項(xiàng)目階段性營銷方案(已修改)
2025-05-25 12:30 本頁面
【正文】 “ XX 莊園 ” 2020 年 12 月 2020 年 6 月營銷方案 XX 莊園 2020 年 12 月 2020 年 6 月營銷方案 市場背景： ? 06 年 5 月 30 日國土資源部出臺政策，別墅用地 全面叫停 純別墅項(xiàng)目的市場稀缺性。 ? 宏觀政策： 08 年 11 月 9 日國務(wù)院出臺的十條政策，提出用 4 萬億資金拉動內(nèi)需，雖然沒有明確這些是否會投放到房地產(chǎn)行業(yè)，但是溫家寶總理 10 日在部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，突出點(diǎn)明了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。 ? 綜合目前市場情況看：今年 6 月 9 月沭陽市場成交依然呈現(xiàn)持續(xù)高漲，相 比 5 月，成交量大步回升。其中，南片區(qū)板塊內(nèi)新開樓盤價格的走低及部分樓盤強(qiáng)烈價格優(yōu)惠攻勢是成交量有所抬頭的主要原因。 ? 案場情況：客戶上門量開始有所增加，以開盤、購房贈送家電、裝修 等附加值 為主題的廣告（橫幅、短信、字幕等）的來電來人量增加明顯，消除了前段時期的價格因素影響之后，近期新上門的客戶逐漸開始成為成交的主力客群。 ? 老客戶方面：由于沭陽本地客戶 為主 的目標(biāo)客戶，大都屬于市場跟風(fēng)性，受主流客戶方向影響較大。在經(jīng)歷 34 個月的觀望之后，部分客戶的心里底部市場的到來，對于未來價格繼續(xù)下行的預(yù)期開始有所減弱 。對于項(xiàng)目的興趣程度開始會有所升溫。 ? 潛在客戶方面，沭陽目前未出現(xiàn)類似競爭項(xiàng)目，高檔樓盤項(xiàng)目的潛在客戶 量相對本項(xiàng)目體量，尚顯充裕。 市場周期判斷 ? 從 2020 年 12 月 2020 年 6 月沭陽商品住宅整體的成交數(shù)據(jù)看，在07 年底 08 年初的一波高成交后， 08 年 5 月開始是一段市場疲軟期。進(jìn)入 8 月后成交開始進(jìn)入低谷期，月成交維持在 300 套左右。 ? 從成交價格看，由于回款需要，年底一向是部分樓盤的強(qiáng)打折促銷期。因此 12 月的成交價為較之前有所下浮。 2 月后一般是新盤上市量的第一波高峰，為了達(dá)到一定的開盤熱銷效果以及價 格拉低的低開高走模式。 2 月的成交價也隨著有所下降。但隨后會就會進(jìn)入價格穩(wěn)步上漲期。 ? 08 年 09 年與上一年的成交曲線不同， 2020 年 12 月至 09 年 2 月也是沭陽市場的一波高成交期。在進(jìn)入 3 月后，成交量開始有所減少。在 34 月期間，成交量到達(dá)上半年的最低谷。進(jìn)入 5 月后，成交量才有所回升。 5 月成交小高峰的主要原因就市場價格的走低。 ? 由于 2020 年為 08 年市場調(diào)整年之后的第一年。綜合成交價分析，只有在 2020 年 12 月為成交價量齊高。進(jìn)入 08 年后，成交淡月基本上是一種量低價高的態(tài)勢。 2020年 下半年 沭陽市場預(yù)期 判斷： ? 從前 2 年市場成交周期看，年度隨著部分商家生意回款結(jié)算期的到來，私營業(yè)主的現(xiàn)款開始增加。對于項(xiàng)目的目標(biāo)客戶來說，前期存在購房預(yù)算問題將得以緩解。出動看房購房的人在 12 月會明顯增加。 ? 由于 09 年二、三季度市場趨于好轉(zhuǎn)，但大多數(shù)媒體仍判斷 2020 年底將會是市場走向的第一輪關(guān)口。隨著年底的到來，房地產(chǎn)的成交量及價格將會進(jìn)入相對的平穩(wěn)期。 ? 出于政治需要，目前各主流媒體及網(wǎng)上媒體對于金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)市場的報道開始由負(fù)面恐嚇性報道向利好面鼓勵性報道轉(zhuǎn)變。這將消除居民的恐慌心理，對明年增強(qiáng)消費(fèi)信心起到很關(guān)鍵的作用 。 ? 綜合多方面因素看： 12 月將是一個成交量會大幅上升的月份，那部分在年底擁有了一定購買力，且消費(fèi)信心在逐步愈合的購房者在觀望了近半年后，會陸續(xù)出手。而由于 2020 年 2 月 14 日為農(nóng)歷新年，從 1 月下旬到 2 月中下旬市場將進(jìn)入低谷期；進(jìn)入 2 月到 4 月間，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的推動作用將開始逐漸顯示，市場會繼續(xù)有一個小幅反彈的空間。如果房價沒有隨著市場轉(zhuǎn)好繼續(xù)抬頭猛增的態(tài)勢，成交量將會維持在一定平穩(wěn)水平
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