【正文】 —— 九熙拾錦營銷計劃書 世聯(lián)地產(chǎn) 20230724 謹(jǐn)呈隆鑫地產(chǎn)！ 拾錦向上 超越夢想 1拾錦 之思 拾錦數(shù)字 —— 年內(nèi)目標(biāo)銷售額 3億元，意味著區(qū)域內(nèi)高價高速突圍 拾錦指標(biāo)： ?建面：總建面 109354平米，辦公總建面 86149平米； ?總套數(shù)：約 1700套； ?戶型面積： 4983平米； ?精裝及功能：毛坯， 40年產(chǎn)權(quán)，不通氣。 拾錦目標(biāo)： ?價格： 8000元 /平米； ?年內(nèi)目標(biāo)：總產(chǎn)值約 7億，年內(nèi)完成 3億元（簽約額）。 備注：以上數(shù)據(jù)由隆鑫地產(chǎn)提供。 目標(biāo)解析一：區(qū)域內(nèi)價格洼地，高價格確立 區(qū)域內(nèi)價格標(biāo)桿，須重塑價值標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)解析二：目標(biāo)下約銷售 600套，按照 9月 底銷售，月均銷售 150200套，區(qū)域內(nèi)壓力大 全市最低 項(xiàng)目名稱 開盤時間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 復(fù)地雍湖薈 300 海洋中心 124 神仙樹 3號 13 索爾龍舟 66 維港艾窩 9 拾錦軌跡 —— 九熙的再升級，支撐隆鑫品牌落地 九熙 拾錦 隆鑫地產(chǎn) 絕不將就的青春 拾錦向上 超越夢想 品牌落地 九熙創(chuàng)造了一個樓市傳奇； 拾錦將更上一層樓，締造另一個傳奇 ! 九熙之上，拾錦來了； 拾錦向上，超越夢想！ 拾錦格局 —— 隆鑫 “ 全域成都，格局發(fā)展 ” 首秀， 8盤發(fā)展起勢 三岔湖項(xiàng)目 新津永商、五津項(xiàng)目 牧馬山別墅項(xiàng)目 國際城南項(xiàng)目 都江堰項(xiàng)目 城北項(xiàng)目 九熙 / 拾錦 “ 隆 ” 重布局 一鳴驚 “ 蓉 ” 拾錦向上 —— 2023， “ 小人物 ” 的 “ 大格局、大使命 ” 拾錦之思 拾錦數(shù)字 —— 年內(nèi)目標(biāo)銷售額 3億元，意味著高價高速之路 拾錦軌跡 —— 九熙的再升級，支撐隆鑫品牌落地 拾錦格局 —— 隆鑫 “ 全域成都，格局發(fā)展 ” 首秀， 8盤發(fā)展起勢 2拾錦 突圍 分布特點(diǎn) —— 城南占據(jù)全成都 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)的半壁江山，其次為城北和城西，城東最少 從環(huán)域來看，早期公寓多集中在市中心，從07年開始向外轉(zhuǎn)移；09年時，多聚集在二環(huán)至三環(huán)間； 2023年大部分項(xiàng)目呈現(xiàn)向外擴(kuò)散的趨勢。 從方位來看， 0709年分布由過去的城中、城西逐漸轉(zhuǎn)移到城北；2023年后，新增項(xiàng)目大多集中在城南；城東40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總體而言較少。 索爾龍舟 隆鑫拾錦 白金瀚宮國際大廈 2023年新增項(xiàng)目 維港艾窩 神仙樹 3號 復(fù)城國際、奧克斯廣場、福年廣場、大鼎世紀(jì)廣場等 萬科金庫 城東 城南 城北 城西 供應(yīng)情況 —— 城南呈現(xiàn)集中式爆發(fā)增長，城西、城東有少量新增樓盤，城北無新增 主城區(qū) 20232023年 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)新增情況 城東 城南 城西 城北 城中 新增供應(yīng)項(xiàng)目個數(shù)（個） 3 12 2 0 0 成都 2023年各區(qū)域 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)新增供應(yīng)情況 從 20232023年市場總體供應(yīng)情況來看，成都市主城區(qū)約有 74個 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目，帶來約 45662套供應(yīng)量進(jìn)入市場。 