【正文】 20xx 年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 房地產(chǎn)門戶 搜房網(wǎng) 20xx1221 21:34:00 來(lái)源： 中成房業(yè) 序： 無(wú)論政策風(fēng)云如何變幻，樓市永遠(yuǎn)不缺故事，成都限購(gòu)令出臺(tái)實(shí)施、存款準(zhǔn)備金率 6 次上調(diào)、加息等調(diào)控政策的連番襲擊下， 20xx 年的成都樓市終于在忐忑中度過(guò)陰晴不定的上半年，限購(gòu)下各區(qū)銷售的“冷暖不一”、部分個(gè)盤“日銷過(guò)億”、土地市場(chǎng)“冰火兩重天”、商業(yè)地產(chǎn)“突出重圍”?? 伴隨著“新國(guó)八條”的下達(dá)， 20xx 年成都樓市再次拉開“調(diào)控大幕”。限購(gòu)令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房 一價(jià)?? 20xx 年上半年，國(guó)務(wù)院和地方政府相繼出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，每一招都命中樓市要害。從 20xx年 3 月開始，成都主城區(qū)住宅產(chǎn)品和去年同期相比，發(fā)生了前所未有的逆轉(zhuǎn)，當(dāng)月銷售總套數(shù)僅為 3106 套，同比下降近 60%，成都樓市住宅銷售下滑的序幕從此正式拉開。接下來(lái)的幾個(gè)月，成都樓市總成交與去年同期之比，繼續(xù)保持下滑趨勢(shì)，住宅與商業(yè)的地位開始移位，凸顯樓市在上半年的“拐點(diǎn)”性變化。 成都樓市何去何從？為此，中成房業(yè)市場(chǎng)研究中心為您奉上《 20xx 上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，探討下半年樓市風(fēng)向。 一、 政策篇 全國(guó)政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 中國(guó)人民銀行決定，從 20xx年 1 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。 國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控 1 號(hào)文件（新 國(guó) 八條 ） （ 1）對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 （ 2）在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 （ 3）合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 財(cái)政部 :關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年（ 含 5 年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 上海重慶開征房產(chǎn)稅 上海于 1 月 28 日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為 ％和 ％。重慶從 1 月 28 日開始向個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。重慶主城 9 區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為 ％ ~％。 《商品房 屋租賃管理辦法》 根據(jù)辦法，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從20xx 年 2 月 24 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》 從 5 月 1 日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ,商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外 加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。 商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后 ,可以自行降價(jià) ,打折銷售 ,但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從20xx 年 3 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》 這是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。該《辦法》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂 陰陽(yáng)合同 、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從20xx 年 4 月 21 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問(wèn)題的通知》 自 5 月 1 日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、部分行業(yè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為。 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行 一套一標(biāo) ， 按《價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》，每套處 5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，責(zé)令改正，沒收違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒有違法所得，處5 萬(wàn)元以上 50 萬(wàn)元以下罰款。 國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處 小產(chǎn)權(quán) 房，維護(hù)良好的管地用地秩序。 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從20xx 年 5 月 18 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備 金率 個(gè)百分點(diǎn)。 《關(guān)于報(bào)送年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃和商品房預(yù)售方案有關(guān)事項(xiàng)的通知》征求意見稿 要求各開發(fā)企業(yè)，按時(shí)報(bào)送年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃，如實(shí)填報(bào)《年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃表》，在每年 1 月 31 日前報(bào)送至廣州市房屋交易監(jiān)管中心。不報(bào)銷售計(jì)劃不發(fā)預(yù)售許可證。 新《規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》 自 6 月 1 日起，廣州將實(shí)施新的規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法，嚴(yán)厲遏制開發(fā)商 偷面積 行為。其中規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)、入戶花園要算全部面積。 住建部《國(guó)有土地上房 屋征收評(píng)估辦法》 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從20xx 年 6 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 成都政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類 四川首個(gè)涉及房屋共用部位項(xiàng)目劃分的區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn) —— 《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》已通過(guò)省質(zhì)監(jiān)局批準(zhǔn)，并正式實(shí)施。這是全國(guó)首次以地方標(biāo)準(zhǔn)的形式來(lái)規(guī)范房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、管理行為，在行業(yè)內(nèi)具有廣泛指導(dǎo)意義。 落實(shí) 國(guó)八條 成都出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見》 通過(guò)加快保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)措施等方式，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。 一、進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大住房保障范 圍，加強(qiáng)監(jiān)管，確保住房保障公平公正。 二、進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。努力實(shí)現(xiàn)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督檢查，主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策。 