【正文】 第一篇：河南省物業(yè)服務收費管理辦法河南省物業(yè)服務收費管理辦法為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務事業(yè)的健康發(fā)展，依據《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、和國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經建設行政主管部門核準其資質等級的專（兼）營的物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主、使用人或單位提供社會化、專業(yè)化物業(yè)服務收費的管理、監(jiān)督。本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、相關場地、生活秩序和環(huán)境衛(wèi)生等項目開展維護、修繕、養(yǎng)護、管理，提供其它與業(yè)主（使用人）生活相關的服務所收取的費用。物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門依據國家有關規(guī)定，制定全省物業(yè)服務收費的政策，指導全省物業(yè)服務收費管理工作。省轄市、縣（市）政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限負責當地行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督工作。政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)收費通過市場競爭形成。物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、公正、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。根據物業(yè)服務企業(yè)所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，物業(yè)公共性服務、裝修服務收費、特約服務收費，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。住宅區(qū)域內的（普通商品房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、未成立業(yè)主委員會住宅小區(qū)）公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費、滿足部分業(yè)主（使用人）需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節(jié)價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配臵等情況分為：管理綜合服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及 共用部位、公用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務等五項，等級從高到低，一級為最高級。實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定物業(yè)服務項目、等級標準（詳見附件一）。省轄市、縣、（市）價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，制定當地住宅物業(yè)服務分項目分等級指導價標準，并向社會公布。根據物價上漲、服務成本等因素，適時調整物業(yè)服務標準。一般為35年調整一次。住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務項目收費標準的總和。鼓勵建設單位通過規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)。以招投標方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)的由當地建設（房地產）行政主管部門和價格主管部門審核物業(yè)服務等級資質、收費資格。具體招標形式、方法由當地建設（房地產）行政主管部門和價格主管部門確定。建設單位根據物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務 等級，擬定的住宅前期物業(yè)服務收費標準，填列《住宅前期公共性物業(yè)服務收費申報審核表》（見附件二）。建設單位或物業(yè)服務企業(yè)應在房屋預（銷）售前15個工作日內持《住宅前期公共性物業(yè)服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理收費相關手續(xù)。建設單位預（銷）售時，應在核定的物業(yè)收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預先約定物業(yè)服務內容、服務規(guī)范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。住宅前期物業(yè)服務收費未在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預先明確的，業(yè)主有權拒絕付費。第十二條業(yè)主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)服務收費標準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業(yè)服務分項目分等級指導價標準內核定。物業(yè)服務企業(yè)地價格主管部門辦理相關手續(xù)，亮證收費。業(yè)主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)管理公共性服務收費標準，以及由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意選擇協(xié)商確定的公共性物業(yè)服務費合同期內的執(zhí)行標準，應由物業(yè)服務企業(yè)填列《公共性物業(yè)服務費備案登記表》（見附件三），報當地價格主管部門、建設（房地產）主管部門備案。第十三條業(yè)主委員會經業(yè)主大會依法、依程序決定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效后，前期物業(yè)服務合同自然終止。住宅公共性服務收費具體標準由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意和物業(yè)服務企業(yè)在公布的指導價范圍內，根據選擇的服務項目及等級、小區(qū)規(guī)模、服務要求、服務質量（獲優(yōu)秀物業(yè)管理稱號及住戶滿意度等情況）、服務成本、物價指數、盈利水平、物業(yè)新舊程度等因素，協(xié)商確定一個合同期內的執(zhí)行標準。必要時可邀請所屬地人民政府及街道社區(qū)參與協(xié)調。因提供本辦法（附件一）未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業(yè)服務成本的（如提供備用電源、柴油機發(fā)電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務），可根據其服務方式、時間另行在物業(yè)服務合同中約定收費標準。第十四條物業(yè)管理住宅區(qū)，因建設單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業(yè)主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。第十五條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，前期物業(yè)管理期間由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定服務收費及有關事項。第十六條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。具體定價形式由各地價格主管部門會同同級建設（房地產）物業(yè)管理公共性服務費用成本構成，應以《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的規(guī)定執(zhí)行。一般構成：人員費用，包括管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用等。物業(yè)公共部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養(yǎng)費用、電梯的運行維護費用、消防、監(jiān)控、智能化等設施的運行維護及檢測費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括所需的購臵工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、（除垃圾處理費以外的）環(huán)衛(wèi)所需費用等。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購臵費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。物業(yè)服務企業(yè)辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業(yè)服務項目內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。辦公費，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。法定稅費。第十八條為供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。第十九條住宅公共性物業(yè)服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。物業(yè)服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。第二十條物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由建設單位交納。物業(yè)竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經物業(yè)買受人查驗收房后，物業(yè)服務費由買受人交納。物業(yè)買受人在查驗收房時物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)服務費由建設單位交納。物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業(yè)買受人另有