【正文】 雅安“雨城假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司 2021 年 7 月 目錄 序 言……………………………………………………………………………… 2 第一章 項(xiàng)目背景分析………………………………………………………… 3 第二章 市場(chǎng)調(diào)查分析………………………………………………………… 5 第三章 項(xiàng)目自身因素分析…………………………………………………… 6 第四章 項(xiàng)目定位分析………………………………………………………… 8 第五章 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)………………………………………………………… 11 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì)……………………………………………… …… 13 第七章 建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………………………………………………………… 14 第八章 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)………………………………………………………… 15 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………… 17 附表 17 序言 本可行性研究報(bào)告是本報(bào)告工作小組以項(xiàng)目所在城市雅安進(jìn)行實(shí)地考察為基礎(chǔ)。運(yùn)用詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料，通過(guò)科學(xué)的評(píng)估方法，做到客觀中立，為投資者做出正確抉擇提供可靠的依據(jù)。 本文研究的主要內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目在法律，政策上的允許度，在運(yùn)作中的可操作性，在技術(shù)上的可執(zhí)行性以及經(jīng)濟(jì)上的投資回報(bào)等問(wèn)題進(jìn)行專項(xiàng)研究，同時(shí) 對(duì)本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等都作了詳細(xì)的研究。 該報(bào)告將作為編制和審批設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，簽定設(shè)計(jì)合同的依據(jù)，同時(shí)也是籌措資金和向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)。本報(bào)告是安排計(jì)劃，開(kāi)展各項(xiàng)建設(shè)前期工作的參考性文本。 第一章 項(xiàng)目背景分析 （一） 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浩蕩春風(fēng)給房地產(chǎn)業(yè)和住宅市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限生機(jī)，市場(chǎng)一度出現(xiàn)東盛西緩，沿海發(fā)達(dá)而內(nèi)地相對(duì)落后的市場(chǎng)格局，政府為了平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促使東西方經(jīng)濟(jì)，資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性、可 持續(xù)發(fā)展，提出了實(shí)施“西部大開(kāi)發(fā)”的戰(zhàn)略構(gòu)想，以幫助西部的經(jīng)濟(jì)趕上東 部和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。 進(jìn)入新千年，隨著政府西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和城市化進(jìn)程的加快，西部房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了新的歷史機(jī)遇。在一系列利好支持下，旅游資源豐富的川西中心城市雅安也迎來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)的絕佳時(shí)機(jī)。 （二） 區(qū)域市場(chǎng)分析 雅安市屬于中小城市，區(qū)域市場(chǎng)由于受各方面條件制約，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論從經(jīng)營(yíng)理念和開(kāi)發(fā)技術(shù)水平等方面，都停留在一種低級(jí)的狀態(tài)，與成都等發(fā)達(dá)地區(qū)存在很大的差距。從目前雅安地區(qū)市場(chǎng)供求來(lái)看，供求關(guān)系基本保持平衡，市場(chǎng)至今沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)情況，開(kāi)發(fā)量基本是數(shù)千平米的小量，開(kāi)發(fā)的樓盤均以中低檔為主，并且多數(shù)是磚 混結(jié)構(gòu)的房屋，開(kāi)發(fā)成本也不高，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)滯后。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略之后，隨著政策的調(diào)整，雅安政府也相應(yīng)實(shí)施了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的策略，如大力發(fā)展城市小商業(yè)，建設(shè)旅游型的消費(fèi)城市，加大固定資產(chǎn)的投資，再加上人們對(duì)先進(jìn)產(chǎn)品的自然追求，雅安市場(chǎng)潛力一旦挖掘出來(lái)，市場(chǎng)前景將一片看好，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新的歷史機(jī)遇。 （三） 城市背景分析 雅安地處四川盆地邊緣，屬歷史重鎮(zhèn)，有著悠久的歷史文化淵源。雅安全市幅員 平方公里，總?cè)丝?30 萬(wàn)，城市人口 15 萬(wàn)，轄 10 鎮(zhèn) 12 鄉(xiāng)，有 4 個(gè)街道辦事處。雅安地區(qū)氣候宜人、溫暖，適 合休閑旅游。雅安市雨量充沛，有著“雨城”之稱。雅安的物產(chǎn)資源豐富，被列為全國(guó)“八五”星火計(jì)劃山區(qū)綜合技術(shù)開(kāi)發(fā)示范區(qū)；國(guó)家農(nóng)村初級(jí)電氣化試點(diǎn)縣市；四川山區(qū)“科教興市”綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)市?，F(xiàn)有中央、省、地、市屬企業(yè)工廠近 200 家，初步形成以汽車制造、軍工、機(jī)械、食品、皮革、石材、化工等主體工業(yè)體系。雅安設(shè)有大學(xué)、中專、科研單位 20 多所，擁有各類專業(yè)技術(shù)人才 萬(wàn)余人，獲中、高級(jí)職稱的科技人員占全市人口的 %，具有大專以上文化的人數(shù)所占人口比例，居全省的第四位。 雅安城區(qū)位于青衣江、周公河、隴西河、噴江匯流處， 四水環(huán)城，九橋連通，山清水秀。八十年代按照城市總體規(guī)劃建設(shè)，雅安曾獲全國(guó)規(guī)劃管理表彰和全省城市總體規(guī)劃實(shí)施檢查評(píng)比一等獎(jiǎng)，被國(guó)家列為對(duì)外國(guó)人開(kāi)放城市之一。國(guó)內(nèi)外游客盛贊雅安是“環(huán)境優(yōu)美、清潔、寧?kù)o”的城市。 雅安有著豐富的旅游資源，素有“熊貓故鄉(xiāng)”的美名，并具有獨(dú)特的“茶文化”的特色，作為南方絲綢之路的起點(diǎn)，以及碧峰峽旅游風(fēng)景區(qū)及野生動(dòng)物園的建設(shè)和對(duì)外開(kāi)放，雅安勢(shì)必會(huì)吸引大量的國(guó)內(nèi)外游客到雅安來(lái)旅游觀光和休閑購(gòu)物。 第二章 市場(chǎng)調(diào)查分析 為了“雨城假日廣場(chǎng)”更好的目標(biāo)市場(chǎng)定位，我們對(duì)雅安整個(gè)樓市作了全方面的調(diào)查 ，包括地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案統(tǒng)計(jì)、雅安雨城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析、雅安雨城區(qū)商業(yè)場(chǎng)所情況調(diào)查，以下逐個(gè)列表分析。 （一） 雅安市地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案統(tǒng)計(jì)分析（附表 15） （二） 雅安雨城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析（附表 6） （三） 雅安雨城區(qū)商業(yè)場(chǎng)所情況調(diào)查（附表 7） 第三章 項(xiàng)目自身因素分析 （一） 項(xiàng)目概況 基本情況 區(qū)位： 雅安雨城區(qū)朝陽(yáng)街體育場(chǎng) 面積： 25 畝 所屬區(qū)域： 雅安市（原地區(qū)）體委 用途： 商業(yè) 高度限制： 容積率限制： 地塊描述 形狀： 長(zhǎng)方形 臨街面： 兩面臨街（朝陽(yáng)街、沿江東路） 人車分流： 沿江路和東大街進(jìn)出 主通道 人流量： 根據(jù)抽樣調(diào)查，預(yù)計(jì)每天機(jī)動(dòng)車 30004000 輛，三輪車、自行車 80001000輛，人行 150002021人次 周邊環(huán)境 商業(yè)： 臨近的東大街是雅安地區(qū)的商業(yè)中心，有人民商場(chǎng)、雅安商場(chǎng)、第一百貨、勝利商場(chǎng)、友誼服裝市場(chǎng)、雨城花園服裝廣場(chǎng)等主要商業(yè)場(chǎng)所。 居?。? 位于沿江東路，臨江而居，環(huán)境優(yōu)美。周邊有商場(chǎng)、圖書(shū)館、書(shū)店、郵局、電影院、證券部、小學(xué)、中學(xué)、菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。 辦公： 該地是雅安城區(qū)的商業(yè)中心，交通方便。周邊有地委、雨城區(qū)政府、雅洲賓館、法院等單位。 人文地理： 周邊有圖書(shū)館、書(shū)店、電影院、中小學(xué)校等單位。該地是雅安城區(qū)的文化中心。緊臨青衣江，區(qū)位優(yōu)越。 風(fēng)水： 基礎(chǔ)配套 水： 臨近主管網(wǎng) 電： 臨近電網(wǎng) 氣： 臨近主管網(wǎng) 通訊： 臨近主線網(wǎng) 光纖電視： 臨近主線網(wǎng) 互聯(lián)網(wǎng)： 可開(kāi)通 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有無(wú)特殊限制 高壓線： 紅線范圍內(nèi)無(wú)（有兩臺(tái)變壓器） 地下文物： 名貴樹(shù)木： 紅線周邊有五棵銀杏樹(shù) 重要設(shè)施： 無(wú) 其他： 適合開(kāi)發(fā)物業(yè)類型 適合商業(yè)開(kāi)發(fā)、其次是住宅、辦公用。 （二） 項(xiàng)目 SWOT分析 1. 優(yōu)勢(shì)（ S） （ 1） .項(xiàng)目位于雅安市中心地 段，交通便捷，每天面臨數(shù)萬(wàn)人流量的巨大商機(jī)，有著不可比擬的地段優(yōu)勢(shì)。 （ 2） .