【正文】 第一篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)分析淺議我國經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀問題及解決方案摘要：改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展偏熱，通貨膨脹，房?jī)r(jià)飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的收入，以至絕大多數(shù)人無法購買自己的房子，甚至連租房都已經(jīng)困難，經(jīng)濟(jì)適用房制度也越來越重要。經(jīng)濟(jì)適用房制度是我國社會(huì)保障制度的一項(xiàng)不可或缺的組成部分，目前我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)實(shí)施存在著種種問題，也未能發(fā)揮它理想中的作用，各種不可控因素及灰色地帶的影響嚴(yán)重制約了它的發(fā)展。這就需要我們?nèi)シ治錾鐣?huì)的種種不利因素及解決經(jīng)濟(jì)適用房問題，找到問題，從而解決問題，讓經(jīng)濟(jì)適用房更好的發(fā)揮它的作用。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀問題 解決方案 政府政策完善制度引語：經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。我國經(jīng)濟(jì)適用房政策是伴隨著我國住房制度改革過程應(yīng)運(yùn)而生的。住房制度改革總體上經(jīng)歷了由政府直接調(diào)控和非商品化為基礎(chǔ)的住房福利分配政策模式向政府間接調(diào)控和以商 品化為基礎(chǔ)的政策模式轉(zhuǎn)變過程。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家和企事業(yè)單位通包、低租金為特點(diǎn)的實(shí)物福利分房制度，是在20 世紀(jì)50 年代建國初期建立起來的、與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制相適應(yīng)的住房制度。福利分房制度排斥市場(chǎng)機(jī)制對(duì)住房投資、分配、流通、消費(fèi)的調(diào)節(jié)作用，存在很大弊端，隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其弊病日益明顯。因此，我國政府從20 世紀(jì)80 年代開始嘗試進(jìn)行住房制度改革，開始構(gòu)建新的住房保障制度。從80 年代的探索試點(diǎn)、全面實(shí)施到90 年代的綜合配套改革，再到最近幾年對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理體制的完善，基本上建立起了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相匹配的經(jīng)濟(jì)適用房保障制度，推動(dòng)了我國住房機(jī)制改革和轉(zhuǎn)軌，彌補(bǔ)了市場(chǎng)上低價(jià)位住房供應(yīng)的空缺，調(diào)整了國家的住房結(jié)構(gòu)，為廣大中低收入家庭購買住房提供了廣闊的空間，一定程度上保證了社會(huì)的穩(wěn)定。我國的經(jīng)濟(jì)適用房政策，可以看作政府對(duì)中低收入階層進(jìn)行的收入再分配，是為了保障中低收入家庭居民的住房公平而實(shí)施的，只是這種再分配不是直接的，而是附加在住房上的。同時(shí)我國經(jīng)濟(jì)適用房政策兼有調(diào)節(jié)住房資源分配、調(diào)節(jié)住房供需結(jié)構(gòu)、達(dá)到資源配置最優(yōu)化的作用。一． 我國經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施的現(xiàn)狀第一, 入住者并不是低收入者。經(jīng)濟(jì)適用住房是面向特殊的消費(fèi)群體，即低收入家庭的福利性住房。因此, 如何確保經(jīng)濟(jì)適用房的購買或租賃對(duì)象是低收入的家庭，是保證該制度本意實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。但是如何界定低收入家庭，從理論到實(shí)踐上都尚未明確。所以在實(shí)際操作中出現(xiàn)了銷售對(duì)象失控的問題，很多經(jīng)濟(jì)適用房的購買者，并不是實(shí)際意義上的低收入人群。第二，房?jī)r(jià)太高, 低收入者買不起。有些開發(fā)商，得到了政府的政策優(yōu)惠卻沒有提供低價(jià)位的住房。有資料顯示，在目前城鎮(zhèn)商品房成本構(gòu)成中, 通常土地費(fèi)用占15%~20%，建筑成本占40%, 稅費(fèi)占30% ~ 35% , 開發(fā)商利潤在15% ~ 20% 左右。據(jù)此測(cè)算，一般地段經(jīng)濟(jì)適用住房的售價(jià)應(yīng)比同地段商品房的銷售價(jià)格低30% ~ 40%。然而現(xiàn)實(shí)卻是，相當(dāng)數(shù)量經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H比同地段的商品房?jī)r(jià)格低10% ~ 20%，一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目變成了不法開發(fā)商不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的庇護(hù)傘。最后, 小戶型住房少。不少開發(fā)商為降低成本、獲得高額利潤，不愿開發(fā)小戶型住房，因而從經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)之初便將住房的銷售對(duì)象定位在了高收入及中上等收入水平的人群。因此也就出現(xiàn)了100~ 130平方米及150~ 80平方米的房子成為經(jīng)濟(jì)適用房主流戶型的怪事情。經(jīng)濟(jì)適用房的無序開發(fā),客觀上形成了新的社會(huì)分配不公, 導(dǎo)致社會(huì)福利流向的錯(cuò)位。第三，相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，購房人群復(fù)雜，難以做到有效地分配?？