【正文】 生態(tài)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目選址 1 項(xiàng)目分期 1 指導(dǎo)思想 1 發(fā)展目標(biāo) 1 項(xiàng)目定位 2 總體思路 2 近期重點(diǎn) 2 第二章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 3 現(xiàn)狀和問題 3 主要優(yōu)勢 3 主要機(jī)遇 4 主要劣勢、威脅 4 第三章 市場分析及產(chǎn)品構(gòu)建 5 長株潭城市居民休閑度假市場的總體特征 5 產(chǎn)品需求角度的市場分析 8 旅游市場開發(fā)策略 10 游憩模式構(gòu)建 10 旅游產(chǎn)品定位 12 游玩線路組織 12 第四章 功能分區(qū)與項(xiàng)目設(shè)置 14 總 述 14 綜合服務(wù)區(qū) 14 農(nóng)事體驗(yàn)區(qū) 16 景觀游憩區(qū) 17 野營拓展區(qū) 18 森林保育區(qū) 20 第五章 形象標(biāo)識與市場營銷 20 旅游形象簡述 20 旅游形象定位分析 21 市場營銷 21 旅游節(jié)會(huì) 23 第六章 基礎(chǔ)設(shè)施配套 24 交通配套 24 給排水 配套 25 電力電訊配套 25 環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套 26 解說系統(tǒng)配套 26 第七章 環(huán)保及旅游安全 27 環(huán)境質(zhì)量保護(hù) 27 旅游安全 28 景區(qū)防災(zāi) 28 第八章 投資估算與效益分析 29 投資估算及項(xiàng)目分期 29 資金籌措 31 效益分析 31 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)松華村大沖里 ,為一處狹長山谷 ,南北兩端分別以古塘堤壩和李家墳山處山頂為界 ,東西兩側(cè)各以山脊為界。大致范圍為 :南至28176。 10′ 20〃 N,北至 28176。 11′ 10〃 N,東至 112176。 08′ 38〃 E,西至 112176。 08′ 19〃E。該區(qū)域東西平均寬約 200m,南北長約 ,總面積約 30ha(合 450 畝 )。 項(xiàng)目分期 旅游開發(fā)是一項(xiàng)長期、漸進(jìn)的工程。依據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目的資源條件、資金實(shí)力、市場趨勢等各種情況 ,將松華生態(tài)休閑農(nóng)莊旅游發(fā)展期限劃分為近、中、遠(yuǎn)三個(gè)時(shí)段 ,分別對應(yīng)于 2021 年 2021 年、 2021 年 2021 年、 2021 年 2020 年。近、中期著重于項(xiàng)目建設(shè)、游憩方式的摸索和市場的拓展 ,遠(yuǎn)期則注重產(chǎn)品更新轉(zhuǎn)型。 指導(dǎo)思想 腳踏實(shí)地 ,因地制宜 ,緊抓特 色 ,滾動(dòng)發(fā)展。 要認(rèn)清優(yōu)勢與不足 ,本著經(jīng)濟(jì)可行的原則 ,充分利用本地資源物產(chǎn) ,吸引互補(bǔ)型的優(yōu)良資金 ,堅(jiān)持“特色就是生命” ,打造極具鄉(xiāng)土氣息的特色產(chǎn)品 ,先易后難 ,分期分片 ,滾動(dòng)發(fā)展。 發(fā)展目標(biāo) 近期 :項(xiàng)目啟動(dòng)初期 ,主要以推介休閑型旅游產(chǎn)品為主 ,在 2021年實(shí)現(xiàn) 50人 /日的接待規(guī)模 ,在 2021 年達(dá)到 100 人 /日的接待規(guī)模 ,2021 年進(jìn)入鄉(xiāng)村旅游服務(wù)接待單位名錄 ,2021 年被評為四星級農(nóng)家樂 。 中期 :隨著互補(bǔ)型優(yōu)良資金的加入 ,旅游產(chǎn)品將逐步由休閑型向度假休閑并重轉(zhuǎn)變 ,形成 200 人 /日的接待規(guī)模 ,并不斷進(jìn)行景觀 建設(shè) ,72021 年被評為五星級農(nóng)家樂 。 