濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告doc20(已修改)
2025-08-01 16:37 本頁面
【正文】 濰坊寒亭天潤錦江苑 20xx 年營銷策略報告 一、 市場及項目簡介 項目梗概： 天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項目。 項目地處濰坊市寒亭區(qū)中南部，是未來寒亭居住區(qū)的中心部位；近鄰連接煙臺和濰坊的交通樞紐通亭街（ 206 國道），交通便利，距濰坊中心城區(qū) 15 分鐘車程；距寒亭主要商業(yè)集中地域民主街 500 米，生活機能較為完善。 項目總建筑面積約為 萬平米，綜合容積率 ,預計總銷金額 8100 萬。由 3 棟多層，一棟 17 層高層組成。其中多層為住宅，高層 1－ 2 層為沿街商鋪、 3－ 5 層為酒店、 6－ 17 層為住宅。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成體量 樓層 業(yè)態(tài) 體量（㎡） 業(yè)態(tài)（功能） 1～ 2 復式商鋪 以便利購物、生活服務、休閑餐飲為主的鄰里型商業(yè)配套（含獨立小樓） 3～ 5 酒店及餐飲 賓館和餐飲 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 市場現(xiàn)狀 濰坊市地產(chǎn)開發(fā)概況 目前濰坊房地產(chǎn)市場正處于房地產(chǎn)歷史發(fā)展階段中的快速發(fā)展、日漸成熟階段。房地產(chǎn)投資快速增長；人們對于房地產(chǎn)的消費更加的理性；房地產(chǎn)開發(fā)也更加的尊 重市場需求是這一階段房地產(chǎn)市場的顯著特征。 背景分析 雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場異?；鸨?，但真正的的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時，中端市場快速擴張，成為發(fā)展前途最為看好的一個部分。這就導致市場形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結(jié)構(gòu)。即兩頭的絕對高價位的頂級豪宅市場和低端的多層住宅相對進入穩(wěn)定期，而中間部分則開始逐漸擴張，成為市場上需求最旺盛的部分。 隨著市場的發(fā)展，整個市場的細節(jié)品質(zhì)呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢，各類風格的經(jīng)典之作也將紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費者對住宅的風格、戶型布局等基本要 求越來越高，物業(yè)品質(zhì)的競爭愈演愈烈。 高端市場認同程度還不夠 目前寒亭區(qū)域內(nèi)商品房供應正處于初始時期，都是一般的普通多層；高端物業(yè)供應量極少。另外，從高端消費市場的反應來看，相對于市中心區(qū)來說，客戶對本區(qū)尚未建立足夠的認同印象。 因此可以知道中端價位，高端品質(zhì)的住宅，對于越來越多的追求崇尚品位的濰坊人來說有著無比的吸引力。 5F 商務酒店 4F 3F 大型餐飲（含部分客房） 2F 復式商鋪 1F 區(qū)域市場概況 20xx－ 20xx 年對于寒亭房地產(chǎn)市場來說是一個開發(fā)啟動的兩年。在經(jīng)濟高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動下，寒亭步入由供給拉動型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。 20xx 年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出： 20xx 年 20xx 年 1－ 5 月 共計拍賣土地 4 宗 8 宗 共計拍賣平方 21204 ㎡ ㎡ 共計拍賣畝數(shù) 畝 畝 上表我們不難發(fā)現(xiàn) 20xx 年 1－ 5 月的土地拍賣量就是 20xx 年的近八倍。這說明 20xx 年大量的項目將在寒亭區(qū)破土而立。 此外 20xx 年寒亭區(qū)大量的商業(yè)住宅對外發(fā)售，為寒亭區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了一定的帶動作用。但是同時也給本案帶來了不小的壓力。 不過對于本案最大的威脅則是來自于政府規(guī)劃的六個城中村改造項目。 這些城中村改造項目體量較大，價格低廉，雖然多用于回遷戶居住，但是仍然會有大量的房源空出，如果一旦流向市場，這對于本案來說，無疑會分流一部分客戶。此外南部小區(qū)由于是面向于政府機構(gòu)和事業(yè)單位的住宅，將直接分流大部分本案客源。 20xx 年對于寒亭市場來說，是一個絕對的開發(fā)高潮年。對于住宅項目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項目有著較為光明的前景，但就是因為如此，“各路諸侯也紛紛殺入”，而且本案將面臨周邊大批樓盤的“圍追堵截”。所以本案今后將面臨著激烈的競爭。 競爭片區(qū)判斷： 政府規(guī)劃 20xx年 經(jīng)過政府的詳細規(guī)劃，寒亭區(qū)將不在新批工業(yè)用地。經(jīng)過詳細的規(guī)劃，寒亭區(qū)的住宅小區(qū)開發(fā)將往寒亭南部延伸，而主力的商業(yè)項目將集中于民族街與幸福路，民族街與渤海路交接的路段之間。此外政府還將靠浞河西開發(fā)一部分住宅小區(qū)。 居民消費分析 寒亭的房源消化主力： 以寒亭當?shù)厝藶橹?，并帶有少?shù)開發(fā)區(qū)購房者 、消費習慣分析 ? 當?shù)刭彿空咭越?jīng)濟實惠的消費態(tài)度購房，因此 多層的房源更受到市場的青睞 。 ? 多層房源中 頂層是抗性最大的樓層 ，即使附送閣樓也難以引起購房者的購買欲望。 ? 當?shù)貨]有幾代同堂的居住習慣，因此 購房偏好以中小戶型為主 ， 中等以上條件的購房者喜好 120 ㎡左右的房型，中等偏下或事業(yè)剛起步的新婚夫婦則更偏好 80－ 89 ㎡的二房。 ? 購房者對房型的求不高， 總價是購房考量的首要因素，總價控制在 30 萬元以下 。 ? 當?shù)氐馁彿磕康囊?自用的剛性需求為主，鮮有投資購房 。 消費需求變化分析 ? 從 20xx 年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改造，住宅的開發(fā)進入大擴容時期，大量的房屋建造加快了其城市化的進程，千篇一律的經(jīng)濟適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場所需求。 ? 當?shù)厝司?GDP 正
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