房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完全手冊(已修改)
2024-12-09 04:36 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完全手冊 開發(fā) 目 錄 一、征地 地理位置??????????????? 地質(zhì)地貌狀況????????????? 土地面積及紅線???????????? 四鄰狀況??????????????? 交通狀況??????????????? 土地權(quán)屬狀況????????????? 土地性質(zhì)??????????????? 地表建筑、構(gòu)筑狀況?????????? 城市配套??????????????? 周邊環(huán)境?????????????? 1時(shí)事政策?????????????? 1土地價(jià)格?????????????? 1征地手續(xù)?????????????? 1土地 SWOT 分析???????????? 1可行性論證????????????? 1開發(fā)能力評判???????????? 1實(shí)施征地?????????????? 二、項(xiàng)目前期 立項(xiàng)管理??????????????? 文物審批及處理???????????? 地質(zhì)勘察??????????????? 全程營銷（前期策劃） ?????????? 方案審批??????????????? 施工圖設(shè)計(jì)?????????????? 人防審批??????????????? 抗震審批??????????????? 消防審批??????????????? 綠化審批?????????????? 1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、 煤氣、弱電等）?? 1建筑商與監(jiān)理方選擇????????? 1材料商選擇????????????? 1其他合作商選擇??????????? 1節(jié) 能評定?????????????? 1融資及房貸等級資信????????? 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理???????????? 建審規(guī)劃管理????????????? 施工規(guī)劃管理????????????? 期間變更規(guī)劃管理??????????? 測繪管理??????????????? 四、報(bào)建管理 報(bào)建申請??????????????? 施工圖審核?????????????? 工程類別??????????????? 招投標(biāo)管理?????? ???????? 抗震（前期已辦） ???????????? 質(zhì)量監(jiān)督委托????????????? 監(jiān)理備案??????????????? 安全監(jiān)督審批????????????? 墻改審批??????????????? 建設(shè)工程社會保險(xiǎn)審批???????? 1職工意外傷害保險(xiǎn)?????????? 1水泥用散審批???????????? 1砂石審批?????????????? 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批???????? 1施工許可審批????? ??????? 五、預(yù)售及申報(bào)房貸 預(yù)售審批??????????????? 銀行申報(bào)房貸審批??????????? 公基金貸款申報(bào)審批?????????? 信用擔(dān)保合作????????????? 六、施工管理 土建工程??????????????? 水電暖通安裝工程??????????? 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)?????? 單位房屋預(yù)售面積的提供???????? 施工合同管理????????????? 材料合同管理????????????? 監(jiān)理公司管理????????????? 圖紙管理??????????????? 階段驗(yàn)收管理????????????? 七、竣工管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收????????? 建筑工程竣工消防驗(yàn)收????????? 建筑工程竣工人防驗(yàn)收????????? 建筑工程竣工綠化驗(yàn)收????????? 建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收????????? 驗(yàn)收資料管理????????????? 竣工房產(chǎn)測繪????????????? 八、財(cái)務(wù)管理 征地???? ??????????? 項(xiàng)目前期??????????????? 規(guī)劃管理??????????????? 報(bào)建管理??????????????? 預(yù)售及申報(bào)房貸???????????? 施工管理??????????????? 竣工驗(yàn)收管理????????????? 財(cái)務(wù)管理??????????????? ? 籌資管理?????????????? ? 成本與費(fèi)用管理??????????? ? 銷售收入管理???????????? ? 分配管理????????? ????? 九、全程營銷（后期營銷推進(jìn)管理） 銷售周期劃分及控制?????????? 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施?? 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施??? 銷售培訓(xùn)管理????????????? 客戶積累與管理???????????? 銷售組織與日常管理?????????? 項(xiàng)目二次策劃營銷??????????? 十、銷售合同管理 指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi) 容??? 列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空間?? 合同及認(rèn)購書 的簽訂?????????? 銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接????????? 銷售合同與階段性促銷的銜接?????? 銷售合同的履約監(jiān)控?????????? 銷售合同的存檔備案管理???????? 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記 備案（辦理大證）? 分戶房產(chǎn)證辦理???????????? 轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案???? 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇?????????? 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性???? 物業(yè) 管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)??????? 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配 與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)??? 對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)?????? 對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)????? 項(xiàng)目開發(fā)期間合理建議????????? 物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)??? 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)??? 提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料?? 1物業(yè)交接工作???????????? 1物業(yè)維修工作???????????? 十三、物資與材料采購 主材采購?? ????????????? 輔材與安裝工程???????????? 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系???????? 建立律師項(xiàng)目跟蹤制?????????? 對即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理???? 零法律糾紛計(jì)劃???????????? 一、征地 地理位置： ? 明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項(xiàng)目具 體地點(diǎn)。 ? 轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新 增、戶籍等問題。 ? 確定知名參照物。 ? 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、 超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。 地質(zhì)地貌狀況： ? 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。 ? 防止地下管網(wǎng)對施工的影響。 ? 地下人防等設(shè)施。 ? 文物問題。 ? 地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。 土地面積及紅線： ? 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。 ? 地塊規(guī)劃要點(diǎn)。 四鄰狀況： ? 四鄰描述。 ? 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 ? 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。 ? 四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性 。 交通狀況： ? 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。 ? 城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機(jī) 場等）。 ? 1 公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈 設(shè)置情況。 ? 近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。 ? 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。 ? 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。 ? 確定出行與“回家”的交通便利程度。 土地權(quán)屬狀況： ? 土地權(quán)屬明晰程度。 ? 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。 ? 是否存在質(zhì)押或抵押情況。 土地性質(zhì)： ? 城市土地連片規(guī)劃情況。 ? 本地塊用地性質(zhì)的彈性。 ? 連片規(guī)劃改造政策分析。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。 地表建筑、構(gòu)筑狀況： ? 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材 料庫、短期租賃） ? 拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、 都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、 都市村莊等） ? 建筑原材料的再生利用情況。 ? 達(dá)到三 ~七通一平的條件與成本分析。 城市配套： ? 城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、 有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） ? 商 業(yè)狀況。（購物、租賃狀況）
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