后期 :結(jié)合市場需求進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品更新和轉(zhuǎn)型 ,成為寧鄉(xiāng)縣域內(nèi)獨(dú)一無二的山村旅游目的地 ,2019 年被評為 AAA 級旅游景區(qū)。 項(xiàng)目定位 總體定位 :長沙大河西鄉(xiāng)村旅游的一顆新星。 產(chǎn)品定位 :以山村酒店、生態(tài)餐飲為重點(diǎn) ,以農(nóng)事體驗(yàn)、山地觀光、山野拓展為輔助。 市場定位 :積極溶入大溈山旅游線 ,近期以寧鄉(xiāng)縣及長沙市區(qū)為主要市場 。中期開始拓展株洲、湘潭及周邊其他城區(qū)市場。 總體思路 依托環(huán)境、氣候、景觀、物產(chǎn) 4 大優(yōu)良資源 ,開發(fā)山村酒店、生態(tài)餐飲、農(nóng)事體驗(yàn)、山 野拓展、山地觀光 5 種旅游產(chǎn)品 ,設(shè)置綜合服務(wù)區(qū)、農(nóng)事體驗(yàn)區(qū)、景觀游憩區(qū)、野營拓展區(qū)、森林保育區(qū) 5 個(gè)旅游功能區(qū) ,盡快解決路、電、水 3大基礎(chǔ)問題 ,重點(diǎn)抓好產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場營銷 2 項(xiàng)關(guān)鍵工作 ,將農(nóng)莊打造成為長沙市大河西鄉(xiāng)村旅游的 1 顆新星。 近期重點(diǎn) 建好水電路 ,搞成綜合區(qū) ,摸索好的玩法 ,打開市場局面。 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 現(xiàn)狀和問題 規(guī)劃區(qū)所在山谷中有昊天園林工程實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)的獼猴桃基地 ,該基地由湖南省農(nóng)科院提供技術(shù)支持 ,通過 8 年持續(xù)投入和建設(shè) ,已基本建成并實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)收益。對于旅游開發(fā) ,該基地老板也已有所 謀劃和行動(dòng) ,做了一些基礎(chǔ)工作 ,打下了好的基礎(chǔ)。目前 ,該項(xiàng)目主要存在以下問題 : 整個(gè)生態(tài)休閑農(nóng)莊還沒有確定一個(gè)明確的區(qū)域界線 。 當(dāng)前的獼猴桃基地老板沒有兩側(cè)山林的承包權(quán) ,而要開發(fā)和保持谷中良好的生態(tài)環(huán)境和景觀條件 ,就必須維護(hù)兩側(cè)山林的完好 。 基礎(chǔ)設(shè)施方面 ,入口道路還沒有硬化 ,山谷中的供水和景觀用水是個(gè)難題 ,供電情況也不理想 。 目前的開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng) ,資金上存在缺口 。沒有旅游經(jīng)營經(jīng)驗(yàn) ,需要一個(gè)具備較強(qiáng)旅游市場開拓能力的合作伙伴 。 休閑農(nóng)莊的具體項(xiàng)目、產(chǎn)品的形式和特色等方面 ,尚沒有一個(gè)明晰的概念。 主要優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu) 勢 林茂土凈 ,水清氣潔 ,環(huán)境清幽。 景觀優(yōu)勢 植被茂盛 ,林相優(yōu)美 ,流水潺潺 ,春有杜鵑 ,秋有紅葉 ,具備很好的景觀資源條件 ,是開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的好地方。 區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)良、交通便捷、可進(jìn)入性強(qiáng)。規(guī)劃區(qū)毗鄰長株潭城市群 ,與周邊主要城市均能快速便捷地到達(dá) ,距寧鄉(xiāng) 50公里 ,距長沙 80公里 ,距湘潭 85公里 ,距株洲 100 公里。 