【正文】 1 永興縣翠竹賓館建設(shè)工程 可行性研究報告 （正 本） 湖南省 HXL設(shè)計規(guī)劃有限公司 二○ 一一年十二月 2 目 錄 第一章 概 述 項目背景 與 任務依據(jù) …… ……………………………………………………… 11 研究的主要內(nèi)容與過程 ………………………………………………………… 12 項目建設(shè)的必要性 ……………………………………………………………… 13 主要研究結(jié)論 …………………………………………………………………… 17 第二章 項目研究區(qū)域概況 項目研究范圍 ……………………………………………………………………… 21 研究區(qū)域 社會經(jīng)濟概況 …………………………………………………………… 22 社會經(jīng)濟發(fā)展預測 ………………………………………………………………… 28 第三章 交通量預測 路網(wǎng)概況及分析 …………………………………………………………………… 31 ………………………………………………………………… 32 ……………………………………………… ………………………… 36 第四章 建設(shè)規(guī)模與技術(shù)標準 技術(shù)標準選擇的依據(jù) ……………………………………………………………… 41 技術(shù)標準論證 ……………………………………………………………………… 43 技術(shù)標準的采用 …………………………………………………………………… 46 強制性條文執(zhí)行情況 ……………………………………………………………… 47 第五章 建設(shè)條件與方案比選 建設(shè)條件 ………………………………………………………………………………51 砂石材料的來源及運輸條件 ………………………………………………………52 現(xiàn)有公路概況 ………………………………………………………………………53 路線起終點與主要控制點 ……………………………………………………… 56 路線 方案 比選 …………………………………………………………………… 58 推薦方案工程概況 ……………………………………………………………… 513 第六章 實施方案 項目的招標 ………………………………………………………………………… 61 施工計劃 …………………………………………………………………………… 61 工程 管理 …………………………………………………………………………… 61 運營 管理 …………………………………………………………………………… 64 第七章 投資估算與資金籌措 投資估算 …………………………………………………………………………… 71 資金籌措 …………………………………………………………………………… 73 第八章 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價的依據(jù)及原則 …………………… ……………………………………… 81 國民經(jīng)濟評價主要參數(shù)的選取 …………………………………………………… 81 3 國民經(jīng)濟效益計算 ………………………………………………………………… 85 國民經(jīng)濟費用計算 ………………………………………………………………… 815 國民經(jīng)濟評價指標計算 …………………………………………………………… 819 國民經(jīng)濟敏感性分析 ……………………………………………………………… 821 財務評價 ……………………………………………………… …………………… 822 第 九 章 土地利用評價 、類型及人均占有量 ………………………………………………… 91 、主要拆遷建筑物的種類和數(shù)量 ……………………………… 91 《公路建設(shè)項目用地指標》的符合性 …………………………………………… 91 集約節(jié)約使用土地措施………………………………………………………………93 第 十 章 工程環(huán)境影響分析 沿線環(huán)境特征 ………………………………………………………………………101 工程對環(huán)境的影 響 …………………………………………………………………101 環(huán)境保護對策措施 …………………………………………………………………102 第 十一 章 節(jié)能分析 燃油節(jié)約 ………………………………………………………………………… 111 燃油節(jié)約計算 …………………………………………………………………… 112 節(jié)能分析 ………………………………………………………………………… 114 結(jié)論 ……………………………………………………………………………… 114 第 十二 章 社會評價 社會影響分析 ………………………………………………………………………121 互適性分析 …………………………………………………………………………122 社會風險分析 ………………………………………………………………………122 社會評價結(jié)論………………………………………………………………………123 第 十三 章 風險分析 主要風險因素的識別 ………………………………………………………………131 風險程序分析 …………………………………… …………………………………132 防范和降低風險措施 ………………………………………………………………134 第 十四 章 結(jié)論與建議 推薦方案總體描述 …………………………………………………………………141 推薦方案主要優(yōu)缺點 ……………………………………………………………… 4 141 結(jié)論與建議 …………………………………………………………………………141 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 一、項目概況 項目名稱： 永興翠竹賓館 建設(shè) 單位： 永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公 司 建設(shè)性質(zhì)：新 建 項目法人： 劉定美 二、項目 建設(shè) 單位基本情況 永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司 成立于 年 月 日，企業(yè)法人代表 劉定美 ，公司注冊資本 萬元，主要從事 房地產(chǎn)開發(fā) 、 房屋銷售 、 煙酒、食品銷售 、 園林綠化等。 三、 項目 可研 報告編寫依據(jù) 永興翠竹賓館 可研項目報告編制委托書； 國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)； 永興縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年計劃綱要； 國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟審評方法與參數(shù)》 (第三版 )及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準 ； 根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，以及 永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司 提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。 