【正文】 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 北京 CBD 某項目市場研究報告 第一部分 前言 為深入理解北京國際中心項目所在的區(qū)域市場情況，熟悉區(qū)域市場特點，中原地產(chǎn)對北京國際中心項目周邊的市場情況進行了較為深入的市場調(diào)研工作。 區(qū)域市場界定 根據(jù)北京國際中心所處的地理位置，中原地產(chǎn)將研究工作重點集中在 CBD區(qū)域進行。 調(diào)研內(nèi)容 以 CBD區(qū)域內(nèi)存量及新增寫字樓項目為目標，重點核實區(qū)域內(nèi)寫字樓新增量及存量的供應情況，銷售、租賃價格情況，客戶情況。 調(diào)研范圍 國貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈、科倫大廈、漢威大廈、航華科貿(mào)中心、嘉里 中心、華彬國際大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈、和喬大廈 C座、數(shù)碼 01 大廈、嘉都大廈、建外 SOHO、藍堡國際中心共計 16 個項目。 富爾大廈、華平國際大廈、尚都國際大廈 A座、世紀財富中心、中國第一商城、中環(huán)世貿(mào)中心、北京財富中心、萬通中心、萬達廣場、溫特萊中心、光華國際中心、 SOHO 尚都、世貿(mào)商業(yè)中心、金地國際中心、東方梅地亞中心（依斯特大廈）、銀泰中心、國貿(mào)三期、怡禾國際中心、 CBD 國際大廈、國際財源中心、以太廣場、民源大廈、華彬國際大廈二期共計 23個項目。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第二部分 市場情況分析 供應量分析 主要現(xiàn)有公建項目總建筑面積約為 4126568 平方米，其中寫字樓面積約為 1336537平方米。各項目面積詳細情況詳見表 1。 表 1： CBD區(qū)域公建及寫字樓存量項目供應情況 項目名稱 總建筑面積 （平方米） 寫字樓面積 （平方米） 入住時間 國貿(mào)中心 560000 176000 1990年 京廣中心 277170 24500 1993年 中服大廈 39348 30000 1994年 科倫大廈 25000 14000* 1996年 漢威大廈 131000 131000* 1997年 航華科貿(mào)中心 * 321000 193000 1998年 嘉里中心 232021 80485 1999年 華彬國際大廈 53000 53000* 2021年 艾維克大廈 55000 24440 2021年 贏嘉中心 61500 61500* 2021年 住總大廈 25700 20210* 2021年 和喬大廈 C座 30000 27000 2021年 數(shù)碼 01大廈 32021 32021* 2021年 嘉都大廈 27147 11150 2021年 建外 SOHO 700000 98000 2021年 藍堡國際公寓 /中心 150000 39200 2021年 中環(huán)世貿(mào)中心 235000 150000 2021年 富爾大廈 39792 2021年 溫特萊中心 91970 91970 2021年 尚都國際大廈 A座 300000 70000 2021年 北京財富中心 728000 281000 2021年 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 合計 4126568 1336537 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部、部分發(fā)展商） 說明： ? 航華科貿(mào)中心項目由招商局大廈、京匯大廈、惠普總部大廈、摩托羅拉大 廈以及雅詩閣國際公寓等部分組成，其中雅詩閣國際公寓為服務式公寓，區(qū)域部分均為寫字樓面積，此次統(tǒng)計中的寫字樓面積亦包含以上幾個部分。 ? 標有 *號項目寫字樓部分為開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，此類項目除寫字樓面積外，仍含有部分商業(yè)面積，但商業(yè)面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計不詳，因此數(shù)據(jù)為估計值。 自 1990 年以來， CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪冀K呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，盡管根據(jù) CBD區(qū)域的整體規(guī)劃自 2021年起已經(jīng)進入寫字樓供應高峰期。但截止至目前， CBD區(qū)域具備入住條件的甲級寫字樓項目尚未出現(xiàn)供大于求的狀況，甚至由于整體經(jīng)濟發(fā)展的帶動，出現(xiàn)了小范圍的供 不應求局面，寫字樓租金水平出現(xiàn)小幅度提升。 圖 1： CBD區(qū)域?qū)懽謽菤v史供應情況C B D 區(qū)域?qū)懽謽菤v史供應情況176000245003000014000131000193000804855300010594059000111501372000500001000001500002021002500001990年 1993年 1994年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部） CBD新增項目的供應情況為：區(qū)域新增公建項目總建筑面積為 3314173平方米，其中寫字樓約為 1535830平方米 (其中不含國貿(mào)三期寫字樓部分 )。各項目面積詳細情況見表 2： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 表 2： CBD區(qū)域新增公建項目供應情況 項目名稱 項目性質(zhì) 總建面積 （平方米） 寫字樓 （平方米） 入住時間 項目現(xiàn)狀 備注 華平國際大廈 * 寫字樓 72021 72021 2021年 基本竣工 整售 世 紀財富中心 * 綜合體 141986 141986 2021年 主體施工 銷售 中國第一商城 綜合體 47000 2021年 主體施工 銷售 萬通中心 綜合體 136000 83000 2021年 主體施工 銷售 萬達廣場 綜合體 500000 30000 2021年 主體施工 銷售 光華國際中心 * 綜合體 210000 120210 2021年 基礎施工 銷售 SOHO尚都 綜合體 170000 60000 2021年 主體施工 銷售 世貿(mào)商業(yè)中心 綜合體 185800 185800 2021年 主體施工 不詳 金地國際中心 綜合體 151534 101580 2021年 主體施工 租售 東方梅地亞 寫字樓 119931 119931 2021年 主體施工 銷售 銀泰中心 * 綜合體 350000 100000 2021年 主體施工 租售 國貿(mào)三期 * 綜合體 540000 不詳 尚未開工 不詳 怡禾國際中心 * 綜合體 135000 55000 不詳 尚未開工 銷售 CBD國際大廈 * 寫字樓 70000 70000 不詳 封頂 銷售 國際財源中心 * 綜合體 168545 168545 不詳 尚未開工 銷售 以太廣場 * 不詳 49988 49988 不詳 尚未開工 不詳 民源大廈 * 不詳 110000 36000 不詳 爛尾樓 不詳 華彬大廈 II* 寫字樓 95000 95000 不詳 尚未開工 不詳 合計 3314173 1535830 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部） 說明： ? 