江蘇昆山房地產(chǎn)xx商業(yè)廣場整合策劃方案(已修改)
2025-08-01 17:50 本頁面
【正文】 江蘇昆山房地產(chǎn)《 XX 商業(yè)廣場》整合策劃方案 《 XX 商業(yè)廣場》整合策劃方案目 錄 一、 江蘇 XX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 ◎ XX 的房地產(chǎn)隨著 XX 市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展， XX 市 1998 年、 1999 年和20xx 年商品房竣工面積分別為 萬平方米、 平方米和 萬平方米，20xx 年為 萬平方米。 ◎ XX 市商品房施工面積 1998 和 1999 年基本持平，分別為 萬平方米； 20xx年商品房施工面積達(dá) 萬平方米，增幅為 %， 20xx 年為 萬平方米，20xx 年 增幅最為明顯。 ◎ 隨著住房制度的改革和深化， 1998 年商品房銷售面積為 萬平方米， 1999年為 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米，到了 20xx 年劇增為 萬平方米。 ◎ 自去年來 XX 市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng)，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項(xiàng)目剛剛破土動工，預(yù)定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計商品房價格上升值為 20xx 年的 1800 元 /平米攀升到 20xx 年的 2300 元 /平米，增幅達(dá) 27%，大大超過了 13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達(dá)到每平米千元以上。 分析：房價的大幅上揚(yáng)，預(yù)示著 XX 居民已經(jīng)開始將 房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在： 人均可支配收入增長緩慢； 人均居住面積已超過國家標(biāo)準(zhǔn)，居住以不是昆山主要矛盾； ； 年 7 月前國有土地的買賣操作不規(guī)范，自 20xx 年后的人為因素導(dǎo)致房價上漲因素較多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來 XX 房地產(chǎn)的價格走勢？我們認(rèn)為短期內(nèi)（ 5 年內(nèi)）不會影響，這主要及與以下理由： 的地理優(yōu)勢事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長江大三角的喉結(jié)， 其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。因此，保障地產(chǎn)升值的主要動能：資金、人流將繼續(xù)存在； 房價是上海的 1/2，蘇州的 2/3，因此還有價格的上升余地；而上海申博成功，帶動遷移資金流動，離上海最近的 XX 肯定得到惠顧； XX 本地企業(yè)也會意識到即將到來的投資高潮，從投資環(huán)境和和成本分析的角度看， XX 已較蘇州有更大優(yōu)勢，勢必在 XX 打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； XX 經(jīng)濟(jì)，有了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，那么房地產(chǎn)的投資回報也就有了保障，除非周邊市場（上海、南京）發(fā)生重大轉(zhuǎn)折， XX 房地產(chǎn)市場將保持原有運(yùn)行軌跡 ； XX 的樓市產(chǎn)生了影響，成為導(dǎo)致樓價提升的原因； ，也市樓價上漲的原因之一。 昆山市商業(yè)概況： ◎ 商業(yè)業(yè)態(tài) XX 經(jīng)濟(jì)以 “ 外向型 ” 為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢。XX 的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸，市場滲透力極強(qiáng)，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈 “ 條狀商業(yè)帶 ” 格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于 “ 第二代商業(yè) ” 業(yè)態(tài)。 ◎ 商業(yè)特征 ◎ 商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展 需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以 “ 人民路 ” 和 “ 亭 *路 ” 為主，且 “ 亭 *路 ” 商業(yè)繁華程度較弱； ◎ 商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所； ◎ 商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍； ◎ 商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 ◎ 商鋪市場 ◎ 市場供應(yīng)量增大，市場投放集中。在售項(xiàng)目 80%以上均有商業(yè)鋪面，各項(xiàng)目對于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記，沒有明確的市場報價，開 盤時間不約而同地定在 12月份； ◎ 商鋪投資意識強(qiáng)烈，需求市場旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積比去年同期增加了 %，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平； ◎ 從產(chǎn)品方面來看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開間 45 米居多，進(jìn)深一般在 10 米以上，以 14 米居多。出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場均價為 8000 元 /?O 左右。 二、 市場消費(fèi)心理 20xx 年 20xx 年 XX 房地產(chǎn)市場主要客戶群分析： ◎ 改善住房條件的本地客戶 ◎ 外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動 者 ◎ 合資企業(yè)及臺資企業(yè)的臺籍干部 ◎ 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ◎ 近兩年存在部分浙江企業(yè)和個
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