【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 世界上不是缺少美 ,而是缺少發(fā)現(xiàn)美的眼睛 ! —— 羅丹 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地 :㎡ 容積率 : 總建筑面積 :㎡ 住宅 : ㎡ 商業(yè) :33711 ㎡ 建筑密度 : 綠地率 :% 項(xiàng)目特征 棟數(shù) 住宅 層數(shù) 單身公寓[34㎡ ] 單身公寓 [㎡ ] 單身公寓 [㎡ ] 一房一廳 [㎡ ] 合計(jì) 比例 A棟 311 16*9 4*9 180 % B棟 411[12] 19*8+10 10*8+5 247 % C棟 411[12] 19*8+10 10*8+5 247 % 144 36 324 170 674 % % % % % % 六大特征： 小規(guī)模、小戶型、低樓層、低容積率、法式立面、臨四環(huán) (有噪音 \召示性強(qiáng) ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 片區(qū)特征 CBD 會展 文體 交通樞紐 企業(yè)中心 大社區(qū) 會展中心站 六大中心 國際花園城市中心的中心、商務(wù)人士往來中心、先進(jìn)文化的中心、現(xiàn)代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 思考 項(xiàng)目特征 片區(qū)特征 1. 小規(guī)模 2. 小戶型 3. 低樓層 4. 低容積率 5. 法式立面 6. 臨四環(huán) 1. 國際花園城市中心的中心 2. 商務(wù)人士往來中心 3. 先進(jìn)文化的中心 4. 現(xiàn)代生活方式中心 5. 睿智高薪人群聚集中心 6. 理想的居住中心 路邊的小項(xiàng)目 中心區(qū)的好項(xiàng)目 選擇哪個方向 ? 目前東莞小戶市場的兩個方向 ?產(chǎn)權(quán)式酒店路線 ?投資居住型小戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 市場分析 產(chǎn)權(quán)式酒店路線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重要特征 產(chǎn)權(quán)式酒店 實(shí)質(zhì)： “分時(shí)商務(wù)或度假 +房產(chǎn)投資” 客房分別出售 統(tǒng)一經(jīng)營，不得自行出租 投資者每年獲取一定的返租， 一般提供投資回報(bào)６－７ %； 并享受年度利潤分紅 １５－２０年后獲得產(chǎn)權(quán)。 一般擁有７０年產(chǎn)權(quán)。 不符合東莞人的投資特點(diǎn) 不確定性大 ,受酒店公司管理水平和酒店行業(yè)影響大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 酒店建面 酒店房間數(shù) 房間面積 租金水平 回報(bào)率 銷售價(jià)格 其他 國泰公寓酒店 ㎡ 250間 47－ 64㎡，集中于 50㎡左右 4200元 /月（包早晚餐） ％ 23萬 /套，一次性付款，返租 10年， 1750元 /月 純正的產(chǎn)權(quán)公寓酒店、帶廚房 盈鋒商務(wù)酒店 7000㎡ 140間 42－ 76㎡，集中于 52—56㎡ 280元 /天 1－ 3年 ％； 4－ 6年 ％； 7－ 9年 ％ 4500元 /㎡ ,一次性付款，余款 50％分三個月攤還。 9年返租 普通的酒店客房，不帶廚房，入住率較高 世博商務(wù)酒店 ㎡ 180間 48間 200㎡左右的寫字樓間隔而成 268元 /天 10％ 整層發(fā)售， 15年返租 普通的酒店客房，不帶廚房 1）使用率低（ 60%） 2）年入住率 55%左右，入住率一般； 3）租金水平較高，但銷售情況較差； 東莞產(chǎn)權(quán)式酒店分析 本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店不合適 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 市場分析 投資居住型小戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞小戶型發(fā)展歷程 ? 