江蘇宜興官林鎮(zhèn)恒生時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-67p-上海大通(已修改)
2024-10-28 18:20 本頁(yè)面
【正文】 宜興官林鎮(zhèn)恒生時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案,?,目錄,市場(chǎng)篇——地塊價(jià)值分析,市場(chǎng)篇——城市基礎(chǔ)分析,市場(chǎng)篇——零售市場(chǎng)概覽與分析,銷售策劃篇,3,14,26,49,目 錄,?,第一部分 市場(chǎng)篇——地塊價(jià)值分析,土地規(guī)劃指標(biāo)分析 地塊規(guī)劃布局圖分析 地塊四至展示圖 沿街面商業(yè)價(jià)值表述 周邊居住環(huán)境狀況分析 地塊SWOT分析 地塊價(jià)值分析總結(jié),地塊價(jià)值分析,?,土地規(guī)劃指標(biāo),總用地面積：32824平方米 總建筑面積(不含保溫層面積)：39576平方米 地上建筑面積：39456平方米 其中：一層商業(yè)建筑面積：15278平方米；二層商業(yè)建筑面積：12910平方米 三層商業(yè)建筑面積：6717平方米； 四層商業(yè)建筑面積：4462平方米 機(jī)房層建筑面積：80平方米 地下建構(gòu)筑物建筑面積：120 平方米 用地性質(zhì)：商業(yè) 容積率：1.20 建筑密度：48.89% 綠化率：10% 機(jī)動(dòng)車停車位：206輛 非機(jī)動(dòng)車位：3026輛,地塊價(jià)值分析,?,地塊規(guī)劃布局圖,總平面圖,地塊價(jià)值分析,?,地塊四至展示圖,東,項(xiàng)目東臨新宜金公路； 項(xiàng)目東側(cè)為遠(yuǎn)程電纜廠； 項(xiàng)目由東前行，可至滆湖度假村； 新宜金公路為南北向雙向交通主干道；,南,項(xiàng)目南側(cè)聚集了一些工廠廠房； 項(xiàng)目南側(cè)不具有良好的可視性和可及性；,西,項(xiàng)目西臨東虹路； 東虹路路段綠化景觀較好； 整體車流量較少； 基本無(wú)商業(yè)設(shè)施；,北,項(xiàng)目北臨遠(yuǎn)程路； 北側(cè)與官林國(guó)際大酒店隔遠(yuǎn)程路相望； 具有較好的可視性； 臨遠(yuǎn)程路有約200米長(zhǎng)的展示面；,地塊價(jià)值分析,?,地塊四至展示圖,東側(cè)：通往滆湖度假村,南側(cè),西側(cè)：東虹路,北側(cè)：官林國(guó)際大酒店,地塊內(nèi)部,4,1,3,2,5,地塊價(jià)值分析,?,項(xiàng)目的四至分析將對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的平面布局、業(yè)態(tài)分布產(chǎn)生比較重要的影響； 項(xiàng)目的四至分析將涵蓋以下幾個(gè)方面以確定項(xiàng)目不同臨街面的商業(yè)利用價(jià)值：,項(xiàng)目周邊道路均為新修道路，路況較好； 項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施較少，僅在本項(xiàng)目的北側(cè)有官林國(guó)際大酒店和京都娛樂(lè)城； 項(xiàng)目距離官林鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的凌霞北路約有2公里路程； 項(xiàng)目北側(cè)的部分工廠將在近幾年內(nèi)全部拆遷，未來(lái)將大大改善項(xiàng)目四周的可視性。,地塊價(jià)值分析,?,沿街面商業(yè)價(jià)值表述,商業(yè)價(jià)值 最高,商業(yè)價(jià)值 相對(duì)較好,商業(yè)價(jià)值差,商業(yè)價(jià)值 較差,地塊價(jià)值分析,?,周邊居住環(huán)境狀況分析,地塊價(jià)值分析,?,從2008年底開始，官林鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)開始逐漸增長(zhǎng)，諸如一些已入住的小區(qū)，例如牡丹苑、金色華庭、濱湖小區(qū)、紫京小區(qū)、陽(yáng)光花園等等，因?yàn)閮r(jià)格的提高，入住率并不是很高。而即將開盤的尚島豪庭以及君臨天下，居民的購(gòu)買熱情并不是很高。 目前整個(gè)官林鎮(zhèn)在售住宅項(xiàng)目數(shù)量不多，普通住宅價(jià)格大多在3000—4000元/平方米這個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)，相對(duì)于高檔別墅而言，該價(jià)格要便宜到一半左右，而官林鎮(zhèn)的別墅價(jià)格從今年年初開始便有猛漲趨勢(shì)，如今別墅的價(jià)格大約在9000—10000元/平方米。 