2023年新增 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)約 15個，供應(yīng)約 15000套，高于 2023年。 新增供應(yīng)中，又以城南的供應(yīng)項(xiàng)目和體量最多，高達(dá) 13個項(xiàng)目。另外，城東新增 3個項(xiàng)目，城西新增 2個項(xiàng)目。 注：供應(yīng)套數(shù)為根據(jù)供應(yīng)面積而得到的估計值。 物業(yè)組合情況 —— 獨(dú)立打造的公寓逐漸減少，多與住宅結(jié)合，體現(xiàn)在城市綜合體中的公寓將越來越多 早期公寓打造以單獨(dú)一棟為主，多數(shù)配底層商業(yè)； 2023年來，活躍于市場上的獨(dú)立式公寓都呈現(xiàn)出升級趨勢。不再是單獨(dú)一棟，而多出現(xiàn)于大盤之中，如中海部落閣、復(fù)地雍湖薈。不再只有地段優(yōu)勢，同時享有區(qū)域和大盤的完善配套。 成都部分 40年產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)的物業(yè)組合情況 項(xiàng)目名稱 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)組合形式 復(fù)地雍湖薈 與住宅結(jié)合 保利心語（ loft） 與住宅結(jié)合 萬景峰（ loft） 與住宅結(jié)合 鑫苑名家新青年 與住宅結(jié)合 維港艾窩 與住宅結(jié)合 索爾龍舟 獨(dú)立打造 神仙樹 3號 獨(dú)立打造 白金瀚宮國際大廈 獨(dú)立打造 保利中心（ loft） 綜合體 復(fù)城國際 綜合體 蜀都中心 綜合體 福年廣場 綜合體 大鼎世紀(jì)廣場 綜合體 AUX財富國際廣場 綜合體 海洋中心 綜合體 47%33%20%獨(dú)立打造與住宅結(jié)合綜合體成都部分 40年產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)的物業(yè)組合比例 功能定位 —— 獨(dú)立打造的公寓定位各不相同；綜合性樓盤中的公寓，多數(shù)以樓盤主導(dǎo)產(chǎn)品的互補(bǔ)形態(tài)出現(xiàn) 獨(dú)立打造的 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)，其定位多為居住、辦公和酒店。多取其中一種或幾種功能； 與住宅結(jié)合打造的 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)，其功能定位多為辦公； 綜合體中的 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)，其功能定位多為居住和酒店。 項(xiàng)目名稱 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)組合形式 項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)功能定位 復(fù)地雍湖灣 與住宅結(jié)合 住宅 居住、辦公 保利心語（ loft） 與住宅結(jié)合 住宅 辦公 萬景峰（ loft） 與住宅結(jié)合 住宅 辦公 鑫苑名家新青年 與住宅結(jié)合 住宅 居住 維港艾窩 與住宅結(jié)合 住宅 居住、酒店 索爾龍舟 獨(dú)立打造 商業(yè) 居住、辦公、酒店 神仙樹 3號 獨(dú)立打造 商業(yè) 居住、酒店 白金瀚宮國際大廈 獨(dú)立打造 商業(yè) 酒店（帶租約） 保利中心（ loft） 綜合體 住宅、寫字樓 辦公 復(fù)城國際 綜合體 寫字樓、商業(yè) 居住 蜀都中心 綜合體 寫字樓 居住、酒店 福年廣場 綜合體 寫字樓 居住、酒店 大鼎世紀(jì)廣場 綜合體 寫字樓 、酒店 居住、辦公 AUX財富國際廣場 綜合體 寫字樓 、住宅、酒店 居住 海洋中心 綜合體 寫字樓 、住宅、公寓 居住 市場競爭 —— 住宅物業(yè)限購催生大量 40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售情況低迷導(dǎo)致存量增加，市場競爭激烈 主城區(qū) 20232023年 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)總供應(yīng)情況 20232023年，成都市主城區(qū)約有 74個 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目，帶來約 45662套供應(yīng)量。 