后起優(yōu)勢 規(guī)劃區(qū)此前未有過旅游經(jīng)營 ,還是一張白紙 ,而且本身規(guī)模較小 ,可塑性、靈活性極強(qiáng) ,同時(shí)又具備生態(tài)農(nóng)業(yè)等良好基礎(chǔ)條件 ,只要合理規(guī)劃科學(xué)發(fā)展 ,后起優(yōu)勢明顯。 主要機(jī)遇 氛圍機(jī)遇 規(guī)劃區(qū)處 于大溈山旅游區(qū)范圍內(nèi) ,臨近密印寺、溈山漂流、峽溪漂流、千佛洞、三福門及清羊湖等景區(qū) ,只要找準(zhǔn)定位 ,就一定能利用好這種旅游行業(yè)發(fā)展的氛圍。 市場機(jī)遇 城市居民離退休者、家庭、自駕車者、機(jī)關(guān)團(tuán)體等市場主體的旅游消費(fèi)需求持續(xù)增長 ,“長假改短 ,短假增多” ,短途旅游、郊野旅游越來越盛行 ,對鄉(xiāng)村旅游的需求量越來越大。 政策機(jī)遇 新農(nóng)村建設(shè)對發(fā)展旅游業(yè)積極支持 ,目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢下拉動(dòng)內(nèi)需、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策 ,以及國家對于鄉(xiāng)村旅游的一貫支持等一系列的利好政策機(jī)遇。 主要劣勢、威脅 名氣劣勢 旅游經(jīng)營完全要從零開始 ,沒有半點(diǎn)知名度。 資源劣勢 雖然規(guī)劃區(qū)內(nèi)景觀相對良好 ,但不能成其為吸引力因素 ,游客不會(huì)因?yàn)檫@里的風(fēng)景而來到這里 。此外 ,水資源不足 ,供水、水景營造及相關(guān)活動(dòng)的組織成為難題。 生態(tài)威脅 規(guī)劃區(qū)面積較小 ,生態(tài)系統(tǒng)單一而脆弱 ,面臨火災(zāi)、洪災(zāi)、雷電災(zāi)害、蟲害等多種威脅。 競爭威脅 周邊區(qū)域如本鎮(zhèn)龍泉村的旅游項(xiàng)目對本項(xiàng)目存在一定的同質(zhì)競爭威脅 。各成名景區(qū)對本項(xiàng)目存在一定的屏蔽威脅 。外圍農(nóng)民可能形成一定的分流威脅。尤其是在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢下 ,對于剛剛踏進(jìn)旅游行業(yè)的經(jīng)營者來說 ,所可能面對的挑戰(zhàn)更是未知的。 市場分析 及產(chǎn)品構(gòu)建 長株潭城市居民休閑度假市場的總體特征 筆者對曾參與規(guī)劃編制的長株潭地區(qū)某景區(qū)所進(jìn)行的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了引用 : 市場面寬 ,潛力巨大 市場面的寬度可以通過游客的人口學(xué)特征來反映。當(dāng)現(xiàn)實(shí)市場的人口學(xué)特征越接近客源地的人口學(xué)特征 ,市場發(fā)育面就越均衡。通過最近的調(diào)查經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn) ,長株潭現(xiàn)實(shí)旅游客源市場的性別、年齡、文化程度、職業(yè)與家庭人均月收入等指標(biāo)都呈現(xiàn)相對分散分布 ,與長株潭建成區(qū)現(xiàn)有人口學(xué)特征接近 ,表明長株潭周邊休閑度假市場發(fā)育面寬廣 ,均衡度較好 ,說明了休閑度假產(chǎn)品能廣泛適應(yīng)長株潭市場 ,潛力巨大。 旅 游活動(dòng)注重親情 出游方式是旅游消費(fèi)行為的重要征之一 ,游客選擇不同的出游方式 ,反映了內(nèi)心深處的心理需要指向。最近的相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ,多數(shù)游客是與家人一起 (%)或親友結(jié)伴 (%)前往休閑度假 ,由單位組織的占21%。家庭市場與親友市場是長株潭休閑度假市場的重心 ,也是區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)觀光旅