【正文】 萬澤碧軒房地產(chǎn)開發(fā)公司又一村項目市場研究報告北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2008年3月目錄第一部分 宏觀市場概述 41 宏觀經(jīng)濟形勢分析 4 北京地區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢分析 4 北京市宏觀經(jīng)濟綜述 4 北京經(jīng)濟運行狀況 4 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 7 北京發(fā)展新趨勢 102 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對市場的影響 11 2007年北京市宏觀政策環(huán)境 11 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 11 房地產(chǎn)金融政策分析 13 房地產(chǎn)土地政策分析 14 房地產(chǎn)稅收政策分析 153 北京市市政交通建設(shè)情況及對房地產(chǎn)市場的影響 16 北京市市政交通建設(shè)情況 16 北京市道路交通規(guī)劃 16 市政交通建設(shè)對北京房地產(chǎn)市場的影響 174 地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點 18 北京市房地產(chǎn)投資情況 18 北京市商品房供給情況 18 2007年北京住宅市場供應(yīng)狀況 20 住宅宏觀銷售分析 20 總體銷售情況北京市商品房銷售情況 20 2007年住宅銷售情況 21 總體銷售特點 22 住宅宏觀價格分析 23 總體價格走勢北京市商品房價格走勢 23 區(qū)域宏觀經(jīng)濟形勢分析 24 海淀區(qū)區(qū)域經(jīng)濟概況 24 海淀區(qū)2007年經(jīng)濟運行情況分析 25 海淀區(qū)2007年期房住宅成交分析 27 海淀區(qū)土地成交情況分析 31 區(qū)域經(jīng)濟形勢對于房地產(chǎn)的影響 32 區(qū)域市政交通建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 345 未來整體市場預(yù)測 37 未來市場供應(yīng)預(yù)測 37 2007年北京市土地市場情況 37 未來市場價格走勢預(yù)測 47第二部分 區(qū)域市場分析 481 區(qū)域市場分析說明 48 區(qū)域市場的界定 48 樣本的確定 492 分析內(nèi)容說明 51 供應(yīng)量分析 51 核心區(qū)供應(yīng)量 52 外圍區(qū)供應(yīng)量 55 產(chǎn)品分析 58 規(guī)劃指標分析 58 住宅建筑設(shè)計 60 住宅硬件水平 62 戶型分析 64 裝修水平 68 物業(yè)管理 69 價格分析 71 核心區(qū)價格分析 71 外圍區(qū)價格分析 74 區(qū)域存量房價格分析 78 銷售情況分析 80 核心區(qū)銷售情況分析 80 外圍區(qū)銷售情況分析 843 客群特征分析 87 重點項目成交客戶分析 87 調(diào)研項目客群特征分析 88 客群年齡段分析 88 客群家庭特征分析 89 客群行業(yè)分析 89 客群置業(yè)次數(shù)情況分析 90 客群偏好性分析 904 媒體推廣調(diào)研分析 92 各項目媒體發(fā)布情況分析 92 各項目推廣訴求分析 935 主要競爭對手橫向點評 95 西釣魚臺嘉園 95 項目簡介 95 產(chǎn)品分析 95 新華聯(lián)國際 97 項目簡介 97 產(chǎn)品分析 986 區(qū)域市場總結(jié) 101第一部分 宏觀市場概述1 宏觀經(jīng)濟形勢分析 北京地區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢分析 北京市宏觀經(jīng)濟綜述改革開放以來，北京經(jīng)濟持續(xù)、高速、平穩(wěn)發(fā)展。2001年申奧成功后，北京在原來“首都經(jīng)濟”的基礎(chǔ)上又提出“奧運經(jīng)濟”的概念。2007年是北京迎接奧運關(guān)鍵的一年，作為中國的政治、文化與國際交往中心，北京這個綜合性產(chǎn)業(yè)城市生機勃勃且充滿活力。2008奧運經(jīng)濟戰(zhàn)略的逐步實施，極大地刺激了投資需求和消費需求，推動了城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而使北京作為首都多年聚積形成的優(yōu)勢資源開發(fā)轉(zhuǎn)化出來，為首都經(jīng)濟發(fā)展提供新的強大動力。 北京經(jīng)濟運行狀況1. 固定資產(chǎn)投資%，其中2005年受宏觀調(diào)控的影響，%。，%，%。隨著奧運建設(shè)投資逐漸完成，2007年，北京市固定資產(chǎn)投資小幅回落，%，%。（GDP）狀況北京市GDP保持高速增長。20032007年間，北京GDP年均增長15%左右，高于全國平均近5個百分點。其中，受房地產(chǎn)、奧運工程等固定投資增長過快的影響，%。在這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，北京房地產(chǎn)投資受到抑制，%，%。，按可比價格計算，%。連續(xù)五年來以來，北京人均GDP穩(wěn)定增長，幾乎每年都保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟增長率。高速的經(jīng)濟增長率使得20032007年人均地區(qū)生產(chǎn)總值連年節(jié)節(jié)高升，2007年達到56044元，達到發(fā)達國家中等以上水平。