202 2023年， 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)總體月均去化速度不理想，造成存量上升。 項(xiàng)目名稱 開盤時間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 復(fù)地雍湖薈 300 海洋中心 124 神仙樹 3號 13 索爾龍舟 66 維港艾窩 9 202 2023年成都部分 40年產(chǎn)權(quán)公寓去化情況 市場反應(yīng) —— 單價超越項(xiàng)目自身住宅物業(yè)，產(chǎn)品相對住宅有硬傷， 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)價格起點(diǎn)高，非 LOFT產(chǎn)品銷售難度大 2023年的公寓項(xiàng)目多為一線開發(fā)商打造，如中海、保利、復(fù)地。開發(fā)商在熱炒 SOHO、酒店式公寓等概念的同時，在產(chǎn)品上下足 “ 功夫 ” ，產(chǎn)品品質(zhì)感高，價格定位也逐步走高。 如海洋中心均價 17000元 /㎡，保利中心 LOFT價格 15000元 /㎡等，已經(jīng)超越了這些項(xiàng)目自身 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的價格。 項(xiàng)目名稱 開盤時間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 復(fù)地雍湖薈 300 海洋中心 124 神仙樹 3號 13 索爾龍舟 66 維港艾窩 9 項(xiàng)目名稱 開盤時間 月均去化（套 /月） 保利心語 LOFT 開盤清盤（ 252） 保利中心 LOFT 340 萬景峰 LOFT 300 40年產(chǎn)權(quán)公寓去化情況 40年產(chǎn)權(quán) LOFT去化情況 拾錦之局 —— 非熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域類比項(xiàng)目市場低迷，產(chǎn)品同質(zhì)且體量較大，亟待突圍 索爾龍舟 隆鑫拾錦 白金瀚宮國際大廈 2023年新增項(xiàng)目 維港艾窩 神仙樹 3號 復(fù)城國際、奧克斯廣場、福年廣場、大鼎世紀(jì)廣場等 城東 城南 城北 城西 城東典型項(xiàng)目 開盤時間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 索爾龍舟 66 城東典型項(xiàng)目月均速度： 6690套，價格平臺 50006000元 /平米。 21F 26F 28F 戶型面積： 4983平米，且 3棟樓總體戶型面積趨同； 樓層：分別為 21F、 26F和 28F。 尷尬 —— Worst of times, best of times Worst of times Best of times ?政策頻發(fā)，限購、限貸、控價 ?市場急轉(zhuǎn)直下 ?窮則變，變則通，通則久 ?機(jī)會總是存在的，重在把握 HOW ？ to be ！ Bad maybe best—— Iphone熱銷颶風(fēng)現(xiàn)象，機(jī)會總是存在的 【手機(jī)市場觀察】 當(dāng)諾基亞取得手機(jī)市場混戰(zhàn)的成功之時，諾基亞一家獨(dú)斷市場一片悲觀；隨著蘋果手機(jī) 橫空殺出，諾基亞獨(dú)步江湖的武林盟主地位迅速被占盡天時、地利、人和的 iPhone取代。 VS 蘋果熱銷颶風(fēng)現(xiàn)象 —— ?在蘋果 iPhone手機(jī)上市之后幾個小時內(nèi)， ATT旗下所有零售店內(nèi)的iPhone手機(jī)就被等候多時的蘋果“粉絲”搶購一空； ?蘋果完全擊敗諾基亞，以無法阻擋的狂潮沖襲市場。 