【正文】 第一篇：注冊會計師《稅法》講義_040_0802_j第一節(jié) 房產(chǎn)稅法二、稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算（三）在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定 對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，應(yīng)按租金收入計征房產(chǎn)稅。假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險，共負(fù)盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅。假定甲只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計稅。【特別歸納】不同投資聯(lián)營方式的相關(guān)稅費計稅規(guī)定辨析：，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的 營業(yè)稅：不征收城建稅和教育費附加、地方教育附加：不涉及 土地增值稅：聯(lián)營雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè)的，暫免征收；聯(lián)營的企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅契稅：以房產(chǎn)作投資、入股，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方計算繳納契稅 房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)計稅余值從價計征，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的營業(yè)稅：按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”的5%稅率計征城建稅和教育費附加、地方教育附加：按照營業(yè)稅稅額及法定稅率、征收比率計征 土地增值稅：視同房地產(chǎn)出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅 契稅：視同房地產(chǎn)出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅 房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)租金收入從租計征【例題單選題】某公司2008年購進(jìn)一處房產(chǎn)，2009年5月1日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險），投資期3年，當(dāng)年取得固定收入160萬元。該房產(chǎn)原值3000萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為30%，該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（）。（2010年） 【答案】B 【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000（130%）%4/12+16012%=+=（萬元）。根據(jù)財稅〔2009〕128號文件的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅?！纠}單選題】下列各項中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的是（）。（2011年）高頓財經(jīng)CPA培訓(xùn)中心電話：4006008011 網(wǎng)址： 微信公眾號：gaoduncpa 【答案】B 一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。二是對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值?！纠}1單選題】某上市公司2013年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建，支出500萬元在后院新建一露天泳池，支出500萬元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬元的照明設(shè)施，再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會所于2013年底改建完畢并對外營業(yè)。當(dāng)?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值扣除比例為30%，2014年該會所應(yīng)納房產(chǎn)稅（）。 【答案】B 【解析】2014年該會所應(yīng)納房產(chǎn)稅=[5000+500+（500200）]（130%）%=（萬元）?！纠}2單選題】某企業(yè)有一棟廠房原值200萬元，2014年年初對該廠房進(jìn)行擴(kuò)建，2014年8月底完工并辦理驗收手續(xù)，增加了房產(chǎn)原值45萬元，另外對廠房安裝了價值15萬元的排水設(shè)備并單獨作為固定資產(chǎn)核算。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為20%，2014年度該企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）元。 【答案】C 【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=200（120%）%247。12810000+（200+45+15）（120%）%247。12410000=21120（元）。，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。【例題多選題】下列各項中，應(yīng)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有（）。（2010年） 【答案】ABCD高頓財經(jīng)CPA培訓(xùn)中心電話：4006008011 網(wǎng)址： 微信公眾號：gaoduncpa三、稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級1）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策主要有：（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但對出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位），本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（五）經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。（新變化）、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。，免征房產(chǎn)稅?！纠}1多選題】下列各項中，符合房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策規(guī)定的有（）。、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 【答案】ABD 【例題2單選題】某企業(yè)2008年房產(chǎn)原值共計9000萬元，其中該企業(yè)所屬的幼兒園和子弟學(xué)校用房原值分別為300萬元、800萬元，當(dāng)?shù)卣_定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為25%，該企業(yè)2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬元。（2009年原制度） 【答案】A 【解析】該企業(yè)2008年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（9000300800）（125%）%=（萬元）。注：〔2004〕39號文件規(guī)定【相關(guān)鏈接】根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于教育稅收政策的通知》（財稅〔2004〕39號）的規(guī)定，對國家撥付事業(yè)經(jīng)費和企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。四、征收管理（熟悉，能力等級1）（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。，從辦理驗收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。高頓財經(jīng)CPA培訓(xùn)中心電話：4006008011 網(wǎng)址： 微信公眾號：gaoduncpa ，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。，納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末?！纠}多選題】下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的有（）。（2008年），自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅 ，自建成之次月起繳納房產(chǎn)稅 ，自生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅 【答案】AD 【解析】納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅；納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。（二）納稅期限、納稅地點和征收機(jī)關(guān)房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。【房產(chǎn)稅小結(jié)】本節(jié)重點內(nèi)容包括納稅人、征稅對象及開征區(qū)域；稅收優(yōu)惠、納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅額計算的結(jié)合。本節(jié)屬于小稅種計算相對復(fù)雜的稅種，與其他稅種之間的關(guān)系需要考生把握：（1）與城鎮(zhèn)土地使用稅的關(guān)系：房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅在納稅義務(wù)人、稅收優(yōu)惠和納稅義務(wù)發(fā)生時間上存在一定的共性，因此本節(jié)有條件與城鎮(zhèn)土地使用稅合并命制計算題。（2）房產(chǎn)稅在核算時計入企業(yè)的管理費用，隨管理費用在企業(yè)所得稅稅前扣