【正文】 第一篇：經(jīng)濟適用房相關(guān)分析淺議我國經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀問題及解決方案摘要：改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展偏熱，通貨膨脹，房價飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的收入，以至絕大多數(shù)人無法購買自己的房子，甚至連租房都已經(jīng)困難，經(jīng)濟適用房制度也越來越重要。經(jīng)濟適用房制度是我國社會保障制度的一項不可或缺的組成部分，目前我國經(jīng)濟適用房制度的相關(guān)實施存在著種種問題，也未能發(fā)揮它理想中的作用，各種不可控因素及灰色地帶的影響嚴(yán)重制約了它的發(fā)展。這就需要我們?nèi)シ治錾鐣姆N種不利因素及解決經(jīng)濟適用房問題，找到問題，從而解決問題，讓經(jīng)濟適用房更好的發(fā)揮它的作用。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀問題 解決方案 政府政策完善制度引語：經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。我國經(jīng)濟適用房政策是伴隨著我國住房制度改革過程應(yīng)運而生的。住房制度改革總體上經(jīng)歷了由政府直接調(diào)控和非商品化為基礎(chǔ)的住房福利分配政策模式向政府間接調(diào)控和以商 品化為基礎(chǔ)的政策模式轉(zhuǎn)變過程。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家和企事業(yè)單位通包、低租金為特點的實物福利分房制度，是在20 世紀(jì)50 年代建國初期建立起來的、與計劃經(jīng)濟制相適應(yīng)的住房制度。福利分房制度排斥市場機制對住房投資、分配、流通、消費的調(diào)節(jié)作用，存在很大弊端，隨著社會及經(jīng)濟的發(fā)展其弊病日益明顯。因此，我國政府從20 世紀(jì)80 年代開始嘗試進行住房制度改革，開始構(gòu)建新的住房保障制度。從80 年代的探索試點、全面實施到90 年代的綜合配套改革，再到最近幾年對經(jīng)濟適用房管理體制的完善，基本上建立起了與社會主義市場經(jīng)濟相匹配的經(jīng)濟適用房保障制度，推動了我國住房機制改革和轉(zhuǎn)軌，彌補了市場上低價位住房供應(yīng)的空缺，調(diào)整了國家的住房結(jié)構(gòu)，為廣大中低收入家庭購買住房提供了廣闊的空間，一定程度上保證了社會的穩(wěn)定。我國的經(jīng)濟適用房政策，可以看作政府對中低收入階層進行的收入再分配，是為了保障中低收入家庭居民的住房公平而實施的，只是這種再分配不是直接的，而是附加在住房上的。同時我國經(jīng)濟適用房政策兼有調(diào)節(jié)住房資源分配、調(diào)節(jié)住房供需結(jié)構(gòu)、達(dá)到資源配置最優(yōu)化的作用。一． 我國經(jīng)濟適用房制度實施的現(xiàn)狀第一, 入住者并不是低收入者。經(jīng)濟適用住房是面向特殊的消費群體，即低收入家庭的福利性住房。因此, 如何確保經(jīng)濟適用房的購買或租賃對象是低收入的家庭，是保證該制度本意實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。但是如何界定低收入家庭，從理論到實踐上都尚未明確。所以在實際操作中出現(xiàn)了銷售對象失控的問題，很多經(jīng)濟適用房的購買者，并不是實際意義上的低收入人群。第二，房價太高, 低收入者買不起。有些開發(fā)商，得到了政府的政策優(yōu)惠卻沒有提供低價位的住房。有資料顯示，在目前城鎮(zhèn)商品房成本構(gòu)成中, 通常土地費用占15%~20%，建筑成本占40%, 稅費占30% ~ 35% , 開發(fā)商利潤在15% ~ 20% 左右。據(jù)此測算，一般地段經(jīng)濟適用住房的售價應(yīng)比同地段商品房的銷售價格低30% ~ 40%。然而現(xiàn)實卻是，相當(dāng)數(shù)量經(jīng)濟適用房僅比同地段的商品房價格低10% ~ 20%，一些經(jīng)濟適用房項目變成了不法開發(fā)商不正當(dāng)競爭的庇護傘。最后, 小戶型住房少。不少開發(fā)商為降低成本、獲得高額利潤，不愿開發(fā)小戶型住房，因而從經(jīng)濟適用房的開發(fā)之初便將住房的銷售對象定位在了高收入及中上等收入水平的人群。因此也就出現(xiàn)了100~ 130平方米及150~ 80平方米的房子成為經(jīng)濟適用房主流戶型的怪事情。經(jīng)濟適用房的無序開發(fā),客觀上形成了新的社會分配不公, 導(dǎo)致社會福利流向的錯位。第三，相關(guān)經(jīng)濟適用房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，購房人群復(fù)雜，難以做到有效地分配?？