Bad maybe best—— 創(chuàng)新： Iphone饑餓營銷模式，締造市場神話 從蘋果高級營銷經(jīng)理位置上卸任的 John Martellaro也曾發(fā)文指出，蘋果一直在執(zhí)行一項(xiàng)名為“可控泄露”的營銷策略，即有計劃、有目的地放出未發(fā)布新產(chǎn)品的信息，他自己就曾經(jīng)執(zhí)行過這種行動。 這種泄露信息的途徑在蘋果是非常小心翼翼的。一般是由一位蘋果職員在接到上級指令后，主動找到權(quán)威媒體記者聊天或打電話，但絕不會留下諸如 Email這樣的文字證據(jù)。此外，這種泄露還會采取多種措施，以防事情敗露被追究責(zé)任。比如以《華爾街日報》第一代iPad上市前的相關(guān)報道為例，該報最著名的科技專欄作者 Walt Mossberg并沒有參與其中，而新聞署名為另外兩位記者。如果出現(xiàn)問題，兩位記者都可以把責(zé)任推給對方，或者表示只是談話中的一次誤解。而且，新聞發(fā)布于當(dāng)?shù)貢r間周一晚間的股市收盤期間，以免被質(zhì)疑故意操縱股價。 制造夢想、激發(fā)市場渴望 產(chǎn)能不足、饑餓營銷 從 2023年 iPhone4開始到最新的 iPad2，我們看到了蘋果產(chǎn)品全球上市的獨(dú)特傳播曲線：發(fā)布會 — 上市日期公布 — 等待 — 上市新聞報道 — 通宵排隊 — 正式開賣 — 全線缺貨 — 黃牛漲價。 “產(chǎn)能不足 +饑餓營銷 +黃牛囤貨”使得蘋果在中國市場的份額正一步步加速。此次中國黃牛的大打出手與北京、上海多家門店被擠破的新聞，已經(jīng)使得蘋果產(chǎn)品大有發(fā)展到有錢都買不到的瘋狂境地。 類奢侈品營銷 —— 喬式的反傳統(tǒng)營銷 “蘋果教三部曲：把傳奇變成神話、把神話變成宗教”新周刊如是評價蘋果的影響力。越來越多的人開始以自己擁有一部 iPhone4或 iPad為榮、越來越多的“蘋果控”涌現(xiàn)。以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場的價格占領(lǐng)市場已是傳奇，讓用戶不愿錯過任何一款產(chǎn)品、將蘋果所有產(chǎn)品收集作為珍藏更是奇跡，這些蘋果都做到了。 Best of times—— 區(qū)域向好：非主流區(qū)域逐漸進(jìn)入主流視野，區(qū)域接受度日高，客群覆蓋面擴(kuò)大 從“幕后”走向“前臺”的東玉雙中產(chǎn)生活區(qū) Best of times—— 城市向上：城市級規(guī)劃利好抬升區(qū)域形象和價值平臺 向東 向南 ?“成都東村”（東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)）重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)城市商業(yè)副中心，是承載成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間； ?“成都東村”的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展將以國際化、創(chuàng)意化、數(shù)字化為導(dǎo)向，率先引入或孵化前瞻型業(yè)態(tài)，兼顧生產(chǎn)性行業(yè)與消費(fèi)性行業(yè)，努力占據(jù)產(chǎn)業(yè)高端，培育核心競爭力。重點(diǎn)發(fā)展傳媒、影音娛樂、動漫游戲、文博藝術(shù)四大領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 ?區(qū)域?qū)⑿纬晌宕蠊δ軈^(qū) —— 智慧型中央商務(wù)區(qū)、濱水高檔休閑居住區(qū)、北部高檔綜合居住區(qū)、南部高檔生態(tài)居住區(qū)、東部魅力街市居住區(qū)。打造成都以高附加值現(xiàn)代商旅產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新高地，成為具有活力的、生態(tài)的、舒適宜居的高端商務(wù)、高端商業(yè)、高端商住的天府城際商旅城。 ?商旅城在建和擬啟動實(shí)施項(xiàng)目 28個。截至目前，已有香港世茂、天津現(xiàn)代、重慶龍湖、北京萬通、海南航空、 SM集團(tuán)、力寶集團(tuán)等 30多家知名企業(yè)對投資商旅城表現(xiàn)出了濃厚興趣。 城際商旅城 成都東