【正文】 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目 錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 第四章 市場(chǎng)研究 1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4. 目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位 第 五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 1. 開(kāi)發(fā)機(jī)遇 2. 開(kāi)發(fā)周期安排 3. 銷(xiāo)售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測(cè) 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟(jì)效益分析 4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第八章 可行性結(jié)論 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2. 項(xiàng)目劣勢(shì) 3. 結(jié)論及建議 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第一章 項(xiàng)目決策背景 一 .內(nèi)部因素 B公司 公司項(xiàng)目布局 B公司 自 92年進(jìn)入 A市 市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、 B公司 中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、 B 公司 新城等項(xiàng)目，其中城市花園、 B 公司 中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約 17萬(wàn)平方米， B公司 新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出， A市 B公司 的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀 A市 的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū) 已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出， B公司 的物業(yè)分布與 A市 的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。 B 公司 自 92 年進(jìn)入 A 市 市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為 A市 的地產(chǎn)先鋒，在 A市 人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。 B公司 產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè) A市 市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以 B公司 有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā) A市 的其他市場(chǎng)，讓 B公司 物業(yè)深入 A市 每個(gè)角落。結(jié)合 A市 的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在 A市 的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目 ，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū) A市 鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū) A市 玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了 B公司在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。 B公司 公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 目前 A 市 公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目， B 公司 花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自 98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo) A市 市，成為 A市 公司的主要利潤(rùn)支柱，但到 2020年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目 ，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求， A市 公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有 35個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證 A市 公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和 B公司 產(chǎn)品在 A市 的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚 B公司 的大好形勢(shì)下， A市 B公司 應(yīng)充分利用 B公司 A市 地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓 B公司 品牌深入到每個(gè) A市 人心李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 中。 玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目 。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為 A市 城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 A 市 公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布 : 該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于 A市 市區(qū)的南部 , 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) : ①根據(jù) A市 市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ② A市 市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于 A市 市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西 區(qū)是 A市 市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ④規(guī)劃在河西區(qū) A市 賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是 A市 市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是 A市 市規(guī)劃 路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為 B 公司 在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第二章 項(xiàng)目概述 一 .宗地區(qū)位及用地 該宗地位 于 A市 市區(qū)南部 ,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西區(qū) ,距離中環(huán)線(xiàn)圍堤道段 5 公里 ,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線(xiàn)約 3 公里 ,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約 6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約 5公里。 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為 A市 市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表： 名稱(chēng) 面積 (萬(wàn)平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面積 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠 化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地 ) 94 可建設(shè)用地面積 431 其中區(qū)內(nèi)配套用地 （含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設(shè)用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% : 序號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 (萬(wàn)平米 ) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 30 50 40 2 住宅地 塊 2 30 80 40 3 住宅地塊 3 30 50 40 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24 班小學(xué)及 15 班幼兒園用地 25 25 40 6 儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 50 50 20 二 .宗地現(xiàn)狀 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項(xiàng)目用地主要為 A市 玻璃廠的廠區(qū) ,地勢(shì)平坦 ,場(chǎng)地標(biāo)高與解 放南路標(biāo)高基本相一致。 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍 (約 36 戶(hù) 42間房 )。廠區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記 ,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。 、地下管線(xiàn)、人防、構(gòu)筑物等情況 （有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？） （ 1） 項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線(xiàn)較多，但均為玻璃廠自用管線(xiàn)，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線(xiàn)。 （ 2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。 （ 3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專(zhuān)用線(xiàn)，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 （ 4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè) 40 平方 米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無(wú)影響。 （ 5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可根據(jù)規(guī)劃予以保留 ,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 三 .項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類(lèi) 名稱(chēng) 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校 水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無(wú) 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無(wú) 市場(chǎng) 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 A市 汽配城 交通設(shè)施 門(mén)前有去大港區(qū) 62 659 公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目 1 公里處有 9 954路終點(diǎn)站 文化設(shè)施 無(wú) 體育設(shè)施 無(wú) 總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線(xiàn) ): 公用設(shè)施種類(lèi) 公用設(shè)施名稱(chēng) 教育設(shè)施 大學(xué)： A市 財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中校：北師大 A市 附中（市重 點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） 醫(yī)療設(shè)施 A市 醫(yī)院，河西醫(yī)院， A市 醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 A市 日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、 A市 科學(xué)技術(shù)館、 A市 國(guó)展中心、 A市 禮堂 體育設(shè)施 河西體育場(chǎng) 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 大型公園 A市 樂(lè)園 大型賓館 A市 賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、 A市 鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬(wàn)順 大廈、澳東大廈、 A市 科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、 A市 日?qǐng)?bào)大廈 綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē) 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。 四 .項(xiàng)目周邊環(huán)境 1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū) ,公路兩側(cè)工廠林立， 90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠企業(yè) ,由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象A市 市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都 新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線(xiàn)友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為 A市市區(qū)上佳居住區(qū)位。 但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有 A市 油氈廠、 A市 無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線(xiàn)景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著 政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造 城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為 A市 津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為 A市 津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng) ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù) 和 A市 津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地 ,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ,屬于 梅江南居住區(qū)的一部分 ,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 ,基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀 河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為 A市 玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被 A市 玻璃廠收回，面積約 127畝，規(guī)劃用途為水面。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是 A市 市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是 A市 市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善 A市 市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)客貨交通流的 作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃 2020年開(kāi)始修建，2020年年底通車(chē)。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。 （ 3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以