城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系淺議(已修改)
2025-08-15 02:07 本頁面
【正文】 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系淺議—以廣州市為例宜春學(xué)院 生命科學(xué)與資源環(huán)境學(xué)院 資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理 葉丹指導(dǎo)教師： 陳路揚摘要：城市規(guī)劃是城市生長的需求和體現(xiàn)。城市的形成和發(fā)展是一個時空過程，具有繼承性，對一個城市的空間擴(kuò)展?fàn)顟B(tài)的研究和對城市擴(kuò)展的時空規(guī)律和動力機(jī)制的探討可以使人們正確把握其在城市化進(jìn)程中所處的階段，預(yù)測城市發(fā)展趨勢。本文以廣州市為例探討了其在1980年以來城市空間擴(kuò)展及結(jié)構(gòu)演化的現(xiàn)象和特點。關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃。城市空間擴(kuò)展。廣州市。Abstract：The city planning is the requirement and materialization of urban development，and the expansion is a spacetime process。The research on urban spatial expansion，its spacetime discipline and its impetus mechanism can make us to grasp the period in urbanization process of the city。And can help us to forecast the trend of the development of the city。This paper takes the case of Guangzhou，focuses on the phenomenon and characteristics of its urban spatial expansion and evolution of urban spatial structure since 1980s. Keyword：The city planning；urban spatial expansion；Guangzhou city。隨著城市化進(jìn)程的加速和商品房的大規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處：規(guī)劃的滯后造成了房地產(chǎn)開發(fā)的無序，而房地產(chǎn)的無序開發(fā)也違背了城市規(guī)劃的初衷，影響著城市的空間布局。本文以廣州市為例，探討城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系。廣州市作為全國商品房率先發(fā)展的城市，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程以及出現(xiàn)的問題具有代表性，其經(jīng)驗教訓(xùn)值得深入探討。房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住和工作空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動，本質(zhì)上屬于生產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域[1]。房地產(chǎn)開發(fā)是提高房地產(chǎn)資源配置效率的中心環(huán)節(jié)。本章首先闡述了城市、城市開發(fā)以及城市開發(fā)與城市規(guī)劃的相互關(guān)系；其次，分析了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)涵、分類及其指導(dǎo)原則；最后，論述房地產(chǎn)開發(fā)項目，重點是開發(fā)項目的可行性研究及建設(shè)監(jiān)理。城市規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的計劃和各項建設(shè)的綜合部署，是指導(dǎo)城市開發(fā)、建設(shè)和管理的重要依據(jù)和手段。在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行城市建設(shè)，可以取得合理的城市布局、完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和良好的城市生態(tài)環(huán)境。1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在聯(lián)系 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇產(chǎn)生重大影響城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)方向和地段選擇提供依據(jù)，從而規(guī)定、制約著城市居住空間的發(fā)展方向和模式[8]。2000年國務(wù)院正式批復(fù)番禺、花都撤市設(shè)區(qū)納入廣州，廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃由此確定了“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的城市戰(zhàn)略布局。這一發(fā)展規(guī)劃大大激發(fā)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，如海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)一直不發(fā)達(dá)，隨著廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的提出，新會展中心、生物島、信息港、新客運港等陸續(xù)落戶該區(qū)，一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在海珠區(qū)斥巨資開發(fā)，目前，濱江路沿線、寶崗大道、廣州大道南和琶洲已成為廣州商品房建設(shè)和銷售的熱點區(qū)域；廣州成功申辦2010年亞運會的規(guī)劃前景，也使黃埔區(qū)東圃鎮(zhèn)奧林匹克體育中心周圍的樓盤開發(fā)量大大增加；番禺區(qū)新火車站和地鐵、大學(xué)城、南沙新城的建設(shè)，使番禺區(qū)連年成為全市十區(qū)中的商品房銷售第一。 城市規(guī)劃主要通過改變城市空間結(jié)構(gòu)和改善城市配套設(shè)施、道路交通網(wǎng)絡(luò)來影響房地產(chǎn)商品價格城市空間結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢指引交通規(guī)劃方案，預(yù)示處于城市發(fā)展方向的地區(qū)其道路交通網(wǎng)絡(luò)和城市配套設(shè)施將大為改善，而交通及配套設(shè)施與房地產(chǎn)價格的關(guān)系緊密相聯(lián)，通達(dá)性是確定土地價值的最大因素[5]。在追逐利潤的目標(biāo)驅(qū)使下，房地產(chǎn)自然向交通便捷處集中。在一定程度上，商住價格的空間分布規(guī)律反映了城市的功能結(jié)構(gòu)與形態(tài)結(jié)構(gòu)的地區(qū)差異。20世紀(jì)90年代，海珠區(qū)通過大量房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從工業(yè)型城區(qū)向生活型城區(qū)的轉(zhuǎn)變。但在這一轉(zhuǎn)變過程中，城市建設(shè)明顯缺少目標(biāo)導(dǎo)向和統(tǒng)一部署，導(dǎo)致 “重開發(fā)，輕配套”現(xiàn)象出現(xiàn)，始終沒有形成市一級的商業(yè)中心，因此“居住在珠江以南，購物到珠江以北”的局面沒有得到根本改變。該區(qū)最新的發(fā)展概念將其未來結(jié)構(gòu)規(guī)劃成“一城兩片，綠新藍(lán)帶”，東部為創(chuàng)業(yè)組團(tuán)，西部為居住和商業(yè)組團(tuán)，以果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)為綠心，江、涌水系和綠帶貫穿環(huán)繞城區(qū)，這將大大改善該區(qū)的居住環(huán)境和商業(yè)條件，并帶來海珠區(qū)房價的不斷攀升。連接番禺區(qū)的華南快速干線帶動了華南板塊郊區(qū)大盤的興旺，隨著地鐵三號線、新光快速干線的建成，該地區(qū)樓價必將繼續(xù)上漲；黃埔區(qū)由于地鐵五號線的利好消息，出現(xiàn)了金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬科城市花園等頗具規(guī)模的樓盤項目，均價已在3700～4000元／m2之間。 城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用城市分區(qū)規(guī)劃對土地性質(zhì)、開發(fā)用途做出明確規(guī)定，劃分居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；詳細(xì)規(guī)劃則對房地產(chǎn)開發(fā)強度、形體景觀、環(huán)境容量、設(shè)施配套進(jìn)行控制，以及對建筑退縮紅線距離、容積率、密度、綠地率、建筑高度等做出限定[8]。所以，分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃是控制土地供應(yīng)量、保護(hù)土地資源、避免房地產(chǎn)無序開發(fā)及維護(hù)城市良好景觀風(fēng)貌的重要保證。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，城市規(guī)劃應(yīng)對房地產(chǎn)市場做出及時反映，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況做出修改和調(diào)整?？傊?，房地產(chǎn)在城市規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行開發(fā)的同時，城市規(guī)劃也要充分考慮開發(fā)商利益，增強規(guī)劃彈性和應(yīng)變能力。2 現(xiàn)階段我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的主要矛盾及原因 城市發(fā)展方向不明確造成了房地產(chǎn)開發(fā)的無序和隨意性回顧廣州城市空間發(fā)展過程，從1954年至今已修編過15輪總體規(guī)劃方案，規(guī)劃用地一直向城市東部（天河區(qū)、黃埔區(qū)）擴(kuò)展。由于行政區(qū)劃的制約，廣州1996年修編的
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