匆豢葱吕司W(wǎng)就經(jīng)濟適用房的網(wǎng)上調(diào)查，80%以上的網(wǎng)民對經(jīng)濟適用房“情有獨鐘”，七成以上的網(wǎng)民認(rèn)為供應(yīng)量不足，近70%的人認(rèn)為現(xiàn)場排號難。盡管相關(guān)部門出臺了很多有力的舉措，但是對于房價的調(diào)控效果目前依然不顯著，這也就間接導(dǎo)致了人們在高房價的商品房和優(yōu)惠的經(jīng)濟適用房之間直接取舍，最終仍排起了購房長龍。第四，相關(guān)部門監(jiān)管不力，甚至暗箱操作；購房資格審批制度有漏洞，相關(guān)法律存在不足。在住房保障制度實施過程中，許多城市存在著尋租、政府監(jiān)管職能缺失、官僚主義盛行的問題。要知道尋租是人們憑借政府保護進行的尋求財富轉(zhuǎn)移而造成的資源浪費的活動。尋租也是政府失靈的一種表現(xiàn)，在實際操作中，有些地方經(jīng)濟適用房存在暗箱操作的現(xiàn)象，尋租也是慣用的手段。政府監(jiān)管不到位導(dǎo)致了不公平事例在保障性住房申請、資格審查中頻發(fā)。目前，我國經(jīng)濟適用房申請人存在收入證明失真問題，居民的隱形收入難以調(diào)查，甚至存在一些單位幫助申請人虛報收入的現(xiàn)象，經(jīng)濟適用房申請的逐級審核難以在實際操作中有效執(zhí)行。我國缺乏對此類情況的懲罰措施，違規(guī)成本較低導(dǎo)致經(jīng)濟適用房申請人寧愿罰款違規(guī)也不愿失去申購機會。如果有像新加坡那樣嚴(yán)格的懲罰措施，這類現(xiàn)象就會減少。至今我國還沒有一部專門針對住房保障的法律，致使政府監(jiān)管缺乏強有力的法律后盾，不能做到有法可依。瑞典、美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家都已經(jīng)形成了比較完善的住房保障法律體系，將“保障居民的居住權(quán)”以法律的形式確定下來。而我國至今仍多為根據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部及各省市頒布的各種關(guān)于經(jīng)濟適用房、住房公積金、廉租房的行政法規(guī)來執(zhí)行，缺乏法律的強制性和約束性。造成各地方政府忽視公共住房保障制度的建設(shè)，將大量資金和土地資源用于商品房的開發(fā)，追求形象工程，忽視民生，進而導(dǎo)致中低收入家庭住房問題更加嚴(yán)峻，不利于社會的穩(wěn)定。因此，要想解決保障性住房的建設(shè)、資金監(jiān)管、適用等問題只有通過切實做到有法可依才能做到。二．相關(guān)原因 第一，土地供給不足。我國自1998年實施土地儲備和2004年實施招拍掛制度以來，土地儲備已成為地方政府儲備“資源、資產(chǎn)、資本”，以地生財?shù)闹匾侄?。各城市土地儲備熱情之高、?guī)模之大，卻沒有為保障性住房提留充足的土地，一邊是違法批地、囤地和閑置土地，另一邊為保障性住房建設(shè)提供多是破產(chǎn)企業(yè)用地和城市拆遷用地，土地用途、產(chǎn)權(quán)不清延遲了保障性住房開發(fā)建設(shè)。第二，城市拆遷補償制度不健全，公益性拆遷與商業(yè)性拆遷不分，城市土地名義上是國家所有，但“事實上的所有權(quán)”是使用者、占有者，使用者漫天要價，無形中加大了城市棚戶區(qū)改造和舊城改造的難度。第三，融資渠道不暢，長期低成本資金供給不足。目前保障性住房建設(shè)的資金來源主要有：中央地方政府財政資金、地方城投公司、土地出讓收入、住房公積金增值收益和商業(yè)銀行貸款。住房保障是政府的責(zé)任，但許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)是吃飯財政，政府財力十分有限，且去年8萬億的地方投融資貸款最終都是地方政府債務(wù)。用住房公積金的增值收益建保障性住房面臨障礙：一是與現(xiàn)行法規(guī)“只能用于個人貸款”相違；二是公積金是私人住房儲蓄資金，其產(chǎn)生的增值收益是私人儲蓄的孽息，其資金性質(zhì)在法理上沒有界定清晰；且公積金管理中心一個事業(yè)單位人浮于事能否掌控開發(fā)貸款的風(fēng)險也令人質(zhì)疑。而商業(yè)銀行為保障性住房提供的銀團貸款多集中在經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，且資金借短貸長的特點也制約了銀行大規(guī)模介入的可能。第四，出售型保障性住房分配機制混亂。收入不透明使一些城市的公務(wù)員住房，而一次性買賣和五年后上市交易導(dǎo)致“尋租、創(chuàng)租”行為泛濫，加劇了收入分配不公，也浪費了公共資源，更弱化了政府住房保障能力。第五，保障性住房主要面向城市中低收入，排斥進城市的農(nóng)民工，阻礙了中國城市化的進程。第六，各城市住房市場差異大，保障性住房需求千差萬別。在住房市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(存量房的套數(shù)、結(jié)構(gòu)、使用年限等)不清的情況下，盲目地大建大拆會帶來社會資源的錯配。保障性住房建設(shè)實施中的上述問題，都在一定程度上增加了保障性住房建設(shè)不確定性