【正文】 卓越皇崗世紀中心項目 （暫定名） 方案設計任務書 方案 設計目錄 一 、 概念設計成果 1. 前期概念規(guī)劃研究成果 及開發(fā)理念 2. 概念 設計 成果 二、 方案 設計 任務書 1. 項目概況 2. 宗地技術(shù)指標及要求 3. 功能分布 4. 設計依據(jù) 5. 項目及市場定位 6. 總體規(guī)劃設計要求 7. 專項及單體設計指引 8. 方案 設計圖紙深度要求 9. 設計文件的權(quán)屬 三、 附件 四 、時間安排及階段劃分 一 、 概念設計成果 1． 開發(fā)理念： 中心區(qū) 13 號地，是目前中心區(qū) 最大一塊合宗 地，由一家單位統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā) ，應整合為“ 商務 航空母艦”， 避免現(xiàn)在中心區(qū)獨棟、各自為政的松散狀態(tài)，以商務聯(lián)合體的方式理解整個項目，以期形成商業(yè)價值的群聚效應。 ： 經(jīng)概念設計 ,明確以下成果 : 1. 基地北入口為主入口并適當形成淺廣場引導人流 ,基地東北角應有街角廣場 ,以導入商業(yè)人流，中心七路應貫通基地南北 ,南北兩路口位置僅可以微調(diào) ,路段形狀及標高可自由設計 。 2超高層塔樓地面交通應成環(huán) (利用中心七路 ),減低西側(cè)入口交通壓力 。通過引導性的設計在負一層、首層和二層形成連續(xù)的開放式商業(yè)布局； 2. 1超高 層塔樓為純寫字樓 ,標準層面積控制在 2050 ㎡內(nèi) ,按國內(nèi)防火規(guī)范每 15層設一避難層 (設備層 ),大堂及入口應面向東南 。2超高層塔樓為綜合樓 ,業(yè)態(tài)從下至上依次為 5 萬㎡辦公、 萬㎡酒店、 萬㎡酒店式公寓、其中酒店與酒店式公寓應便于互相轉(zhuǎn)換 。 2超高層塔樓計容積率建筑面積為 10 萬㎡ 。地下部分應滿足自身配套并占有 30%車位 。各分區(qū)主入口位于東南向 。 3. 1超高層塔樓結(jié)構(gòu)頂板高度 250M, 2超高層塔樓結(jié)構(gòu)頂板高度 238M,兩塔樓按合適比例再加頂部構(gòu)件 .明確 2塔樓體量應盡量接近 (2塔樓通過中庭、空中 花園、加大層高等手法保證其高度及體量 )； 4. 2塔樓產(chǎn)權(quán)及物業(yè)管理權(quán)與整個綜合體完全獨立 (包括地面建筑面積 10 萬㎡、2地塊中的綠地 (景觀、附樓、連廊等 )、地下滿足自身配套并占有 30%車位部分 (包括貨車泊位、設備配套、后勤配套等 )、地下室出入車道等 。但強調(diào)整體外觀，包括聯(lián)廊、綠化等為一整體 ,外觀上 2塔樓應與整個綜合體是一體的、和諧的 。 5. 商業(yè)計容積率面積為 萬㎡ ,在 4地塊內(nèi)解決 。應盡量布置于北側(cè)靠近福華三路 ,商業(yè)層數(shù)不限于 3 層 ,商業(yè)應強調(diào)多首層的概念 ,應通過設計手法提高不同層商業(yè)的均好性 。商 業(yè)形態(tài)為精品店為主 ,不考慮大于 8000 ㎡的主力店 。營銷方式只租不售 。 6. 3樓高度 100M,頂部圍擋高 120M。 4樓高度 150m, 頂部圍擋高 170M。3樓為酒店式公寓 (約 250標準間 )和 SOHO天地 ,4樓為商務港 ,兩棟樓建筑立面應與整體協(xié)調(diào)。 