城市經(jīng)濟(jì)-城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)(ppt51)(已修改)
2025-10-20 13:07 本頁(yè)面
【正文】 城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃 和房地產(chǎn)市場(chǎng),一、導(dǎo)論,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國(guó)脈絡(luò) II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn) III. 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈: 追求利益 游戲規(guī)則 參加者又不同角色和戰(zhàn)略 即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性,新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃,變動(dòng)的市場(chǎng) 例：辦公樓小型化 后工業(yè)社會(huì) 企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用 Kodak削減2540%辦公用房費(fèi)用,不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈,政府干預(yù) 增加投資稅收，補(bǔ)貼 限制開(kāi)發(fā)分區(qū)規(guī)劃 參加者—包括政府的相互影響 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（1）,以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的四條主要來(lái)源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場(chǎng)融資，銷(xiāo)售回籠資金,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（2）,銀行貸款一直是開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。 在目前國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的說(shuō)法: 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％： 二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（3）,信用關(guān)系 ： 金融業(yè)去年對(duì)30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序: 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。 房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。 相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開(kāi)發(fā)商很少。,信用,中國(guó)誠(chéng)信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評(píng)的238家開(kāi)發(fā)商中，信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評(píng)的122家開(kāi)發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。 核心問(wèn)題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（4）,緊縮政策：2002年12月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開(kāi)始對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查,銀行界的反應(yīng)： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。,光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目惜貸，但對(duì)于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，不但不提高貸款利率，還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭(zhēng)取項(xiàng)目。 中國(guó)工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷(xiāo)售前景看好、戶(hù)型合理的項(xiàng)目。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的監(jiān)控。,中國(guó)建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂(lè)得家”品牌，爭(zhēng)奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場(chǎng)上
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