5 四、 項目 可研 報告編制原則 編制的全過程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟的原則；編制的成果需符合國家 相關(guān) 法規(guī)、標準、規(guī)范和規(guī)劃； 堅持技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理、運行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則； 在 永興縣總體規(guī)劃的指導下，以發(fā)展、提高為中心，滿足永興縣 政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一； 以人為本，精心設(shè)計，通過該工程項目建設(shè)，逐步完善 永興縣 的基礎(chǔ)設(shè)施，進一步帶動 永興縣 的經(jīng)濟建 設(shè)，促進 永興 酒店服務業(yè)的全面發(fā)展。 五、 項目 可研 報告編制范圍 對該項目在市場需求、市場分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。 六、項目提出的理由 為了認真貫徹落實 永興縣 委、 縣 政府提出的 “加快 旅游興 縣 ” 戰(zhàn)略部署， 打造 粵港澳 后花園的目標， 更好地促進 永興縣 “兩型”社會的建設(shè)， 提升 永興 旅游接待服務設(shè)施層次不高等實際問題，打造獨具特色的 高檔商務 大酒店 ， 打造 永興縣 高規(guī)格接待服務平臺。 第二節(jié) 項目概況 一、項目 簡介 永興縣翠竹賓館 位于 永興縣城永康路，北靠龍山路，南連環(huán)城西路 。 本 項目 總 用地 面積 為 平方米，該地塊屬于 永興縣 國有土地使 6 用權(quán)掛牌出讓用地 ， 宗地編號為 號地塊。 土地使用權(quán)證號 為 永國用 〔 2021〕 第 號 （ 詳見 后 附圖 ） 。 永興翠竹賓館 是 郴州市、永興縣 2021 年市、縣兩級重點建設(shè)項目 。 大 樓為 層 高層建筑 ，層高為 米， 框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 總建筑面積為 平方米。 大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米，三層以上分三個單元樓。 其中第一、二單元 均 為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層 酒店 客房，建筑面積為 平方米。 賓館 總建筑面積 平方米。 大樓一、二層 全部 為酒店 餐飲、商務、休閑區(qū) ， 第三單元 — 層 為 酒店客房 。 本可行性研究報告重點分析 翠竹賓館 建設(shè)項目的可行性分析、論證和結(jié)論。 翠竹賓館 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 結(jié)構(gòu) 布局 建筑 結(jié)構(gòu) 層高 （ m） 建筑面積 （㎡） 客房 套數(shù) 功 能 1 架空層 框剪 4 水、電設(shè)施和停車場 2 1層 框剪 餐飲 3 2層 框剪 商務、足療、棋牌等 4 一、二單元 3— 層 框剪 均 3 商品房 住宅 樓 6 三單元 3— 層 框剪 均 3 豪華客房 頂棚 8 合計 二、 周圍環(huán)境與設(shè)施 7 該地塊處于 永興縣 城區(qū)核心地段， 主要出入口為 永康路 和 龍山路、環(huán)城西路 ， 項目地 北邊緊鄰 翠竹廣場，有 風景秀麗 城中小公園 —翠竹公園 ，西連 。 項目附近有 永興縣人防辦、縣中醫(yī)院 、 郴電國際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃氣公司等 單位及活動場所。另外項目附近還有 昌興花園 、 翠竹花園 等高檔住宅區(qū) 。片區(qū)以 翠竹廣場和街心 公園為亮點，以 發(fā)達便利的城市道路交通 為依托， 在此建造 規(guī)模比較大的賓 館 是應勢所需，此地是酒店 賓館 開發(fā)的黃金寶地。 三、主要建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè) 翠竹賓館 一座 ，建筑面積約 平方米 （不含住宅樓面積） ，土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等 。 項目建設(shè)進度 項目建設(shè)期 個月，于 年 — 月底完成項目的可行性研究、勘探、設(shè)計工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設(shè)備供應商，確保 年 月 — 年 月 底全部完成施工任務，并申請 竣 工驗收。 投資估算和資金籌措 項目總投資 ： 估算為 萬元。其中建設(shè)投資 萬元（其中工程費用 萬元，工程建設(shè)其他費用 萬元，工程預備費 萬元），無建設(shè)期利息，流動資金 萬元。 建設(shè) 資金來源 ： 全部由建設(shè)單位 自籌。 （ 1） 目前已投入資金 8 已投入資金匯總表 序號 費用 金額 1 規(guī)費 2 土地款 3 土地稅費 4 已開票樁基 5 已開票毛渣 6 后期樁基開票 7 后期土建開票（到第 層） 8 投入貨幣資金 9 合計 （ 2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入 約 萬元 （ 3）還需要自籌資金 萬元 項目財務和經(jīng)濟評價 本項 目年均營業(yè)收入為 萬元，年均 利潤總額 萬元， 所得稅后 年均 凈 利潤總額為 萬元，總投資收益率 %， 所得稅后全部投資財務內(nèi)部收益率為 %， 投資回收期 年（含建設(shè)期 1年）， 稅后財務凈現(xiàn)值 萬元，大于零。主要財務指標均高于行業(yè) 9 基準指標，經(jīng)濟效益較好，因此在財務上是可行的。 項目財務評價指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目營業(yè)收入 年均休閑度假中的餐飲收入 萬元 年均住宿收入 萬元 年均商鋪租賃收入 萬元 年均娛樂項目收入 萬元 年均會務會展收入 萬元 年均旅游商品銷售收入 萬元 2 年均營業(yè)稅金與附加 萬元 3 年均總成本費用 萬元 4 年均經(jīng)營成本 萬元 5 總定員 人 6 投入總資金 萬元 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 7 項目經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標 項目稅前財務內(nèi)部收益率 % % 項目稅 前財務凈現(xiàn)值 萬元 ic=8% 項目稅前靜態(tài)投資回收期 年 年 項目稅后財務內(nèi)部收益率 % %