代表樓盤 :中信新天地 \新世紀(jì)河畔廣場 \元美廣場 代表樓盤 :麗陽時(shí)代 代表樓盤 :米蘭雅居 \未來世界 代表樓盤 :博客公寓 \尚書苑 \香繽 \花樣年化 \曼哈頓 3000 330035006500020234000600080001000003年 04年 05年 06年 07年?03年： 起步，社區(qū)中少量小房型和單體小戶為主 ,價(jià)格也不高 ?04年： 麗陽時(shí)代開啟了東莞小戶時(shí)代 ,但速度不理想 ,1200套銷售時(shí)間 12月 ?05年： 平淡無奇（除未來世界外） ?06年： 供應(yīng)量由歷年的 20萬猛增到 40萬 ,價(jià)格翻番 , 速度加快 , 2月 500套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023 年商品房需求變化情況2 0 8 . 6 53 2 . 5 21 7 6 . 1 33 4 . 52 5 1 . 8 92 8 6 . 3 96 . 0 9 %4 3 . 0 1 %3 7 . 2 6 %050100150200250300商品房 住宅 非住宅商品房0%10%20%30%40%50%60%2023年 2023年 增幅2023年購買戶型面積%%%% %%%%0%20%40%60%80平方米以下 80120平方米 120160平方米 160平方米05年 06年0506年東莞房地產(chǎn)市場需求變化 06年住宅消化量同比增長 % 06年 80㎡以下的小戶型消化量同比增長 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞有什么樣的小戶型 項(xiàng)目 主力戶型與面積 戶型亮點(diǎn) 定位 曼哈頓時(shí)代 一房 90 ㎡ 。 公寓 4050㎡ 無 五星級酒店式公寓 未來世界二期 一房 50㎡ 。三房 6568㎡ 。四房 95145㎡ 買一層送一層 復(fù)式小戶型 怡豐昌盛大廈 一房 3338㎡ 。兩房 6585㎡ 。三房 102㎡ 無 白領(lǐng)精英特區(qū) 都市陽光 住宅 :兩房 67— 80㎡ 。三房 98㎡ 帶裝修公寓：一房 3650 ㎡ 無 陽光新生代 尚書苑 公寓、一房、兩房， 4268㎡ 橫向、縱向送面積 戶戶贈送入戶花園 庭院式尚品公寓 國泰名苑 公寓、兩房 無 香檳時(shí)代園 公寓、一房、兩房 , 3372㎡ 買一層送一層 部分實(shí)現(xiàn)雙陽臺 東莞絕版復(fù)式 花樣年華 公寓 3552㎡ 無 白領(lǐng)公寓 ?創(chuàng)新戶型 +地段成就了小戶型市場一代英豪；同時(shí)也曝露出了很多問題 ?小復(fù)式、送空洞 …… 禁止審批后，產(chǎn)品創(chuàng)新難度加大； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0708年東莞小型供應(yīng)分析 區(qū)域 項(xiàng)目 規(guī)模 (㎡ ) 主力產(chǎn)品 戶型面積 (㎡ ) 金升國際公寓 47000 公寓、一房 3950 鋒尚公寓 公寓、一房 4070 城市假日三期 30000 公寓、一房、兩房 4080 時(shí)尚島 65583 公寓、一房 3080 城市風(fēng)景 160000 一房、兩房 5080 中信廣場 24997 公寓、一房、二房 3562 南城 鴻福國際明苑 占地 20238 公寓、一房 4090 尚書銀座 40000 公寓、一房 3080 康橋華苑 占地 38509 公寓、一房 3048 、 5861 盛世凱旋 40661 公寓、一房、兩房 3855 、 7188 中信 9號公寓 90000 一房、兩房 4560 、 6585 東城 聯(lián)豐中心公寓 占地 2478 公寓、一房 4070 宜景康源 57211 一房、兩房 4090 華和商業(yè)中心 約 20230 公寓 5060 莞城 運(yùn)河?xùn)|一號 約 1000套 一房、兩房 5090 ?07年小戶型（ 90㎡以下）的市場供應(yīng)量約 70萬㎡（ 06年 36萬㎡），同質(zhì)化嚴(yán)重 ?90