由于部分在建項目的面積及功能分區(qū)尚未明確，因此 標有 *號項目寫字樓部分面積為估計值。 ? 此次統(tǒng)計未包括在建的北京電視臺和中央電視臺。 上述新增項目將于 2021年以前陸續(xù)投入市場，預 計 2021至 2021年 CBD區(qū)域?qū)懽謽琼椖康母髂甓裙闆r如表 3： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 表 3： CBD區(qū)域 20212021年供應增長情況匯總表 總建筑面積 寫字樓面積 2021年 1637108 801778 2021年 1293770 570770 2021年 271465 221511 2021年 350000 100000 不詳 * 1168533 474533 4720876 2168592 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部） 說明： ? 此次分析中，具體投放時間不詳?shù)捻椖浚饕ǎ簢Q(mào)三期、 CBD 國際 大廈、國際財源中心、怡禾國際中心、華彬國際大廈二期、以太廣場、民源大廈。 ? 標有 *項的寫字樓面積未包含國貿(mào)三期寫字樓部分。 圖 2： CBD區(qū)域 20212021年供應增長情況分析圖 1637108801778129377057077027146522151135000010000011685334745330202100400000600000800000100000012021001400000160000018000002021年 2021年 2021年 2021年 不詳總建筑面積 寫字樓面積 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部） 據(jù)上圖顯示自 2021 年、 2021 年， CBD 區(qū)域?qū)⑦M入供給高峰期，屆時將有眾多項目建成，僅這兩年的寫字樓集中供應量將超過 CBD區(qū)域 19902021年的累計供應量。隨著奧運的即《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 將來臨， 2021年之后寫字樓供應將明顯下降，除個別項目外，大部分項目將于 2021年前完工入住。 此外，根據(jù) CBD 管委會對 2021 年 2021 年區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項目竣工面積的統(tǒng)計也基本呈現(xiàn)出2021年 2021年集中供應的態(tài)勢。 圖 3： CBD區(qū)域 20212021年規(guī)劃項目竣工情況 （數(shù)據(jù)來源： CBD管委會） 說明： ? 由于統(tǒng)計口徑及數(shù)據(jù)來源不同，因此圖 3與圖 2略有差異，但整體供應趨勢基本相符。 經(jīng)營情況分析 此次調(diào)研的新增項目中，立足于銷售的項目為 15個；租售并舉的項目有 3個；具體經(jīng)營策略不詳?shù)捻椖坑?5個。 表 4： CBD區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項目經(jīng)營情況表 項目數(shù)量 寫字樓面積 租售 3 202180 銷售 15 1560432 不詳 5 180988 23 1943000 如表 4所示，預計 2021年 CBD區(qū)域僅在售的寫字樓項目就將超過 156萬平方米，這個供《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 應水平已經(jīng)超過自 1990年以來的 CBD整體供應水平。如此集中的項目投放，將直接導致CBD區(qū)域的寫字樓銷售市場嚴重的供大于求。 圖 4： CBD區(qū)域新增項目經(jīng)營情況分析圖 202180, 10%1560432, 81%180988, 9%租售 銷售 不詳 供應價格分析 表 5： CBD區(qū)域?qū)懽謽亲赓U價格情況表 項目名稱 租賃報價 成交價 出租率 物業(yè)管理費 國貿(mào)中心 * $46 $37 100% $ 嘉里中心 * $36 $34 98% $ 京廣中心 $30 $22 90% $ 漢威大廈 $28 $22 80% $ 科倫大廈 $25 $18 80% $ 航華科貿(mào)中心 $25 $17 90% $ 贏嘉中心 $25 $18 98% $ 和喬大廈 C座 $25 $14 80% $ 數(shù)碼 01大廈 $25 $13 70% $ 華彬國際大廈 $23 $17 80% $ 建外 SOHO $22 $17 不詳 $ 艾維克大廈 $20 $15 80% $ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 藍堡國際中心 $19 $16 不詳 $ 住總大廈 $17 $11 80% $ 中服大廈 $14 $10 90% $ 說明： ? 標有 *號的項目為使用面積計租，包括：國貿(mào)中心、嘉里中心。其余項目均為建筑面積計租。 ? 上述項目成交價格來源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。 ? 租賃價格單位為美元 /月 .平方米；物業(yè)管理費單位為美元 /月 .平方米。 ? 上述報價通常包括物業(yè)管理費。 由于項目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場形象、客戶資質(zhì)等 多方面因素的影響，區(qū)域市場內(nèi)各項目的租金水平存在較大差異。 根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部門的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，除個別項目價格外，區(qū)域市場內(nèi)絕大多數(shù)項目的