消費者物價指數(shù)（CPI）運行基本穩(wěn)定。20032007年，在國際警戒線之內(nèi)，說明物價基本穩(wěn)定。其中，受投資過熱的影響，2004年CPI接近國際警戒線。2002002007年北京市CPI基本穩(wěn)定，特別是2007年111月。，物價穩(wěn)定。2007年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21989元，%，扣除價格因素，%。從2003年開始，逐年增長率都在12%以上。 北京市人均消費支出近五年以來也在逐步上升。2006年已達到14825元，預(yù)計2007年可達到15500元。6 北京近年居民消費支出結(jié)構(gòu)分析居民生活消費結(jié)構(gòu)主要包括食品類、衣著類、居住、其他四類，其中食品消費比例，即恩格爾系數(shù)是在衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、生活消費水平過程中的重要考察指標。近三年來，北京市居民消費支出結(jié)構(gòu)中，各項所占比例變化不大，恩格爾系數(shù)都保持在30%。 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況“十一五”時期（2006年—2010年）是首都抓住奧運會舉辦、城市總體規(guī)劃實施的戰(zhàn)略機遇，充分發(fā)揮首都資源優(yōu)勢，推進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，走高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，提升“四個服務(wù)”的水平和能力的關(guān)鍵時期?！侗本┦小笆晃濉睍r期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局調(diào)整規(guī)劃》提出了“十一五”時期首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整的指導(dǎo)思想、原則和目標，提出了發(fā)展高端、高效、高輻射力產(chǎn)業(yè)的重點任務(wù)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)及若干特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，并提出了相應(yīng)的對策建議，是首都“十一五”時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整優(yōu)化的重要依據(jù)。l 北京市產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展目標到“十一五”期末，初步形成與北京率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化、構(gòu)建和諧社會首善之區(qū)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)體系和規(guī)模，基本形成與首都城市功能相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展格局，努力把北京建成國際化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和亞太地區(qū)科技創(chuàng)新中心。1．經(jīng)濟總量預(yù)期目標地區(qū)生產(chǎn)總值：預(yù)計到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值超過10000億元，年均增長約9%。2．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)期目標第三產(chǎn)業(yè)所占比重：預(yù)計到2010年，第三產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在910%左右，增加值達到7500億元，占全市生產(chǎn)總值比重72%左右。第二產(chǎn)業(yè)所占比重：第二產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在89%左右，增加值達到2800億元，占全市生產(chǎn)總值比重為27%左右。第一產(chǎn)業(yè)所占比重：第一產(chǎn)業(yè)增加值總量基本保持不變，穩(wěn)定在100億元左右。3．空間集聚預(yù)期目標中心城區(qū)（包括核心區(qū)和拓展區(qū)）服務(wù)業(yè)集中度：預(yù)計到2010年，中心城區(qū)服務(wù)業(yè)增加值占全市服務(wù)業(yè)增加值的比重穩(wěn)定在80%左右。開發(fā)區(qū)工業(yè)集中度：預(yù)計到2010年，科技園區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)的工業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值的比重超過60%。4．科技創(chuàng)新預(yù)期目標企業(yè)Ramp。D投入：預(yù)計到2010年，企業(yè)Ramp。D經(jīng)費支出將達到企業(yè)主營收入的3%，企業(yè)Ramp。D經(jīng)費支出將占到北京Ramp。D支出的50%左右。發(fā)明專利數(shù)量：預(yù)計到2010年，每萬人專利申請數(shù)達到18件。中關(guān)村科技園區(qū)：預(yù)計到2010年，實現(xiàn)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重超過20%。