【正文】 天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：天池原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設項目（二）項目業(yè)主：（三）項目地址：常山縣紫港街道大弄口村（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地260畝，其建設主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、風情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓練基地的建設。主要建設規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林120畝，景觀灌木及花卉40畝，天然綠色蔬菜種植30畝，養(yǎng)殖園20畝。接待配套用房：改造修整原有用房600 m2，新建200m2。原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地30畝。（六）項目工期：項目建設期擬定為2年，即2012年11月至2014年12月。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資為4610萬元。資金籌措：項目資金全部由業(yè)主自籌。二、項目編制依據(jù)《常山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃》；《常山縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》；《常山縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；農(nóng)業(yè)部、國家旅游總局《關于推進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展合作框架協(xié)議》；《常山縣美麗鄉(xiāng)村建設總體規(guī)劃》三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當?shù)亟ㄔO的必要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項目建設規(guī)模以及相關的輔助設施工程等。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（五）測算項目財務效益和社會效益。（六）分析項目的風險因素及規(guī)避風險的措施。四、簡要結論原生態(tài)休閑度假農(nóng)莊的建設將鞏固農(nóng)業(yè)開發(fā)成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加當?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設，促進和帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結構調(diào)整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標見表11。表11 技術經(jīng)濟指標一覽表1總用地畝2602總建筑面積m28003容積率4項目總投資萬元4610　其中：建設投資萬元4520　建設期利息萬元0　流動資金萬元90 　5資金籌措萬元4550 　其中：企業(yè)自籌萬元4550 企業(yè)自有資金銀行借款萬元0　6年銷售收入萬元1927正常年份7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務內(nèi)部收益率%　11所得稅前財務凈現(xiàn)值萬元3597　12所得稅前投資回收期年含建設期13所得稅后財務內(nèi)部收益率%　14所得稅后財務凈現(xiàn)值萬元2054　15所得稅后投資回收期年含建設期16總投資收益率%正常年份17項目資本金凈利潤率%正常年份18盈虧平衡點(BEP)%%　74第二章 項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應運而生。一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結果，變?yōu)閰⑴c過程。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，3000多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來700億法郎的收益，相當于全國旅游業(yè)收入的1/4。美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次，“瓜果塑造”、“莊稼人藝術畫”等鄉(xiāng)間藝術也頗受游客青睞。最著名是20英畝的“莊稼畫”—向日葵。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場”，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2005年，“農(nóng)村觀光”。馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的7月2～9日定為“花卉節(jié)”，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20世紀90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計，早在1996—1997年期間已動工投資1億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有7個以上。1998年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展前景旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關。近年隨著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。本項目試圖建設一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結合浙西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。第三章 項目建設的重要性和必要性隨著城市建設的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變常山農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設步伐，尤其是打造常山旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導意義。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村剩余勞動力的大量集結、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率本項目是以新技術為支撐，以現(xiàn)代先進設備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術含量較高。通過展示新品種、新技術、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術路線、種質(zhì)資源，輻射帶動浙江省山區(qū)經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進常山旅游業(yè)的發(fā)展常山的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結果看，旅游者的停留時間卻不長，%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當前常山旅游業(yè)面臨的問題。而本項目的建設，將更好地為旅游者服務，使其更有可能延長停留時間，這對于促進常山旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。第四章 項目的可行性為了對該項目進行全面分析，本報告中采用SWOTs法，即S－Superiority（優(yōu)勢），W－Weakness（劣勢），O－Opportunity（機遇），T－Threat（威脅）。這種分析方法最初主要應用于商業(yè)領域，之后逐漸被應用到教育評估和城市設計等許多領域的分析與決策過程中。一、優(yōu)勢（Superiority）天池生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，常山縣處于浙江西部山區(qū)，浙贛皖交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。常山自然風景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）地方政府積極支持。縣委、縣政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢（Weakness）其發(fā)展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較近，基礎設施條件欠缺；（2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機會（Opportunity）其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。浙江山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)的戰(zhàn)略，使常山縣面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為浙西經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著高速公路、鐵路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離輝埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在SWOT分析的基礎上，對整個園區(qū)進行科學的策劃。第五章 市場分析與預測一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2012年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下：排名國內(nèi)長途人數(shù)排名國內(nèi)長途人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423常山縣735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前20位的景點如下表：排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量1杭州國內(nèi)32098511廈門國內(nèi)1449632上海國內(nèi)25193712黃山國內(nèi)1431203三亞國內(nèi)24774713張家界國內(nèi)1265984北京國內(nèi)22777614南京國內(nèi)1218105香港國內(nèi)22054715大連國內(nèi)1053366麗江國內(nèi)19867016張家界國內(nèi)1032097青島國內(nèi)18753517西安國內(nèi)947678九寨黃龍國內(nèi)16102818陽朔國內(nèi)911619蘇州國內(nèi)15099519普陀山國內(nèi)8868810成都國內(nèi)14502620揚州國內(nèi)85428百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達到了31%以上，%，整個接受本項目的客戶人群可以達到旅游人群的40%。二、項目市場定位根據(jù)有關資料表明，人均GDP達到1000美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。本項目選址在常山縣近郊區(qū)，其定位必須立足于常山這一地域特征基礎上?；诖耍疤斐厣鷳B(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托三衢山，吸納江浙滬、輻射長三角，凸現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)特色，與常山縣周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。第六章 建設內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設計思想本項目