目前官林鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目主要集中在本項(xiàng)目的西側(cè)，而本項(xiàng)目周邊目前居住人口相對(duì)分散，但索性區(qū)域道路狀況便捷，各區(qū)域均可方便達(dá)到本項(xiàng)目。,地塊價(jià)值分析,?,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),項(xiàng)目臨近兩條南北城市主干道，交通便利； 較長(zhǎng)的沿街展示面，可視性和可及性俱佳； 項(xiàng)目北側(cè)的官林國(guó)際大酒店和京都娛樂(lè)城未來(lái)會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的消費(fèi)人群； 官林鎮(zhèn)市場(chǎng)缺乏優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)；項(xiàng)目將成為區(qū)域標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目。,項(xiàng)目所處區(qū)域與傳統(tǒng)商業(yè)中心存在距離； 區(qū)域缺乏成熟的零售氛圍和潛在消費(fèi)人群； 項(xiàng)目周邊新宜金公路為快速道路，難吸引人群駐足消費(fèi)； 地塊呈狹長(zhǎng)形，地塊部分區(qū)域進(jìn)深較窄。,全新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展存在一定的空間； 特色、規(guī)?；I(yè)化的零售亦存在市場(chǎng)機(jī)遇； 多功能商業(yè)物業(yè)品種的協(xié)同效應(yīng)帶來(lái)的潛在物業(yè)增值。,本項(xiàng)目為區(qū)域第一個(gè)全新零售物業(yè)，市場(chǎng)存在較多不確定性； 宏觀調(diào)控政策可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。,地塊價(jià)值分析,?,地塊價(jià)值總結(jié),通過(guò)SWOT分析導(dǎo)出項(xiàng)目定位需要從何下手，重點(diǎn)又在哪里？讓我們?cè)谔釤捯幌?，可以說(shuō)本項(xiàng)目的土地價(jià)值這部分總結(jié)為三點(diǎn)： 從地塊條件來(lái)看，地塊整體呈現(xiàn)長(zhǎng)方形，且臨街面較長(zhǎng)； 從周邊配套來(lái)看，環(huán)境道路條件較好，距離政府機(jī)構(gòu)較近； 從周邊商業(yè)環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目周邊人口少、商業(yè)基礎(chǔ)差、商業(yè)設(shè)施少。 根據(jù)這三點(diǎn)引伸出，本項(xiàng)目定位需關(guān)注的三點(diǎn)： 因區(qū)域商業(yè)環(huán)境較差，因此必須對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，找到合適的市場(chǎng)切入點(diǎn)； 因區(qū)域人口較少，本項(xiàng)目消費(fèi)群體必須擴(kuò)大人口輻射半徑； 因項(xiàng)目臨街面長(zhǎng)，此點(diǎn)必須充分利用，發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值； 以上我們從地塊的客觀情況對(duì)項(xiàng)目定位做了基礎(chǔ)的關(guān)注點(diǎn)，后面報(bào)告部分會(huì)在這三點(diǎn)的基礎(chǔ)上做詳細(xì)的分析。,地塊價(jià)值分析,?,第二部分 市場(chǎng)篇——城市基礎(chǔ)信息,城市歷史文化介紹 官林重鎮(zhèn)風(fēng)采 宜興區(qū)域位置圖分析 官林鎮(zhèn)區(qū)域位置圖分析 宜興城市規(guī)劃分析 宜興城市基礎(chǔ)信息 官林鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平狀況 宜興經(jīng)濟(jì)水平及周邊城市比較分析 城市基礎(chǔ)信息總結(jié),城市基礎(chǔ)信息,?,城市基礎(chǔ)信息,宜興城市文化形成的人文特色使得宜興人具有怎樣的特點(diǎn)和喜好？ 宜興城市的整體位置和規(guī)劃為本項(xiàng)目帶了怎樣的發(fā)展契機(jī)？ 宜興城市的人口與經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本項(xiàng)目提供了怎樣的基礎(chǔ)？,城市基礎(chǔ)信息,?,宜興歷史文化介紹,宜興陶瓷被譽(yù)為“東方明珠”，紫砂、均陶、精陶、青
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