【正文】 自 2023 年 7 月項目正式招商以來， SPACE 團隊以短短 個月 的時間完成了總共 11 萬平米 、全部 234 個品牌 的招商工作，其中首次進入北京的品牌 46 個 ；西單獨有品牌 58 個 ，出色的塑造了“真正國際化青年城”的商業(yè)樣板，并實現(xiàn)了中糧集團“ 當年收購、當年完成招商、當年面市 ”的既定戰(zhàn)略目標，其品牌質量、招商速度及首年租金水平均刷新了目前的市場記錄，造就了中國商業(yè)地產(chǎn)的又一傳奇。 招商工作的順利完成為項目今后的發(fā)展奠定了良好的基礎，在此基礎上， SPACE 經(jīng)營管理 團隊先后在現(xiàn)場景觀規(guī)劃、人性化設施、運營制度、推廣策略等方面提出了專業(yè)、切實的建議。通過上述一系列工作，大悅城終于保質保量的完成了開業(yè)目標并實現(xiàn)了由招商到運營的平穩(wěn)過渡。 前 言 一、項目概況 ? 整體概況 本項目為北京市重點工程項目?？偨ㄖ娣e達 ，包括購物中心 （兩幢商業(yè)樓構成）、一幢服務式公寓、一幢甲級寫字樓，四座建筑由中庭 連廊連接為一體。 項目南北向長約 150米，東西向長約為 110米，建筑東側高 45米，西側高 60 米。地面以上 15層，地面以下 4層。 ? 設計參數(shù) 商業(yè)建面： 11萬平方米左右 其中： 零售 :88,401平方米 (其中地上 71,073平方米 ) 餐飲 :14,577平方米 電影院 :10,327平方米 商業(yè)部分層高為：首層 5米， 2~6層 ， 7~11層 酒店面積： 33,206平方米 寫字樓面積： 14,930平方米 停車場面積： 31,707平方米（約 1000個泊位） 項目歷史 第一階段：敬遠房地產(chǎn)公司負責“西西工程４號地”原預計 2023年３月正式破土動工， 2023年年底竣工交驗，爭取 2023年年底商場同期開業(yè)，最遲則不超過 2023年年初。但由于資金問題 ,敬遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在 2023年項目開發(fā)前期地塊平整階段就做價 20億元左右將項目出讓給了中冶集團。 2023年 11月拆除原西單科技廣場，西單科技廣場拆除后，將在原址建成一個占地 ，建筑面積 ，集寫字樓、商業(yè)展示、商業(yè)、餐飲、文化娛樂于一體的大型城市商業(yè)綜合體。 第二階段：中冶集團負責西單 MALL，預計 2023年３月正式破土動工， 2023年年底竣工交驗，爭取 2023年年底商場同期開業(yè)，最遲則不超過 2023年年初。 總建筑面積 ，包括 10萬平方米商業(yè)、 。 第三階段：中冶集團出讓西單 MALL，中糧集團開出高價，欲以 15000～ 18000元 /平方米，即最高收購價格在 36億元人民幣左右的巨資收購該項目。愛爾蘭財富控股集團以 41億元出價拔得頭籌 第四階段： 2023年 7月，建設部、商務部等六部委共同簽發(fā) 《 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見 》 (即 171號文件 )，禁止總投資在 1000萬美元及以上的外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)借款超過其總投資額的 50％。 2023年 3月，商務部出臺 25號文件，更是重新表明了嚴格限制外資投資房地產(chǎn)的態(tài)度。 6月，商務部、國家外匯管理局發(fā)文 《 關于進一步加強規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 ， 7月，國家外匯局再發(fā)“ 130號文件”（ 《 國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知 》 ），對外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續(xù)。 背景 ：西單 MALL原所有方提出要求：“新的受讓方及其控股股東需為境內(nèi)合法注冊和有效存續(xù)的企業(yè)法人，其凈資產(chǎn)總額應不低于 80億元人民幣，經(jīng)營范圍須包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，以及具有在北京市大型商業(yè)、寫字樓綜合物業(yè) 10年以上的經(jīng)營管理經(jīng)驗等條件。” 中糧不但擁有 80億元以上的凈資產(chǎn)，且是國資委規(guī)定的可以從事地產(chǎn)開發(fā)的十幾家央企之一。最重要的是，中糧集團過去唯一運營的商業(yè)項目 —— 北京中糧廣場，到 2023年剛好十歲。 第五階段： 2023年 4月，北京市產(chǎn)權交易所網(wǎng)站上的一宗掛牌轉讓交易，令事件峰回路轉。原本已經(jīng)“名花有主”的西單 MALL，以其項目公司新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權形式掛牌轉讓。很快中糧集團接手西單 MALL。 SPACE 首席商業(yè)顧問 —— 服務內(nèi)容 ? 整體規(guī)劃、主題定位、業(yè)態(tài)布局、品牌組合； ? 硬件設施改造建議； ? 擬定招商計劃、預估項目租金、收益及回報率； ? 招商方案實施； ? 運營管理及推廣方案建議； ? 專柜及臨時花車的招商等。 SPACE 參與項目運作歷時 1年半， 其中，顧問服務 1 年； 商業(yè)策劃 3 個月； 招商歷時 5 個半月； 運營服務 1 年。 服務內(nèi)容包括： SPACE在參與項目的 1年半過程中，項目幾經(jīng)轉變雇主， SPACE也從開始的餐飲顧問到全案首席招商的角色轉變，這也 SPACE越來越被市場認可的例證之一。 中冶集團 餐飲顧問 財富基金 策劃 中糧集團 首席招商代理 /經(jīng)營顧問 運作中 SPACE 價值及意義 ? 傳統(tǒng)商業(yè)板塊升級之作 ? 既有傳承融合，又有創(chuàng)新提升 ? 擴大了西單商圈的影響力，豐富 了消費人群層次 ? 當年立項、當年招商、當年開業(yè) ? 首年即實現(xiàn) 億租金收益 ? “大悅城”品牌可持續(xù)發(fā)展之價值 對項目的思考 對立地條件及入市時機的分析 ? 成熟商圈，商業(yè)競爭激烈； ? 商業(yè)形式傳統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)單一； ? 大眾消費檔次，客群趨于年輕； ? 商圈有改造升級的空間； 對甲方期望的把握 ? 對盡快開業(yè)的期望； ? 對品牌質量的期望； ? 對租金收益的期望； 項目自身條件及優(yōu)劣勢分析 ? 產(chǎn)品特點； ? 改造難度； ? 前任規(guī)劃及遺留客戶； ? 甲方利益相關客戶； 項目定位的難度 ? 既要迎合商圈，又要有所提升； ? 既要直面競爭，又要突破限制； ? 既要豐富業(yè)態(tài)，又要減少改造； ? 既要遺留客戶，又要全新規(guī)劃； ? 既要品牌 質量 ，又要租金 收益 和招商 速度 。 二、項目整體定位 源