附圖：各類產(chǎn)品位置規(guī)劃和面積指標 示意圖表： 寫字樓 (1) 皇崗大廈 (2) 酒店式 公寓 、 SOHO天地 (3) 商務港 (4) 商業(yè) ( 4地塊內(nèi)解決 ) 酒店式 公寓 SOHO 天地 位置分配 分配在 1號 地塊 分配在 2號地塊 3樓南北朝向部分 3樓東西朝向部分 分配在 4號地塊 裙樓 建筑面積分配 約 12萬㎡ 10 萬㎡ 約 2 萬㎡ 約 萬㎡ 約 萬㎡ 約 萬㎡ 次好 福華四路 金田路 海田路 1 號 4 號 2 號 3 號 福華三路 濱河大道 主要車流 主要人流 次要人流 會展中心 彩田路 二 、 方案 設計 任務書 1．項目概況： . 項目名稱： 卓越 .皇崗 世紀中心項目 . 宗地概況： 世 紀 中 心地 塊 位于 深 圳CBD 南區(qū)東南部；北面臨福華三路，對面是正在建設中的高200 米寫字樓項目 —— 財富大廈；西北面是晶島國際商業(yè)項目和 CBD 南中軸景觀 —— 城市客廳；地塊東面是海田路和多層住宅 —— 辛城花 園，稍遠就是 CBD 東面邊緣 —— 彩田路；南面是小區(qū)路 —— 福華四路，距離濱河大道之間是皇崗中學，東南面是高層住宅 —— 港麗豪園；地塊西邊緊挨著的是金田路連接濱河大道的高架橋和會展中心 ；西北角為金中環(huán)大廈。整個項目用地為一宗地 ,中間為代征市政道路 (中心七路 )用地。 . 區(qū)域概況： 宗地 位于深圳市 CBD 南區(qū)，區(qū)域概況詳見《深圳市中心區(qū)城市設計與建筑設計 1996~2021》系列叢書（中國建筑工業(yè)出版社） 2． 宗地技術(shù)指標及要求 . 土地面積： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 土地用途： 詳附表一 《建設用 地規(guī)劃許可證》 . 建筑容積率： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 建筑覆蓋率： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 小區(qū)綠地率： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 建筑退紅線： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 計入容積率的總建筑面積： m2 其中， 辦公建筑面積： m2 商業(yè)建筑面積： 36000 m2 皇崗大廈計容積率建筑面積： 100000 m2 物業(yè)管理用房建筑面積： 500m2（可分散布置） 地下室 建筑面積： 約 90000 ㎡ 地下三層 機動車停車設 置標準： 停車方式：以地下室停車為主，考慮建設約 1550 個停車位； 各業(yè)態(tài)應就近停車 ,分區(qū)明確 ?？紤]機動車停車位可放大為 1800 輛 ,可通過立體停車等技術(shù)手段解決 . . 出入口配置： 車行出入口：由東、西側(cè)市政路 及中心七路 進入，設于小區(qū)路并避開廣場位置 ； 人行出入口：基地四周適當考慮 ； . 其他： 設置垃圾收集站 12 處 (共 200 平方米 )，位置要求為轉(zhuǎn)運垃圾時盡量減少對居民的影響； 深圳市的日照間距為大寒日不小于 3 小時滿窗日照 3. 功能分布 ： . 地下層：共三層 , 停車庫、設備房 (兼人防 )；地下一層考慮部分變更為商業(yè)用途； . 地上 裙房 層：商業(yè) ,重點處理好超高層塔樓直接落地與商業(yè)的空間關(guān)系 ； . 西 北 側(cè) 超高層 塔樓 ，單一辦公功能塔樓 ，標準層面積控制在 2050 ㎡ 以下； . 西南側(cè) 超高層 塔樓 —皇崗大廈，為包含辦公、酒店、酒店式公寓的綜合大樓，其地下停車場等配套設施應滿足自身功能需要； . 裙房屋頂：空中花園及個性化空間 ； . 東側(cè)宗地北邊布置 寫字樓 配套 公寓（ 辦公商務港 ） ，南邊布置寫字樓配套 酒店式公寓及 SOHO 天地。 4. 設計依據(jù) ： . 