某公司商業(yè)部分營(yíng)銷推廣執(zhí)行報(bào)告(已修改)
2025-03-13 14:33 本頁面
【正文】 深藍(lán)季節(jié) 商業(yè)部分營(yíng)銷推廣執(zhí)行報(bào)告 美格行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（深圳）有限公司 二 OO七年 ? 目 錄 第 Ⅰ 部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT分析 三、鋪位可銷售性分析 第 Ⅱ 部分 營(yíng)銷策略 一、銷售難點(diǎn) 二、銷售策略 三、宣傳推廣 第 Ⅲ 部分 市場(chǎng)調(diào)查 ? 第 Ⅰ 部分 項(xiàng)目分析 ? 一、項(xiàng)目概況 地理位置 深藍(lán)季節(jié)位于次市級(jí)商業(yè)區(qū)南山商業(yè)文化中心商圈邊緣，南商路與龍城路交匯處，西海灣花園西南側(cè)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，沃爾瑪、海雅百貨、人人樂等購(gòu)物中心云集于此，且項(xiàng)目所臨街道以餐飲、服務(wù)配套業(yè)態(tài)為主，商業(yè)相對(duì)成熟，租金較高。 ? 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 深藍(lán)公寓 項(xiàng)目地址 南山南商路與龍城路交匯 處 物業(yè)類別 單體商住樓 開發(fā)商 深圳市金福瑞實(shí)業(yè)有限公 司 占地面積 ㎡ 建筑面積 39000㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 總戶數(shù) 696戶 ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Strength優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目臨近次市級(jí)商業(yè)區(qū)南山商業(yè)文化中心商圈，附近大商業(yè)密集，沃爾瑪、海雅、人人樂、新一佳等知名商場(chǎng)環(huán)繞，街區(qū)餐飲、休閑類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)興旺； ? 南山片區(qū)為深圳發(fā)展最快的區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)火熱，城市中產(chǎn)階層紛紛入住南山，項(xiàng)目周邊高尚住宅 30余個(gè)， 80000高收入群體，消費(fèi)力強(qiáng)勁； ? 項(xiàng)目層高較高，一層的層高約為 ，二層的層高約為 7米，適合商家的普遍需求，能有效提高商鋪的使用價(jià)值。 ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Weakness劣勢(shì) ?項(xiàng)目附近商業(yè)形態(tài)、居住形態(tài)已經(jīng)固化，很成熟，缺乏可描繪空 間，未來升值前景有限； ?本項(xiàng)目不臨城市主干道，昭示性差； ?鋪位面積較大、結(jié)構(gòu)較差，難點(diǎn)鋪位占到可售面積的 33%； ?由于項(xiàng)目規(guī)模較小和屬于銷售項(xiàng)目、主力店或品牌店無法進(jìn)駐，較難提升項(xiàng)目投資價(jià)值； ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Opportunity機(jī)會(huì) ?項(xiàng)目商鋪具備餐飲功能，目前商鋪投資者普遍認(rèn)為餐飲業(yè)態(tài)商業(yè) 發(fā)展?jié)摿^大。 ?南山區(qū)在銷售的商業(yè)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱。 ?目前，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于置業(yè)高峰期，投資市場(chǎng)良好。 ? 二、項(xiàng)目 SWOT分析 Threat威脅 ?國(guó)家政策法律風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)房地產(chǎn)的抑制政策尚未明確，銀行 貸款利率的上浮、銷售方式的限制等相關(guān)政策影響項(xiàng)目的銷售； ?目前，投資產(chǎn)品多樣化，如住宅價(jià)格上漲快，股票市場(chǎng)行情一路 看漲等投資渠道分流了部分商鋪投資客戶 。 ? 