【正文】 北京大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) 土地一級開發(fā) 項目申請報告 報告申報單位：北京市土地整理儲備中心大興 區(qū)分中心 報告編制單位：北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公 司 項目報告編制單位： 北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公司（證書編號：工咨甲 10120210013） 總 經 理：張德山 編制負責人：張雨廷 編 制 人：譚宏 許松 姬云飛 審 核 人 : 劉敬民 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 ......................................................6 一、項目申報單位概況 .......................................................... 6 二、項目概況 ........................................................................... 7 三、報告編制依據 ................................................................. 13 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 .......................... 15 一、發(fā)展規(guī)劃分析 ................................................................. 15 二、產業(yè)政策分析 ................................................................. 21 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 ............................................... 26 一、資源開發(fā)方案 ................................................................. 26 二、資源利用方案 ................................................................. 27 三、資源節(jié)約措施 ................................................................. 27 第四章 節(jié)能方案分析 .................................................................... 28 第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 ...................... 30 一、項目選址及用地方案 .................................................... 30 二、土地利用合理性分析 .................................................... 33 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 .................................... 33 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ................................................... 40 一、項目建設環(huán)境 ................................................................. 40 二、環(huán)境保護 ......................................................................... 42 三、地質災害影響分析 ........................................................ 45 四、特殊環(huán)境影響分析 ........................................................ 45 第七章 經濟影響分析 .................................................................... 46 一、經濟效益測算 ................................................................. 46 二、經濟費用測算 ................................................................. 47 三、經濟分析 ......................................................................... 59 四、區(qū)域經濟及宏觀經濟影響分析 .................................... 60 第八章 社會影響分析 ................................................................ 62 一、社會影響效果分析 ........................................................ 62 二、社會適應性分析 ............................................................. 63 三、社會風險及對策分析 .................................................... 63 第九章 結論及建議 ........................................................................ 66 一、結論 ................................................................................. 66 二、建議 ................................................................................. 66 附表： 項目投資估算表 附圖： 項目 控規(guī)圖 第一章 申報單位及項目概況 一、項目申報單位概況 單位名稱：北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心 單位地址：北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興政街 29號 單位性質：全額撥款事業(yè)單位； 法人代表：朱德良 機構設置：規(guī)劃綜合部、土地整理部、土地儲備開發(fā)部、市場交易部； 業(yè)務職能：受北京市土地整理儲備中心委托承擔本區(qū)范圍內土地的收購、整理、儲備、一級開發(fā)及經營性用地入市公開交易的管理工作，其主要職能如下： 土地整理方面：承擔土地后備資源調查、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃編制等專項技術任務；參與本市土地開發(fā)整理年度計劃編制；負責土 地開發(fā)整理項目立項踏勘、可研、規(guī)劃設計及預算的初審；負責土地開發(fā)整理項目實施期間的指導、監(jiān)督、檢查，參與項目的竣工驗收；參與土地開發(fā)整理有關政策研究。 