改革開放二十年來，我國經濟已經進入了一個新的增長階段，經濟的發(fā)展迫切要求調整和優(yōu)化產業(yè)結構，積極培育新的增長點，社會老齡化已經提到議事日程上來了。 中共中央、國務院對社會養(yǎng)老工作高度重視，把加快養(yǎng)老事業(yè)的開發(fā)，建立“和諧社會”的重要內容，實現以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國銀發(fā)產業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。 1998 年以來，隨著國家一系列相關政策的出臺，養(yǎng)老 產業(yè)重新活躍起來，該產業(yè)建設和消費已成為帶動整個國民經濟發(fā)展的新的經濟增長點和改革熱點。為了進一步促進養(yǎng)老事業(yè)健康發(fā)展，鼓勵社會養(yǎng)老，國家老齡委和財政部宣布一系列優(yōu)惠政策，減輕了社會養(yǎng)老企業(yè)的負擔，進一步刺激了社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。 易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會養(yǎng)老產業(yè)的開發(fā)和建設工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。 項目建設的必要性 易縣屬于內陸縣城，改革開放二十多年來，政治、經濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展 速度已經滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我縣因為城鎮(zhèn)級別原因，城區(qū)范圍比較小，在城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現象越來越突出，已經到了非改造將會影響整個城市建設的關鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設完成之后，易縣的城市建設將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。 易州地理交通 河北省易 州地處 保定西北部， 河北省易 州總面積約 2534 平方公里，管轄七鎮(zhèn)二十鄉(xiāng) ,469 個行政村?？側丝?57 萬人。 易 州距北京 120 公里，距保定 80 公里，距天津 190 公里。 易縣地處京、津、保金三角地帶， 東西 112 國道橫貫在易縣境內長達 60 公里，南北京石高速、京石西線縱貫境內。 易縣西部太行山區(qū)礦產資源極為豐富，初步探明的礦點達 87 處，有金、銀、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等 27 個品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設的貨源地 ，在毛主席紀念堂、亞運村、京深高速公路建設中做出了貢獻。 1999 年，為迎接建國 50 周年大慶典，我縣的花崗巖將天安門廣場裝鋪一新，被譽為 “中華第一石 ”。 礦產建材品種繁多且儲量豐富。有礦產 20 多種，尤以金礦、鐵礦、花崗巖、玄武巖、石灰石、天然石板、建筑沙最為豐富。中標天安門廣場鋪裝工程的易縣產 151花崗巖被《人民日報》譽為 “ 中華大地第一石 ” 。目前，全縣建成 5 個礦產建材工業(yè)小區(qū)，有礦產建材企業(yè) 300 余家，年產值 10億元，年產黃金連續(xù)五年超萬兩，成為富民強縣的支柱產業(yè)。易縣山區(qū)面積廣大，宜林山場面積 240 萬畝，其中片麻巖 130萬畝。自然牧用草場 萬畝，年產牧草 54萬噸，為發(fā)展林果、畜牧業(yè)打下了良好基礎。目前，全縣有林面積 133萬畝，森林覆蓋率 35%，居太行山山區(qū)縣之首。全縣有果樹 萬畝，其中柿樹 萬畝，柿果年產量 5000 萬公斤，是 “ 中國磨盤柿之鄉(xiāng) ” 。畜牧業(yè)成為農業(yè)第一大產業(yè)，是全國瘦肉型豬基地縣、無規(guī)定疫病區(qū)出口創(chuàng)匯縣、省黃牛改良重點縣和國家級秸稈養(yǎng)羊示范縣。山區(qū)生態(tài)柴雞蛋被評為省優(yōu)產品。水利水電資源豐富。全縣有大中小型水庫 17 座，總庫容 ，境內有拒馬河、北易水、中易水、 南易水、漕河五條較大河流，水電理論蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)量 萬千瓦，是全國第二批 “ 農村水電初級