5．社會責(zé)任預(yù)期目標勞動就業(yè)指標：全市增加就業(yè)崗位110萬個；%以內(nèi)。安全生產(chǎn)指標：。資源綜合利用指標（“十五”期末為基準）：萬元地區(qū)生產(chǎn)總值水耗下降20%；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降20%；工業(yè)用水重復(fù)利用率達到96%。l 產(chǎn)業(yè)空間布局“十一五”時期，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的主要思路是：以“梯度分布、專業(yè)集聚、功能耦合、內(nèi)聯(lián)外引、南北均衡、東進西優(yōu)”為原則，根據(jù)“優(yōu)化疏解首都功能核心區(qū)，完善提升城市功能拓展區(qū)，重點建設(shè)城市發(fā)展新區(qū)，適度開發(fā)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)”的要求，打造中關(guān)村科技園區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)中心功能區(qū)、奧運體育文化旅游功能區(qū)、金融街金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、亦莊高新技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)、臨空經(jīng)濟功能區(qū)等六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為體現(xiàn)首都勢能優(yōu)勢，最具經(jīng)濟活力、市場競爭力、產(chǎn)業(yè)輻射力的戰(zhàn)略增長極。“十一五”期間六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)示意圖l 北京市產(chǎn)業(yè)運行狀況2003年到2006年，北京市第三產(chǎn)業(yè)投資額保持逐年增長的勢態(tài)，2006年與2005年相比，%。，%。 上圖是北京市是各產(chǎn)業(yè)投資額所占的比重，從中可以看出，北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重相較第一、第二產(chǎn)業(yè)所占比重較多。從2003年到2007年都保持在80%以上，并且有逐步上升的趨勢，%。而第二產(chǎn)業(yè)所占比例卻逐年有所下降，上述數(shù)據(jù)表明北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正逐步趨于優(yōu)化。北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重越來越多。%%，基本上是穩(wěn)步增長。%%，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，第三產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)出值的比重是衡量一個國家或地區(qū)現(xiàn)代化程度的重要指標，比重越高說明現(xiàn)代化程度越高。 北京發(fā)展新趨勢“十一五”時期，是首都實現(xiàn)“新北京、新奧運”戰(zhàn)略構(gòu)想的關(guān)鍵時期，在北京市現(xiàn)代化進程中處于承前啟后的重要階段，北京市發(fā)展將會呈現(xiàn)出重要的新趨勢。首都經(jīng)濟步入發(fā)展新階段。人均地區(qū)生產(chǎn)總值向更高水平邁進，推動消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級，為北京市國民經(jīng)濟長時期內(nèi)保持較快增長提供了強勁動力。保持經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變增長方式，需要在注重總量擴大的同時，更加注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化和發(fā)展質(zhì)量與效益的同步提升。人民生活向更加富裕的小康邁進。城鄉(xiāng)居民消費需求呈現(xiàn)出越來越明顯的多樣化與差異性特征，維護社會公平日益受到廣泛關(guān)注，需要在注重提升整體社會福利的同時，更加注重幫助困難群體解決生產(chǎn)、生活問題?？萍歼M步推動產(chǎn)業(yè)升級不斷加快。新技術(shù)革命逐步改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟形態(tài)，促使產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向交叉融合。創(chuàng)新成為決定競爭力的主導(dǎo)因素，需要在注重推進整體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和全面升級的同時，更加注重自主創(chuàng)新能力增強和高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市場開放促進新的發(fā)展格局加速形成。制度環(huán)境成為關(guān)鍵因素，需要在注重保持傳統(tǒng)競爭優(yōu)勢的同時，更加注重以制度創(chuàng)新為核心的發(fā)展環(huán)境優(yōu)化和區(qū)域經(jīng)濟合作。城市發(fā)展進入戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵時期。在注重增強整體服務(wù)能力的同時，更加注重外向服務(wù)功能的拓展和資源空間配置的優(yōu)化。