土地儲備方面：參與土地儲備開發(fā)有關政策研究；組織編制全市年度土地收購儲備計劃；負責市中心為主體的儲備開發(fā)實施工作；負責市中心儲備土地的期間管理工作；負責儲備、一級開發(fā)、入市交易土地規(guī)劃意見書申報。 開發(fā)管理方面：負責全市土地一級開發(fā)管理及一級開發(fā)招投標組織工作；編制年度土地一級開發(fā)計劃；參與土地一級開發(fā)管理有關政策研究；負責儲備開發(fā)土地驗收工作。 市場交易方 面：負責市土地交易市場招標拍賣掛牌業(yè)務咨詢、業(yè)務組織及后期協調工作；參與土地市場交易有關政策研究。 二、項目概況 1．項目名稱：北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A 組團土地一級開發(fā)項目 2．項目建設背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 方公里，總人口 萬人。大興區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相望，北接豐臺、朝陽二區(qū)。 經過十幾年的建設，大興區(qū)基礎設施已比較完善，尤其是北京經濟技術開發(fā)區(qū)達到了高標準的“七通”。伴隨北京市政府近年來對南城的政策引導 和投資力度的加大，南六環(huán)、南五環(huán)東西貫穿該地區(qū)，使這些區(qū)域的基礎設施更趨完善，具有了系統的供電、供水、供暖、供氣網絡和雨污水排放管線，交通四通八達，電訊設施十分齊全。 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸－兩帶－多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中 心中的重要一點，距北京市區(qū) 35公里，距大興新城 23公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽。鎮(zhèn)域南北長約 11公里，東西寬約 20公里，鎮(zhèn)域總面積約 136平方公里。依據總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農業(yè)、新技術產業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。 隨著國家重大基礎設施可能落戶大興，為區(qū)域臨空經濟的發(fā)展提供了機遇 大興新城規(guī)劃中預留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結合重大基礎設施進行規(guī)劃定位調整奠定了基礎。 通過本項目的實施，完成項目用地的征地拆遷以及市政道路建設和地下管網的敷設，使項目用地達到“七通一平”建設條件，并對一級開發(fā)后具備條件的經營性建設用地以公開招標、拍賣或掛牌方式組織上市交易。 3．項目建設內容： 本項目土地一級開發(fā)實施的主要內容包括：前期手續(xù)的辦理、拆遷補償的實施、市政方 案的咨詢與市政建設、驗收入市交易及相關后續(xù)事項。本項目拆遷涉及民宅拆遷總共 16戶，建筑面積 4000萬平方米；本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。 4．項目位置： 該項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起 通和路，東至今榮大街。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 5．建設用地規(guī)模： 本項目總用地面積 ，建設用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 。 6．建設方案： 本項目總用地面積 ，建設 用地面積 ，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；新建面積 萬平方米，其中居住用地建筑面積 萬平方米，安置用房A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 方米，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24米。本項目用地內需拆除舊有建筑 5639平方米。 8．項目開發(fā)周期：本項目計劃 2021 年 4 月開始實施， 2021 年10月 具備上市條件，至 2021年 4月完成全部土地一級開發(fā)。 A 組團用地范圍 通 和 街 今 榮 大 街 榆 平 路 榆 緯 四 路 本項目開發(fā)周期為兩年。 第一階段：從 2021年 3月至 2021年 5月，完成前期 手續(xù)（規(guī)劃意見書、建設項目用地預審、一級開發(fā)立項、建設用地規(guī)劃許可證、制定拆遷工作方案等）的申報工作。 第二階段：從 2021年 4月至 2021年 6月，完成征地工作。 第三階段：從 2021年 6月啟動民宅拆遷 ,9月完成民宅拆遷。 第四階段：從 2021年 10月至 2021年 10月，完成基礎設施建設。 第五階段： 2021 年 10 月至 2021 年 4 月，申請一級開發(fā)驗收，入市交易及后續(xù)事項。 9．項目投資及資金籌措： 本項目總投資 19722 萬元，由北京市土地整理儲備中心及大興區(qū)分中心負責項目資金的籌措。 10．經濟預測 經預 測，本項目總投資項目預計投入 19722萬元，預計收入 15848萬元，預計虧損 3874萬元。 11．項目進展情況 目前，本項目正在同步辦理項目規(guī)劃意見書、項目交通影響評價、項目環(huán)境影響評價等前期手續(xù)，拆遷的前期準備工作已準備就緒，拆遷工作于今年展開。 12．項目招標 本項目管理體制實行項目責任制、施工監(jiān)理制，并對相關專業(yè)工程等采用相應的招標方式。 本項目建設過程中所涉及的招標內容主要包括：拆遷招標、拆除招標、市政工程和其他專業(yè)工程招標。本項目的招標工作應按照北京市規(guī)劃委員會《關于印發(fā)北京市規(guī)劃委員會建設工程勘 察設計招投標備案程序暫行規(guī)定的通知》、《北京市工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》（北京市人民政府第 89號令）、《關于印發(fā)北京市工程建設項目招標方案核準辦法的通知》【京發(fā)改（ 2021）664號】等文件的規(guī)定執(zhí)行，確保本項目在工程質量、實施進度、安全管理、成本控制等各方面按規(guī)范實施。 13. 項目運作模式 市、區(qū)兩級中心作為組織主體，負責項目資金的籌措監(jiān)管和項目各項手續(xù)的辦理。由區(qū)分中心確定項目管理單位，負責項目的征地、拆遷及市政基礎設施建設等具體事務性工作。 原則上市、區(qū) 兩級中心按 8： 2 的比例投入項目開發(fā)所需資金，具體到本項目來說由市中心負責征地、拆遷費用以及征地過程中發(fā)生的相關稅費，共計 15778萬元；由區(qū)分中心負責前期費用、市政建設及公益設施資金等其它費用，共計 3944萬元。 按簽訂的各項協議，由市、區(qū)二級中心按協議約定的資金數額支付給協議的乙方，即第三方支付原則。 項目所需資金由區(qū)分中心