匆豢葱吕司W(wǎng)就經(jīng)濟(jì)適用房的網(wǎng)上調(diào)查，80%以上的網(wǎng)民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“情有獨(dú)鐘”，七成以上的網(wǎng)民認(rèn)為供應(yīng)量不足，近70%的人認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)難。盡管相關(guān)部門出臺(tái)了很多有力的舉措，但是對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控效果目前依然不顯著，這也就間接導(dǎo)致了人們?cè)诟叻績(jī)r(jià)的商品房和優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用房之間直接取舍，最終仍排起了購房長(zhǎng)龍。第四，相關(guān)部門監(jiān)管不力，甚至暗箱操作；購房資格審批制度有漏洞，相關(guān)法律存在不足。在住房保障制度實(shí)施過程中，許多城市存在著尋租、政府監(jiān)管職能缺失、官僚主義盛行的問題。要知道尋租是人們憑借政府保護(hù)進(jìn)行的尋求財(cái)富轉(zhuǎn)移而造成的資源浪費(fèi)的活動(dòng)。尋租也是政府失靈的一種表現(xiàn)，在實(shí)際操作中，有些地方經(jīng)濟(jì)適用房存在暗箱操作的現(xiàn)象，尋租也是慣用的手段。政府監(jiān)管不到位導(dǎo)致了不公平事例在保障性住房申請(qǐng)、資格審查中頻發(fā)。目前，我國經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人存在收入證明失真問題，居民的隱形收入難以調(diào)查，甚至存在一些單位幫助申請(qǐng)人虛報(bào)收入的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)的逐級(jí)審核難以在實(shí)際操作中有效執(zhí)行。我國缺乏對(duì)此類情況的懲罰措施，違規(guī)成本較低導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人寧愿罰款違規(guī)也不愿失去申購機(jī)會(huì)。如果有像新加坡那樣嚴(yán)格的懲罰措施，這類現(xiàn)象就會(huì)減少。至今我國還沒有一部專門針對(duì)住房保障的法律，致使政府監(jiān)管缺乏強(qiáng)有力的法律后盾，不能做到有法可依。瑞典、美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家都已經(jīng)形成了比較完善的住房保障法律體系，將“保障居民的居住權(quán)”以法律的形式確定下來。而我國至今仍多為根據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部及各省市頒布的各種關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金、廉租房的行政法規(guī)來執(zhí)行，缺乏法律的強(qiáng)制性和約束性。造成各地方政府忽視公共住房保障制度的建設(shè)，將大量資金和土地資源用于商品房的開發(fā)，追求形象工程，忽視民生，進(jìn)而導(dǎo)致中低收入家庭住房問題更加嚴(yán)峻，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。因此，要想解決保障性住房的建設(shè)、資金監(jiān)管、適用等問題只有通過切實(shí)做到有法可依才能做到。二．相關(guān)原因 第一，土地供給不足。我國自1998年實(shí)施土地儲(chǔ)備和2004年實(shí)施招拍掛制度以來，土地儲(chǔ)備已成為地方政府儲(chǔ)備“資源、資產(chǎn)、資本”，以地生財(cái)?shù)闹匾侄?。各城市土地?chǔ)備熱情之高、規(guī)模之大，卻沒有為保障性住房提留充足的土地，一邊是違法批地、囤地和閑置土地，另一邊為保障性住房建設(shè)提供多是破產(chǎn)企業(yè)用地和城市拆遷用地，土地用途、產(chǎn)權(quán)不清延遲了保障性住房開發(fā)建設(shè)。第二，城市拆遷補(bǔ)償制度不健全，公益性拆遷與商業(yè)性拆遷不分，城市土地名義上是國家所有，但“事實(shí)上的所有權(quán)”是使用者、占有者，使用者漫天要價(jià)，無形中加大了城市棚戶區(qū)改造和舊城改造的難度。第三，融資渠道不暢，長(zhǎng)期低成本資金供給不足。目前保障性住房建設(shè)的資金來源主要有：中央地方政府財(cái)政資金、地方城投公司、土地出讓收入、住房公積金增值收益和商業(yè)銀行貸款。住房保障是政府的責(zé)任，但許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)是吃飯財(cái)政，政府財(cái)力十分有限，且去年8萬億的地方投融資貸款最終都是地方政府債務(wù)。用住房公積金的增值收益建保障性住房面臨障礙：一是與現(xiàn)行法規(guī)“只能用于個(gè)人貸款”相違；二是公積金是私人住房?jī)?chǔ)蓄資金，其產(chǎn)生的增值收益是私人儲(chǔ)蓄的孽息，其資金性質(zhì)在法理上沒有界定清晰；且公積金管理中心一個(gè)事業(yè)單位人浮于事能否掌控開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也令人質(zhì)疑。而商業(yè)銀行為保障性住房提供的銀團(tuán)貸款多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，且資金借短貸長(zhǎng)的特點(diǎn)也制約了銀行大規(guī)模介入的可能。第四，出售型保障性住房分配機(jī)制混亂。收入不透明使一些城市的公務(wù)員住房，而一次性買賣和五年后上市交易導(dǎo)致“尋租、創(chuàng)租”行為泛濫，加劇了收入分配不公，也浪費(fèi)了公共資源，更弱化了政府住房保障能力。第五，保障性住房主要面向城市中低收入，排斥進(jìn)城市的農(nóng)民工，阻礙了中國城市化的進(jìn)程。第六，各城市住房市場(chǎng)差異大，保障性住房需求千差萬別。在住房市場(chǎng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(存量房的套數(shù)、結(jié)構(gòu)、使用年限等)不清的情況下，盲目地大建大拆會(huì)帶來社會(huì)資源的錯(cuò)配。保障性住房建設(shè)實(shí)施中的上述問題，都在一定程度上增加了保障性住房建設(shè)不確定性