總價(jià)區(qū)間 鋪位量 面積 面積占比 金額 100萬以下 1 2% 974939 100萬 200萬 4 12% 7331469 200萬 300萬 7 30% 17695168 300萬 500萬 5 30% 17681913 500萬 1000萬 2 26% 15019913 合計(jì) 19 100% 58703402 1F街鋪面積大，總價(jià)高，街鋪價(jià)格按假設(shè)條件 45000元 /㎡分析。 小結(jié)： 1F街鋪總價(jià)普遍較高， 300萬以上的鋪位占到 56%。 三、鋪位可銷售性分析 ? 2F鋪位價(jià)格按假設(shè)條件 15000元 /㎡預(yù)算。 2F鋪位因?yàn)橐?guī)模小，分散銷售，營(yíng)銷上缺乏依據(jù)，市場(chǎng)接受度不高。 此外，項(xiàng)目采取連鋪優(yōu)先銷售的策略，鋪位總價(jià)還將大大提升。因此，需積累足夠的客戶才能保障銷售，就必須依靠大量媒體推廣來支撐。 三、鋪位可銷售性分析 總價(jià)區(qū)間 鋪位量 面積 面積占比 金額 100萬以下 9 24% 6187881 100萬 200萬 7 38% 9784148 200萬 300萬 1 8% 2023975 300萬以上 2 31% 8008532 合計(jì) 19 100% 25990536 ? 西岸原味街營(yíng)銷推廣案例分析： 項(xiàng)目名稱 風(fēng)臨洲（推廣名： 西岸原味街 ） 項(xiàng)目地址 寶安大道與創(chuàng)業(yè)一路交匯處 開發(fā)商 深圳市正中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)面積 ㎡ 產(chǎn)品 純街鋪， 66間 ? 西岸原味街推廣費(fèi)用約 250萬，推廣重點(diǎn)集中在開盤前 1個(gè) 月，階段推廣費(fèi)用占到總推廣費(fèi)用的 80%以上； ? 項(xiàng)目通過 1個(gè)月的集中推廣，開盤共共積累誠(chéng)意客戶 500余批，篩選出大客戶僅 27批。 三、鋪位可銷售性分析 ? 三、鋪位可銷售性分析 在不考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值外在因素的前提下，從項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析商鋪的銷售可行性，將項(xiàng)目銷售難易程度分為三大等級(jí)，判斷標(biāo)準(zhǔn)為： 銷售難易度 判斷標(biāo)準(zhǔn) 容易 位置好，面積小 一般 面積適中、位置一般 困難 位置差、結(jié)構(gòu)差、面積大 ? 三、鋪位可銷售性分析 ? 三、鋪位分析 鋪位可銷售性分析 總面積鋪位號(hào) 面積(平米) 比例 鋪位號(hào) 面積(平米) 比例 鋪位號(hào) 面積(平米) 比例 _一樓11116 27%111742%1831% 二樓11 38% 12 28% 13 34%總計(jì) _ 32% _ 35% _ 33% 商鋪銷售難度分析容易 一般 困難? 小結(jié)： ? 從項(xiàng)目?jī)?nèi)在因素分析，較容易實(shí)現(xiàn)銷售的鋪位占到 67%；較難銷售的鋪位占到 33%，主要由于面積過大總價(jià)高造成的，難點(diǎn)鋪位不易速銷，需較長(zhǎng)時(shí)間自然銷售。 ? 項(xiàng)目二層規(guī)模較小，又屬于純銷售面積，在營(yíng)銷上缺乏說辭，二樓鋪位的銷售是本項(xiàng)目操作的最大難點(diǎn)。 三、鋪位可銷售性分析 ? 第 Ⅱ 部分 營(yíng)銷策略 ? 一、項(xiàng)目銷售難點(diǎn) 綜合項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)集中在三大方面，營(yíng)銷須對(duì)癥下藥，解決銷售所面臨的問題： 片區(qū)固化，可描繪空 間小，預(yù)期展望值低 二樓規(guī)模小，又分散 銷售，缺乏銷售依據(jù) 鋪位面積較大，總 價(jià)高，投資門檻高 銷售難點(diǎn) 營(yíng)銷策略 深化餐飲定位； 加強(qiáng)推廣力度。 連鋪優(yōu)先銷售策略 加強(qiáng)推廣，大量積累客戶 ? 二、銷售策略 鋪位銷售策略 ? 項(xiàng)目一樓商鋪均為街鋪，街鋪由于投資價(jià)值較高、臨街、能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、使用率高、投資風(fēng)險(xiǎn)較低、升值潛力大等特征，獲得投資者的廣泛青睞，項(xiàng)目一樓街鋪較容易實(shí)現(xiàn)銷售。 ? 二樓自身投資價(jià)值較低，缺乏銷售支撐；二樓鋪位面積過大，不利于銷售；垂直交通條件差，人流難以到達(dá)。 消化二樓鋪位，是項(xiàng)目銷售成敗的關(guān)鍵 ? 二、銷售策略 我們的策略：連鋪優(yōu)先銷售， 以優(yōu)先選鋪權(quán)及優(yōu)惠折扣帶動(dòng)二層難點(diǎn)鋪位銷售 二層鋪位連鋪優(yōu)先選購(gòu)，連
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