房地產(chǎn)銷售概述(已修改)
2025-03-17 10:53 本頁面
【正文】 第五部分 房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)銷售概述 房地產(chǎn)銷售 迎 客 寒暄、入座 借用模型介紹項目 帶看樣板房 再入座進(jìn)行實質(zhì)性談判 鎖定房源銷控 論價 逼定并再次確認(rèn)房源 簽單收款 送客 了解客戶情況，如年齡、職業(yè)、家庭狀況、現(xiàn)住區(qū)域、購買動機和能力、喜好等。 3 保密原則 4 衣著整齊得體 5 守時原則 2 謹(jǐn)守職業(yè)操守 1 遵守企業(yè)規(guī)章 銷售人員的基本準(zhǔn)則 房屋面積計算 ? 房屋建筑面積 建筑面積 使用面積：即房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋內(nèi)墻水平投影計算。 結(jié)構(gòu)面積：墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積。 輔助面積：挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。 亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。 ? 按房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算。 房屋面積計算 :產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積，由縣級房地產(chǎn)行政主管部門登記確認(rèn)。 :指由多個產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 :指房屋底層外墻外圍水平面積，包括柱、廊、門、陽臺。 ? 共有面積 ? 占地面積 ? 產(chǎn)權(quán)面積 3 可作為人們生產(chǎn)生活的場所 4 層高大于（含） 2 具有上蓋和圍護(hù)物 1 為結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑 房屋面積計算原則 層高：房屋上下兩層樓面、樓面至地面或樓面至頂面的垂直距離。 1 多層住宅各套分?jǐn)偣裁娣e 分?jǐn)傁禂?shù) = 共有建筑面積 247。 套內(nèi)面積之和 各套分?jǐn)偯娣e = 各套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù) 2 多功能綜合樓各套分?jǐn)偣裁娣e 總分?jǐn)傁禂?shù) = 共有建筑面積 247。 總建筑面積 各功能區(qū)分?jǐn)偯娣e = 各功能區(qū)建筑面積 總分?jǐn)傁禂?shù) 各區(qū)各套分?jǐn)傁禂?shù) = 各區(qū)分?jǐn)偯娣e 247。 各區(qū)總套內(nèi)面積 各區(qū)各套分?jǐn)偯娣e = 各區(qū)各套建筑面積 247。 各區(qū)各套分?jǐn)傁禂?shù) = 總建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 獨立銷售或出租的地上或地下室面積 ? 共有面積 分?jǐn)偯娣e的計算 1 某建筑面積為 10000m2，各套內(nèi)面積和為8000m2。現(xiàn)有一套面積為 150m2的房子，請問該套房子的分?jǐn)偯娣e各為多少？ 2 現(xiàn)有一棟商住樓，總建筑面積為 10000m2，其中 30%為商業(yè)， 70%為住宅。根據(jù)測量，該商住樓的實用率為 75%，現(xiàn)有套商業(yè)用房，面積為 150m2，請計算該商業(yè)用房的分?jǐn)偣裁娣e為多少？ ? ? 50m2 房屋產(chǎn)權(quán)登記 ?房屋總登記 ?房屋初始登記 ?房屋轉(zhuǎn)移登記 ?房屋變更登記 ?房屋他項權(quán)利登記 ?房屋注銷登記 房地產(chǎn)貸款 1 商業(yè)商品房貸款 （ 1） 貸款對象 ① 年滿 18歲具有完全民事行為能力的當(dāng)?shù)鼐用窈头钱?dāng)?shù)鼐用?，包括外籍人士? ② 當(dāng)?shù)刈跃邆浞ㄈ速Y格的企事業(yè)單位 （ 2） 貸款條件 ① 合法穩(wěn)定的收入和償還貸款的能力 ② 簽訂預(yù)售或買賣合同，或提供產(chǎn)權(quán)證 ③ 已支付購房首期款 ④ 同意將已購房產(chǎn)抵押，并辦理抵押登記和保險 房地產(chǎn)貸款 1 商業(yè)商品房貸款 （ 3） 貸款期限和額度 ① 個人貸款期限 ≤30年，貸款額不超過房款 70% ② 法人貸款期限 ≤3年，貸款額不超過房款 50% （ 4） 貸款申請所需資料 ① 職業(yè)和收入證明 ② 購房合同或意向書等有關(guān)證明材料 ③ 占房價款 30%的首期付款證明及其它材料 ④ 貸款人戶口本、身份證或其它有效居留證件 房地產(chǎn)貸款 2 公積金貸款 （ 1） 貸款條件 ① 具備當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有當(dāng)?shù)鼐幼∽C； ② 連續(xù)繳納公積金 ≥6個月，或累計繳納 ≥2年； ③ 合法穩(wěn)定的收入和償還貸款的能力； ④ 簽訂預(yù)售或買賣合同或有土地證等必要文件； ⑤ 擁有相當(dāng)于購、建住房一定比例的自籌資金； ⑥ 同意辦理房產(chǎn)抵押登記和擔(dān)?；虮ｋU； ⑦ 申請人應(yīng)為購買或自建住房的產(chǎn)權(quán)人或翻建、大修私房的產(chǎn)權(quán)人或共有人。 房地產(chǎn)貸款 2 公積金貸款 （ 2）最高 貸款額度 ① 最高貸款成數(shù)不超過八成。 ② 個人申請最高限額為 50萬元，家庭為 80萬元。 （ 3） 貸款申請所需資料 ① 貸款人戶口本、身份證或其它有效居留證件 ② 職業(yè)和收入證明、單位證明 ③ 購房合同或意向書等有關(guān)證明材料 ④ 占房價款 30%的首期付款證明及其它材料 房地產(chǎn)貸款 3 貸款償還方式 （ 1）到期一次還本付息 一年期以內(nèi)（包括一年）的個人住房貸款多采用此種方式 （ 2）等額本息還款 借款人在貸款期限內(nèi)將貸款的本金和利息之和按月等額還款的一種方式。 M ——每月還款額 P ——貸款額 Rm ——月利率 Nm ——貸款總月數(shù) ( 1 )( 1 ) 1mmNmmNmRRMPR??????房地產(chǎn)貸款 3 貸款償還方式 （ 3）等本付息還款 （等額本金還款） 即
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