社會結(jié)構(gòu)繼續(xù)深刻轉(zhuǎn)型。建立有效的發(fā)現(xiàn)、回應(yīng)和參與機制成為維護社會穩(wěn)定、促進社會和諧的關(guān)鍵，需要在維護和增進整體利益的同時，更加注重利益的均衡與協(xié)調(diào)。綜上所述，2008年將是北京經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵時期。隨著經(jīng)濟持續(xù)、平穩(wěn)的發(fā)展，城市地區(qū)GDP和人均GDP的快速增長，以及“奧運經(jīng)濟”帶來的投資需求和消費需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將趨于更加均衡、合理，消費結(jié)構(gòu)的不斷全面升級、優(yōu)化，人均生產(chǎn)和消費總值也將上一個新的臺階。對房地產(chǎn)市場也將提出更高的要求，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品適應(yīng)新的消費需求。2 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對市場的影響 2007年北京市宏觀政策環(huán)境2007年，可以說是政策的實施年。3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中指出，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，接下來，全年調(diào)控新政不斷，尤其是物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運作帶來極大的震撼，在土地，信貸，稅收，金融等方面，各種政策也連續(xù)出臺，這讓市場經(jīng)受洗禮的同時，也不斷推動地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，提高對開發(fā)企業(yè)流動資金的要求、加強對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商強者愈強、弱者更弱直至為市場淘汰。 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策如下：頒布日期政策名稱文號頒布部門主要內(nèi)容07316中華人民共和國物權(quán)法——國家主席令物權(quán)法2007年3月16日通過，10月1日起施行07329關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖɑ黐2007]87號建設(shè)部、國土資源部等九部委整治集中于三個方面：一是行政審批中有關(guān)部門違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價、偷稅漏稅、違規(guī)強制拆遷等行為；三是中介任意抬高或壓低被拆遷房屋評估價格、行賄等行為。四種手段：以開發(fā)項目為切入點全面檢查；查處違紀違法案件；典型案例警示教育；健全長效機制0777關(guān)于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知監(jiān)發(fā) [2007] 5 號監(jiān)察部、國土資源部對 2006 年 10 月以來開展專項行動的情況進行“ 回頭看” 檢查；集中力量再查處一批典型案件；將問責(zé)制引入專項行動07718北京保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（06－2010年）——北京市政府“十一五”期間，安排經(jīng)濟適用住房1500萬平方米（含廉租住房150萬平方米），兩限住房1500萬平方米；作為入市條件，開發(fā)建設(shè)項目必須按15%的比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品住房0787關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)[2007]24號國務(wù)院住房問題是重要的民生問題；建立以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系；保障范圍從最低收入擴大到低收入家庭；廉租住房套型建面50平方米以內(nèi)，在經(jīng)適房以及普通商品住房小區(qū)中配建；經(jīng)濟適用房控制在60平米左右，并且購買5年內(nèi)不能直接上市交易071028中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法主席令第74號全國人大規(guī)劃由城市擴展到鎮(zhèn)鄉(xiāng)村等；規(guī)劃送審前必須通過認證會、聽證會等獲取公眾專家的意見；城鄉(xiāng)規(guī)劃修改必須經(jīng)法定程序；只有政府享有違章建筑強行拆除權(quán)07115廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、資產(chǎn)準入標準京建住[2007]1129號北京建委、統(tǒng)計局、民政局、財政局北京市城八區(qū)一人戶廉租住房保障家庭最低年收入確定為6960元及以下，而一人戶經(jīng)濟適用住房保障家庭最低年收入確定為22700元及以下07117北京十一個新城規(guī)劃(20052020）——北京市規(guī)劃委對11個新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整071126廉租住房保障辦法九部委令第162號建設(shè)部等九部委廉租住房實行貨幣補貼和實物配租方式，單套面積50平米以內(nèi)，連續(xù)六個月未交租金或