成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于公布 20xx 年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》 成都 20xx 年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布如下：加大住房保障力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障覆蓋面，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房?jī)r(jià)格漲幅明顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。 四川 32 個(gè)城市公 布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo) 截至 31 日下午，我省 18 個(gè)設(shè)區(qū)城市和 14 個(gè)縣級(jí)市已全部按照國(guó)務(wù)院和省政府相關(guān)規(guī)定，公布今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。約 80%的城市公布的是低于城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度，部分城市公布的是低于人均 GDP 增長(zhǎng)幅度，也有少數(shù)城市目標(biāo)兼顧了兩項(xiàng)指標(biāo)。 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中心城區(qū)單位集資建房有關(guān)問(wèn)題的通知 通知正式公布，只允許距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，且符合相應(yīng)條件前提下利用單位自用土地進(jìn)行集資建房，政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位一律不得組織職工集資建房。單位集資建 房只能向符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的家庭出售，房屋面積 60 平方米左右，價(jià)格不高于經(jīng)濟(jì)適用住房的最高限價(jià)。 關(guān)于 20xx 年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知 根據(jù)住房市場(chǎng)價(jià)格變化情況，并報(bào)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將調(diào)整后我市中心城區(qū)（五城區(qū)，含高新區(qū)，下同）享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格公布如下：：二環(huán)以內(nèi)： 9980 元 /平方米；二環(huán)至三環(huán)之間：7500 元 /平方米；三環(huán)以外： 7400 元 /平方米。 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知 成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理 局、成都市發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知》，明確商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行申報(bào)備案管理，申報(bào)的平均價(jià)格不得高于同時(shí)期同地段同品質(zhì)樓盤成交均價(jià)；商品住房的申報(bào)價(jià)格一經(jīng)確定，不得上調(diào)。 《成都市中心城區(qū)限價(jià)商品住房申請(qǐng)審核配售及監(jiān)督管理暫行辦法》 對(duì)成都市限價(jià)商品住房的申請(qǐng)條件、申請(qǐng)程序、銷售價(jià)格、限購(gòu)面積以及上市交易等問(wèn)題作出全面規(guī)定，年收入 7 萬(wàn)元以下 (單身居民年收入在 萬(wàn)元以下 )，并符合其他相關(guān)規(guī)定的家庭可申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房。 《成都市限價(jià)商品住房銷售規(guī)則》 限價(jià)商品住房實(shí)行政府定價(jià)，銷售價(jià)格比同地段同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)價(jià)低 15%20%。限價(jià)商品住房配售標(biāo)準(zhǔn)為單身居民購(gòu)買面積不超過(guò) 50 平方米、 2 人家庭購(gòu)買面積不超過(guò) 75 平方米、 3 人及以上家庭購(gòu)買面積不超過(guò) 90 平方米，超過(guò)限購(gòu)面積部分，按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。 成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則（試行） 成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則 關(guān)于進(jìn)一步明確申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入認(rèn)定有關(guān)事項(xiàng)的通知 就申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入認(rèn)定有關(guān)事項(xiàng)通知如下：家庭年收入 5 萬(wàn)元以下，戶 籍屬于成都市行政區(qū)域；家庭成員擁有兩人（含兩人）以上，其中主申請(qǐng)人在主城區(qū)繳納綜合社會(huì)保險(xiǎn)或城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)；在成都行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)無(wú)城市自有產(chǎn)權(quán)住房。 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知 中成看點(diǎn)： 樓市調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求 。 主要舉措有： 差別化信貸政策； 限購(gòu)政策； 上調(diào)住房公積金貸款利率。 雖有誤傷“剛需”之嫌，但“三限”組合政策為歷年調(diào)控力度之最，有效遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂上漲的勢(shì)頭。 樓市調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)。 主要舉措有： 大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重； 通過(guò)減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)；金融支持保障房建設(shè)。 保障房的大量供應(yīng)，改變了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的格局，“住房雙軌制”的苗頭初現(xiàn)，但保障房的資金落實(shí)情況、各地方政府保障房建設(shè)落實(shí)情況還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。 樓市調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 20xx 年上半年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 中國(guó)樓市永遠(yuǎn)不缺監(jiān)管政策，但究竟監(jiān)管力度如何，還要看地方政府及相關(guān)部門的監(jiān)管執(zhí)行情況。 二、 土地篇 上半年土地供需總體情況 20xx 年 16 月，全市累計(jì)推出土地約 4142 畝，成交面積約 7013 畝，成交金額約 205 億元（成交面積多于推出面積是由于去年推出土地于今年 1 月份成交）；其中主城區(qū)累計(jì)推出約 1730 畝，成交約 2364畝，成交金 額約 億元；郊區(qū)累計(jì)推出約 2412 畝，成交約 4649 畝，成交金額約 億元； 16 月成交土地全市累計(jì)可開發(fā)量約為 萬(wàn)方，其中市區(qū)約 651 萬(wàn)方，郊區(qū)約 916 萬(wàn)方。 注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，未計(jì)算保障房及工業(yè)用地 上半年土地推出情況 受限購(gòu)、限貸影響， 20xx 年上半年土地放量大 幅銳減，主要以經(jīng)適房用地及配套設(shè)施用地為主，土地市場(chǎng)較為冷清。根據(jù)成都市國(guó)土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣掛牌公告， 20xx 年上半年全市商住土地供應(yīng)為 57 宗，總面積約 4142 畝，規(guī)模環(huán)比下降 %，同比下降 %。 就上半年成都市各行政區(qū)域供給土地而言，雙流、成華區(qū)、新都區(qū)位列前三，目前房地產(chǎn)發(fā)展重心集中在郊縣。 注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略 上半年土地成交規(guī)模情況 由于市場(chǎng)政策調(diào)控的影響，企業(yè)拿地更顯謹(jǐn)慎， 20xx 年上半年成交規(guī)模及金額均出現(xiàn)大幅下降。 20xx年上半年全市共出讓土地 88 宗，總成交面積 7013 畝，成交金額 億元。成交面積環(huán)比下降 %，同比下降 %；成交金額環(huán)比下降 %，同比下降 %。 上半年土地成交價(jià)格 20xx 年上半年全市平均成交地價(jià) 306 萬(wàn) /畝，環(huán)比上升 %，同比上升 %。 從各行政區(qū)域成交地價(jià)來(lái)看，主城區(qū)平均成交地價(jià)均保持在 650 萬(wàn) /畝以上（高新區(qū) 452 萬(wàn) /畝）；郊縣邛崍市成交地價(jià)高達(dá) 343 萬(wàn) /畝，其次是崇州 310 萬(wàn) /畝。 樓面地價(jià)：武侯區(qū)以平均樓面價(jià) 3660 元