用地紅線圖； （附圖 2） . 設計應符合消防、衛(wèi)生、防疫、交通、環(huán)保、人防、防火等國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范方面的要求； . 本設計 任務書 及附件的要求。 5．項目及市場定位 . 項目 整體形象 定位 ： 本項目擬建成高品質(zhì)的、包含超高層超甲級寫字樓及配套公寓、高級酒店及酒店配套公寓、高尚商業(yè)的 “ 深圳 CBD 超級商務航母群” ，引領(lǐng)深圳全新的 “集約式” 的商務模式 ，創(chuàng)造獨特的中心區(qū)標志性商務新組團，形成新型的商業(yè)聚落空間及城市綜合體； . 目標客戶描述及市場定位： 寫字樓： 中外大型企業(yè)和駐深機構(gòu)，他們的實力不斷壯大，業(yè)務不斷拓展，需要全新的商務平臺、完善集中的商務配套區(qū)提升企業(yè)形象、工作效率，并以此為企業(yè)持續(xù)騰飛的基地； 商業(yè)： Lifestyle Shopping Center （生活體驗式購物中心） － 區(qū)別于傳統(tǒng)封閉式購物中心， 擁有良好的自然景觀和開放的購物環(huán)境，以及滿足高端消費者休閑購物需求的豐富業(yè)態(tài) ； － 展示 “ 最時尚、流行、前沿的的生活時尚及娛樂元素 ” ，滿足白領(lǐng)商務人士 對時尚、藝術(shù) 的 生活方式的追求； 消費者為 25－ 35 歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注時尚潮流的高級白領(lǐng)； 消費者圈層： －項目內(nèi) 2－ 3 萬客戶群； －中心區(qū) 30 萬白領(lǐng)及高級管理人員； －中心區(qū)北（景田、香蜜湖、蓮花）及中心區(qū)南（皇崗、益田、石廈、新洲等）中高檔居住區(qū)內(nèi)的居民； － 輻射羅湖、南山及深圳市 酒店： 大量來往于深圳的進行商務旅行的商務人士，他們可能是企業(yè)中高層管理人員，要求酒店能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務，居住舒適，配套完善、交通便捷。 商務公寓： 1) 4 號地塊的商務公寓 目標市場選擇： 中小面積寫字樓， 辦公用途 。以中小型企業(yè)為主要的市場定位，他們事業(yè)初創(chuàng)，積累一定的經(jīng)濟 實力，急需良好的創(chuàng)業(yè)平臺，為自己的企業(yè)樹立有品位品牌形象，有助于他開拓事業(yè) ； 2) 3 號地塊的酒店式公寓 目標市場選擇 ： 以 “居住加商務功能” 為主的商務公寓市場定位 ；消費者為 收入豐厚的企業(yè)金領(lǐng)， 產(chǎn)品 不僅可以作為臨時的私密休憩接待居 所，而且可以獲得豐厚的投資回報。本棟樓內(nèi)設計一座約 250 標間酒店式公寓及配 套 ； 3) 3 號地塊的 soho 天地（商務公寓） 目標市場選擇： 居家或辦公用途。 在 空間上提供了靈活性，適合于有活力的小型私營公司。 6． 總體規(guī)劃要求 . 規(guī)劃原則 ： 1) 在深圳市 CBD 中心區(qū)規(guī)劃的宏觀指導下進行設計，城市綜合體應服務于城市總體規(guī)劃，提升城市天際線； 2) 按照資源分級的級配原則，合理分配各種自然及社會資源； 綜合體空調(diào)制冷系統(tǒng)采用冰蓄冷系統(tǒng) （采用片冰機） ，利用谷電節(jié)約能源成本； 原則上 1＃、 2＃、 3＃及 4＃各考慮一個冷凍機房； 3) 營造高雅的有品 位內(nèi)部環(huán)境，結(jié)合外部良好的景觀，保證公寓戶型的均好性； 減少或不出現(xiàn)朝北戶型；控制東