本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式展開(kāi)，華能電力的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作實(shí)力，羅賓納公司的豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)，再加上 機(jī)構(gòu)在廣告策劃及營(yíng)銷管理上的強(qiáng)力支持，有利于項(xiàng)目良好運(yùn)作。 （ 3） .在雅安建設(shè)大型商業(yè)廣場(chǎng)有助于樹(shù)立雅安城市形象，當(dāng)?shù)卣αχС直卷?xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此，項(xiàng)目在政策上必將得到市政府的多方面。 （ 4）。該項(xiàng)目地塊是一足球場(chǎng)的凈地，不存在拆遷等不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于開(kāi)發(fā)成本的控制。 （ 5） .商業(yè)廣場(chǎng)具有一定規(guī)模，有利于創(chuàng)造環(huán)境 和商業(yè)氛圍。 （ 6） .開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)。 2. 劣勢(shì)（ W） （ 1） .項(xiàng)目地塊存在高低差異，沿江路與整個(gè)地坪存在 米 — 米的高差，在建筑布局規(guī)劃上存在難度，項(xiàng)目東北邊是個(gè)死角，必須與市政通道相配合。 （ 2）如今市場(chǎng)普遍對(duì)期房信心不足，對(duì)項(xiàng)目前期的銷售有所影響，不利于資金回籠。 （ 3） .市場(chǎng)需求量存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） （ 1） .競(jìng)爭(zhēng)樓盤實(shí)力較弱，有利于本項(xiàng)目的推廣。 （ 2） .競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯，雅安至今無(wú)一個(gè)大型的商業(yè)社區(qū)。 （ 3） .大型商業(yè)廣場(chǎng)有利于促進(jìn)雅安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （ 4） .政府的強(qiáng)力支持。 4. 問(wèn)題點(diǎn)（ T） （ 1） .樓花階段如何創(chuàng)造吸引力，尋找賣點(diǎn)，回收資金。 （ 2） .項(xiàng)目地塊存在死角，如何在規(guī)劃上合理處理，創(chuàng)造商氣。 （ 3） .本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高，資金流量大，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本、進(jìn)度、質(zhì)量的嚴(yán)格控制。 第四章 項(xiàng)目定位分析 （一） 項(xiàng)目定位 1. 城市建設(shè)要求： 雅安是一個(gè)正待開(kāi)發(fā)的中小城市，城市建設(shè)相對(duì)落后。本項(xiàng)目所處的體育場(chǎng)配套設(shè)施陳舊，外觀空曠，極大的影響了雅安市的市容，市貌。 2. 經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展的要求 從整個(gè)城市來(lái)看，目前還沒(méi)有一個(gè)設(shè)施先進(jìn)、配套齊全、規(guī)劃布局合理、風(fēng)格清新獨(dú)特的大型高檔商業(yè)社區(qū)，本項(xiàng)目處于雅 安城市中心，是雅安市民集會(huì)休閑的主要場(chǎng)所，每天幾萬(wàn)人的人流量，有助于形成商業(yè)黃金口岸。 3. 市民生活的需要 項(xiàng)目臨靠的沿江路已經(jīng)被改造成為一條集綠化、休閑為一體的景觀道路，是市民休閑的絕佳選擇，匯聚了巨大的人氣，市民希望與之一街之隔的體育廣場(chǎng)同樣能夠成為一個(gè)休閑娛樂(lè)的好去處。 綜合以上幾點(diǎn)，我們把項(xiàng)目定位成集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、集會(huì)于一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)步行街。 （二） 目標(biāo)客戶群定位 1. 從事小商品交易的商人、老板。 2. 具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高薪人士。 3. 作投資用途的投資客。 第五章 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 在對(duì)項(xiàng)目的特性進(jìn)行分析之后， 針對(duì)問(wèn)題的提出，我們對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要有以下設(shè)想和要求： 1. 總體規(guī)劃 （ 1） .修建兩條貫穿整個(gè)社區(qū)的道路，橫向由沿江路直通東大街，縱向由朝陽(yáng)街進(jìn)入社區(qū)中心廣場(chǎng)，與橫向道路交叉。 （ 2） .主步行街通道設(shè)計(jì)為 10 左右，形成社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)的步行街網(wǎng)絡(luò)，以增加有效的臨街商鋪間數(shù)。 （ 3） .商鋪進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)（控制在 6 米左右），讓每個(gè)銷售單位總價(jià)控制在 20— 30萬(wàn)之間。 2. 景觀設(shè)計(jì) （ 1） .整個(gè)社區(qū)景觀布局應(yīng)以廣場(chǎng)為中心。 （ 2） .廣場(chǎng)頂部可設(shè)計(jì)成輕質(zhì)透明的穹頂，在一、二層商鋪之間形成共享中庭（雅安素有雨城之稱，穹頂不 僅有采光、美觀的作用，還可以起到避雨的作用）。 （ 3） .第二層可采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)，形成環(huán)行休閑走廊，把一、二作為一個(gè)整體，設(shè)計(jì)成為立體園林景觀。 （ 4） .廣場(chǎng)中心規(guī)劃出一區(qū)域，設(shè)計(jì)為會(huì)展中心（作為產(chǎn)品推介會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、大型商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所），四周設(shè)置小型音樂(lè)噴泉等小品。 （ 5） .廣場(chǎng)底層不設(shè)或少設(shè)座位，在第二層設(shè)計(jì)為休閑、時(shí)尚主題，設(shè)有茶吧，園林小品、視覺(jué)展示系統(tǒng)、兒 童樂(lè)園、影視娛樂(lè)城、迪吧等娛樂(lè)消費(fèi)區(qū)域，充分引導(dǎo)客戶上二層消費(fèi)。 3. 社區(qū)內(nèi)部布局 （ 1） .商區(qū)主要設(shè)置成主題式商業(yè)步行街，呈直線式布局，既有效利用 面積，又能避免產(chǎn)生死角，有著良好的通透感與流暢的動(dòng)線組織，達(dá)到合理的商區(qū)人員流動(dòng)。 （ 2） .商區(qū)內(nèi)部以步行街（設(shè)計(jì)為 4— 6 米寬）為紐帶將大小商鋪有機(jī)組織在一起，商鋪劃分應(yīng)以獨(dú)立式商鋪為主，結(jié)合局部大空間自由劃分，既符合當(dāng)?shù)厣碳医?jīng)營(yíng)習(xí)慣，又能滿足不同層次的業(yè)主的需要。 4. 建筑設(shè)計(jì) （ 1） .在單體建筑上，塔樓位置最好設(shè)計(jì)在朝陽(yáng)街、沿江路臨街面上，該地段具備最佳的視覺(jué)效果，高度控制在 12 層以內(nèi)。 （ 2） .考慮到當(dāng)?shù)氐膶徝纼A向，立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為主導(dǎo)，無(wú)論在造型、色彩，還是在材質(zhì)處理上都應(yīng)給人以耳目一新之感， 把它作為一個(gè)標(biāo)志性建筑，提升雅安市的整體城市形象。 （ 3） .塔樓設(shè)計(jì)為板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，主力戶型面積在 150— 220 平方米之間，實(shí)用率不得低于 90%，以平層、錯(cuò)層為主，頂層設(shè)計(jì)為躍層，帶屋頂花園。 （ 4） .根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定辦法》有關(guān)部門說(shuō)明，項(xiàng)目住宅應(yīng)以 2A 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，全部建筑為框架結(jié)構(gòu)，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)做到統(tǒng)一預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位，安裝機(jī)外擋板，冷凝水統(tǒng)一隱蔽排放，除天然氣管道需半隱蔽設(shè)置外，給排水、強(qiáng)弱電、排油煙等管道全部于墻體內(nèi)預(yù)埋，確保建筑外立面美觀統(tǒng)一。商業(yè)區(qū)內(nèi)的配電房、公廁、垃圾箱應(yīng)在 建筑設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮，其外觀應(yīng)于建筑風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 （ 5） .可考慮在塔樓頂層設(shè)計(jì) 1— 2 套頂級(jí)豪宅，它應(yīng)具備最佳的景觀、朝向、豪華的裝修，超大的使用面積。以雅安市從未有過(guò)的精品豪宅形象出現(xiàn)，必將極大的提升樓盤品質(zhì)。 第六章 開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目自身實(shí)際情況和投資背景，創(chuàng)建該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。該項(xiàng)目的投資背景為華能集團(tuán)和成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司，由各股東投資創(chuàng)建本項(xiàng)目公司：雅安“雨城假日廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)有限公司。我們根據(jù)業(yè)主權(quán)論（ the proprietary theory）為基礎(chǔ)建立項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)模式： 華能集團(tuán) 成都羅賓納實(shí)業(yè)有限 公司 銀行 投資 貸款 該框架的運(yùn)行機(jī)制主要包括以下基本環(huán)節(jié)： 1. 投資公司與管理公司的職責(zé)分明。 投資公司作為業(yè)主負(fù)責(zé)項(xiàng)目決策及資金投入責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和后果，管理公司即為投資公司按項(xiàng)目成立的合資或獨(dú)資企業(yè)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中與政